土地月报｜成交建面同比降幅缩小，溢价率微降、流拍明显加剧（2023年7月）

导语

热点城市将出现更多的底价和流拍地块，土拍热度指标也将逐步与新房市场趋同。

◎  文 / 克而瑞研究中心

受上月土地供应回升的影响，本月土地成交建面环比上月同期小幅上扬。热度方面，至截稿时上海、杭州、南京等市均在月内举行了土拍，月份平均溢价率6.1%，环比上月小幅下调。土地流拍率方面出现了超预期的攀高，随着7月份供地规模的减少，以及月内接连出台的行业扶持政策推动，8月份土地流拍率或有望边际改善，但预计下半年土地流拍率仍将持续保持高位震荡。

核心要点

· 供求：新增供地规模方面季节性回落, 随着7月份到期的供地清单数量减少，短期内土地供应规模出现了明显下降。至截稿土地成交1560幅，同比降幅收窄,环比连续三月正增长。

· 热度：月内重点城市土拍平均溢价率6.1%，环比上月小幅下调。仅上海溢价率相对稳定，杭州、南京、成都等土拍热度均明显降温。流拍率超预期攀高至26.5%，创2022年以来新高，合肥、佛山等地中远郊均出现多宗流拍地块。

· 分布：受京、沪、广集中土拍的影响，一线城市本月共成交土地302万平方米，环比微增1%，但同比下降了37%，成交金额638亿元，同环比均明显下滑；二线城市本月有杭州、南京、长沙等部分城市进行了集中土拍，但受上月高基数的影响，成交金额明显减少，环比下降58%至525亿元，同比降幅更是高达69%。

后市展望

宁、杭等热点城市集中土拍热度相继下调

下半年土地流拍率或将持续保持高位震荡

受上月土地供应回升的影响，本月土地成交建面环比上月小幅上扬。考虑到因为6月份大批土地供应时间集中在下旬出让，有接近一半的土地预计出让时间在7月最后几天，7月份土地成交规模环比增幅或进一步扩大。热度方面，至截稿时上海、杭州、南京等市均在月内举行了土拍，月份平均溢价率6.1%，环比上月小幅下调。具体城市方面，仅上海溢价率相对稳定，二批次供地清单的首轮出让依旧维持了7%以上的平均溢价率，杭州、南京、成都等城市土拍热度均明显降温，典型如南京月内8宗地块有6宗为底价成交。

除了溢价率下滑外，本月杭州进行的第七轮土拍还出现杭州2023年首轮流拍和本地国资委托底的现象，结合日前上海集中土拍出现流拍、南京本轮集中土拍也有托底等情况展望，在当前销售端回落的影响下，再加之大量优质地块已在上半年的密集出让，下半年热点城市将出现更多的底价和流拍地块，土拍热度指标也将逐步与新房市场趋同。

01

供求

供给规模季节性回落

成交建面同比降幅如期收窄

土地供应方面，新增供地规模季节性回落。截止25日，7月份土地供应量5826万平方米，相比2022年同期下降39%，降幅较上月扩大了15个百分点，再度回到3-5月平均跌幅附近。正如上月所分析，随着7月份到期的供地清单数量减少，短期内土地供应规模出现了明显下降。一线城市方面，本月京沪深均有新增宅地供应，含宅用地总建面约110万平方米，上海方面第二轮预供地清单均已在6月份入市，本月仅有一宗浦东商服用地入市。二线城市方面，杭州、成都、长沙等十五市在月内发布了住宅类用地土拍公告，其中成都、西安新增宅地供应建面均超过200万平方米，以成都为例，月内共发布了28宗含宅用地的土拍公告，合计建面约266万平方米，但是平均底价只有1万元/平方米左右，对比上半年1.2万元/平方米的平均楼板价来看供地质量相对一般。接下来，随着地方基金性收入相关压力的进一步显现，预计土地市场供应规模有望迎来边际改善，但是鉴于需求侧增长不及预期和压降行业库存压力等需要，预计年内土地供给规模仍将持续低位。

土地成交方面，截至7月25日，全国300城经营性土地总成交1560幅，同比下降16%，降幅较上月显著缩小，环比上月同期增长约5%。考虑到因为6月份大批土地供应时间集中在下旬出让，有接近一半的土地预计出让时间在7月最后几天，7月份土地成交规模环比增幅或进一步扩大。7月份土地成交规模虽然如期上扬，但是市场热度却明显转凉，不仅三四线城市流拍率走高，杭州、合肥等热点城市也相继出现土地延期或中止出让。受月内三四线城市土地成交占比增加影响，平均楼板价有所下降，但是随着年中土地成交高点的过去，预计8、9月份平均楼板价或将再度攀高。

02

热度

溢价率震荡下行

流拍率创近两年新高

市场热度方面，至截稿时上海、杭州、南京等市均在月内举行了土拍，月份平均溢价率6.1%，环比上月小幅下调。具体城市方面，仅上海溢价率相对稳定，二批次供地清单的首轮出让依旧维持了7%以上的平均溢价率，杭州、南京、成都等城市土拍热度均明显降温，典型如南京月内8宗地块有6宗为底价成交。

土地流拍率方面出现了超预期的攀高。受销售面持续疲软，企业自筹资金降幅延续等因素影响，6月份土地流拍率流拍率达到了26.5%，创下2022年以来新高，只有相对核心区域的优质地块才拥有较佳的土拍预期，大量中远郊低价板块的土地成交愈发艰难。年内的热度标杆——杭州也在月内出现了首宗流拍地块，该流拍地块板块区位条件较好，但受商业占比较高、周边库存规模较大等因素影响，导致地块的盈利空间和周转速度预期不佳，意向房企难觅，最终于土拍前日终止出让。此外合肥、佛山等地也均有多宗中远郊地块撤牌。随着7月份供地规模的减少，以及月内接连出台的行业扶持政策推动，8月份土地流拍率或有望边际改善，但预计下半年土地流拍率仍将持续保持高位震荡。

03

重点地块

上海包揽两榜榜首

揽金额超400亿元

2023年7月，北京、上海、广州、杭州、南京、成都、长沙等多个城市进行了集中土拍。总价榜榜首地块来自上海松江洞泾镇，为纯宅地，成交总价为70.63亿元，由华发摇号竞得；排在第二位的是上海闵行华漕镇，该地吸引招商、保利发展、中国铁建(601186)、中铁置业、国贸、华侨城、绿城、万科等18家房企报名参拍，以国央企为主，经过31轮并触发最高限价，进入摇号阶段，最终中国铁建摇中该地块，成交总价61.475亿元，溢价率10%，成交楼板价40920元/平方米。

由于重点城市供地质量较之前所有下滑，入榜门槛值与上月相比，也明显下调。单价榜门槛地块为北京朝阳区太阳宫商办地块，该地被北京懋源鸿竺房地产开发有限公司以底价13.4亿元摘得，楼板价仅有28065元/平方米，较上月门槛值下降了30%。

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