“20条”发布!北京改善群体应有紧迫感了

内容来源：居者老莫

大雨密布，政府文件仍在持续输出。今天，在北京的瓢泼大雨下，国务院办公厅转发了国家发改委发布的《关于恢复和扩大消费的措施》（下称《措施》）。《措施》整体围绕稳定大宗消费、扩大服务消费、促进农村消费、扩展新型消费、完善消费设施、优化消费环境等几个方面提出20条针对性举措。要点如下：各地区不得新增汽车限购措施扩大新能源汽车消费支持刚性和改善性住房需求推广智能家电、集成家电、功能化家具等产品全面落实带薪休假制度 促进假日消费遴选确定新一批国家体育消费试点城市逐步将符合条件的“互联网+”医疗服务纳入医保支付范围有条件的地区可对绿色智能家电下乡、家电以旧换新等予以适当补贴其中关于住房的政策，《措施》里强调要支持刚性和改善性住房需求。改善型住房需求，一直是近几年房地产调整的重中之重。之所以看重改善性住房，改善需求的购买能力最强，需求也最大。

1被针对的改善群体，要不要尽快抄底？作为被政府重点调控的人群，改善群体其实非常慌张。
很多人问：要不要现在赶紧换房？换是一定要换的，只是怎么换能把握好时机，选到合适的房子，是个问题。李女士打算卖房置换，她手里有西城的老破小，想以1800万的价格置换一套保值增值能力强的次新房，最好在主城区内。
根据情况，最合适的其实是西城的金融街和东城的次新。金融街房子的特点，就是一房难求，优质的豪宅基本很少流入市场，最好的途径，反而是法拍。
相比之下，东城的次新房目前流通性更好，也有的挑。过去一年，东城涨长得最好的小区分别是育树四条、安馨园、景泰西里、安定门东大街、东堂子胡同、官书院、金鱼池东区、南竹杆胡同、幸福家园一期、甘雨胡同33号院、使馆壹号院、前门东小街等。而李女士手里的房子已经3个月没有卖出去了。政策来临的前夕，金融街核心房产和东城次新房都是稀缺资源，对比卖房和买房的节奏，建议李女士”先买后卖“，掌握稀缺资源，然后优化卖房方案出掉手里的资产。毕竟，如果再因为卖房耽误三个月，看好的次新房可能就要涨价100万。目前，同样还可以应用此方案的，是资产状况安全，未来要买入东西城的次新房、海淀核心产业区的次新房，双井、望京、太阳宫等稀缺房源的家庭。对于这些房产，未来不仅仅会呈现出价格高的情况，优质的三居室、四居室更是很难流入市场中。
遇到赶紧买，就是把握了稀缺资源，否则一旦错过，可能又要等半年。只有匹配最合适的方案，才能在未来10年，跑赢大盘。但先卖后买一定要先评估未来哪些房产能跟住大盘，以及手里的房子好不好卖。
2先卖后买的基础逻辑
北京改善置换，“踏空”风险是一直存在的，一般的操作是房价上升期选择“先买后卖”，下行期选择“先卖后买”。要想在先卖后买的过程中操作流畅，首先要清楚哪些房子会涨，哪些房子难卖。在此基础上，做好应急方案，才能安全、丝滑。未来北京市场上一定会涨价的房子，是那些对标改善群体的房子，而这些房子普遍有以下几个特点：1、有学区，通勤便利。改善家庭有小孩、家长要上班，兼顾学区的基础上，交通方便可以极大提升一家人的幸福感。这也是为什么海淀、西城、东城前两年房价高涨的原因。目前来看，海淀的清河、学院路、西北旺、苏州街；西城区的金融街、新街口、广内、广外、陶白片区；东城区的北部片区，比如景东、朝阳门、安交、北新桥等片区，都是值得关注的板块。预算在2500万以上的，可以考虑看金融街、万柳。预算在2000万以下的，买入教育与居住水平兼顾的片区更稳妥。比如海淀的万寿路、万柳内部的三等小区、广外、陶白片区、望京等。2、有产业，房龄新北京买房，资金量很大，特别是改善置换。北京二套房首付是60%，加上中介费、税费，是一笔很大很大的投入，对于普通购房者来说，这么大的投入，大家都想买到更好的房子。这其中要有一个优先级，比如你的核心需求是学区还是自住？能不能接受老破小未来的涨幅？根据你的需求和资金量，可能需要对购入的房产有一定的让步。
而对于不需要学区的改善置换群体来说，买入交通便利、房龄新、有核心产业和居住环境的房产，可以在未来有更强的保值增值能力。朝阳区的望京、朝青、新北苑、双井；海淀的清河、西二旗、万柳；东城区的景东、朝阳门；西城区的金融街，都是值得考虑的板块。
3什么样的房子要尽快卖？对于有保值增值能力的房子，要精准出击。而对于不好卖的房子，也要清晰辨识：1、好卖的房子手里的房子是优质刚需盘，在核心产业带，还是次新。比如亦庄的部分房源，很好卖。对于这类房子，也可以等买了之后再卖，没准儿还能小赚几万零头。如果是保守型家庭，老老实实先卖后买也没问题，毕竟不愁卖。2、不好卖的房子老破小、远大新，是当下市场最难卖的一批房子。对于这类房子，就别纠结多卖几块钱了，凑够手头的钱，赶紧把次新房的名额抢占了，才是王道。其实无论是先买后卖，还是先卖后买，核心宗旨都是希望大家买到更适合自己、能跑赢大盘的房子。无论政策如何变动，只要了解房产交易的底层逻辑，了解多种买房方案，就能成为时代的尖子生。提示：公众号平台更改了推送规则，如果不想错过精彩文章，记得读完点个“赞”、点个“在看”，这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里！

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