诸葛科技:6月土地市场供需规模下降 溢价率创近两年新高

一、供应:6月土地供应量下降,二线城市供地节奏略微加快

据诸葛数据研究中心监测,全国主要地级市2023年6月供应土地564宗,供应规划建筑面积为4504.58万㎡,同比下降43.33%,环比下降13.39%;推出楼面均价为6053元/㎡,同比上涨6.68%,环比上涨10.8%。6月土地市场供应力度减弱,而且近期地块延期出让现象呈现增多趋势,或与当前市场情绪恢复不佳脱不开关系,为避免因楼市成交端降温加重房企观望情绪,多数城市适度放慢了供地节奏。

备注:用地性质包含住宅用地、综合用地(含住宅)、商业/办公用地;2023年6月数据截止至6月26日,下同。

从地块性质来看,6月份住宅用地供应端呈现“量涨价跌”态势,综合用地和商办用地的供应表现则恰恰与之相反,供应规模同环比均下降超30%,推出楼面价同环比双双呈现上涨态势。分各能级城市来看,2023年6月,一线及三四线城市供地量双双转降,且三四线城市降幅居首,超20%;二线城市推地力度略微提升,供应规模较上月小幅上升2.23%。推出楼面价方面,一线城市推出楼面价同环比延续上涨态势,涨幅均在10%以内;二线城市推出楼面价上涨动力则相对不足,同环比双双小幅下跌;另外,在部分城市推出高价商办地的带动下,三四线城市整体推出楼面价止跌转涨。

二、成交:6月土地成交量价稳中趋降,一线城市成交可观

据诸葛数据研究中心监测,2023年6月全国主要地级市土地成交374宗,成交规划建筑面积为2694.1万㎡,同比下降49.56%,环比下降9.56%;成交楼面价为6890元/平方米,同比微涨0.44%,环比上涨3.75%;土地出让金为1856.12亿元,同比下跌49.34%,环比下跌6.17%。6月土地市场成交量下滑,一方面,受限于供应力度减弱;另一方面,当前市场情绪回落,楼市成交复苏暂不稳固,房企拿地信心或多或少受到一定影响。展望后市,土地成交端若想实现持续向好局面还需有去化动力增强、土地供应质提等利好信号的发出。

从地块性质来看,6月涉宅及商办用地成交量呈现全员下滑态势,且住宅用地环比缩减最为显著,降幅超30%。成交楼面价方面,住宅及商办用地双双呈现上涨态势,则综合用地上涨动力相对不足,环比下降超10%,与此同时,仅商办用地土地收金较上月增加,涉宅用地收金下滑。数据显示,6月住宅用地成交规划建筑面积为1266.77万㎡,环比下跌37.7%;成交楼面价为8506元/平方米,环比上涨26.92%。综合用地(含住宅)成交规划建筑面积为759.27万㎡,环比下跌25.29%;成交楼面价为7044元/平方米,环比下跌13.9%。商办用地成交规划建筑面积为668.06万㎡,环比下跌21.49%;成交楼面价为3650元/平方米,环比上涨66.59%。

分等级城市来看,6月一线及三四线城市成交规模环比上升,且一线城市涨势强劲,二线城市成交表现则相对欠佳,量价延续下滑态势。其中,6月一线城市成交30宗,成交规划建筑面积245.19万㎡,同比下跌50.92%,环比上涨190.13%;成交楼面价为29794元/㎡,同比上涨29.61%,环比上涨99.69%;土地出让金730.51亿元,同比下跌36.4%,环比上涨479.39%。本月北京、广州拍地踊跃且成色较佳,带动一线城市整体成交量价大幅上升。

6月二线城市土地成交131宗,成交规划建筑面积771.88万㎡,同比下跌69.12%,环比下跌49.16%;成交楼面价为7688元/㎡,同比上涨3%,环比下跌18.71%;土地出让金593.42亿元,同比下跌68.19%,环比下跌58.67%。继上月多个二线城市密集开启土拍后,本月拍地活动有所减少,在一定程度上导致二线城市整体成交转降。

6月三四线城市土地成交213宗,土地成交规划建筑面积为1677.04万㎡,同比下跌28.41%,环比上涨21.85%;成交楼面价为3173元/㎡,同比上涨14.34%,环比上涨4.89%;土地出让金532.19亿元,同比下跌18.14%,环比上涨27.84%。可以看到,在推地质量大幅提升的带动下,6月三四线城市土地市场成交活力进一步上升。

三、热度:6月溢价率、流拍率双双上升,三四线城市出现“升温加快”迹象

2023年6月全国主要地级市溢价率为9.15%,环比上升2.52个百分点,同比上升4.59个百分点。自去年5月起,土地溢价率高位回落,去年9月进入低位水平徘徊。进入2023年,土地市场持续升温,自首月起溢价率连续4月上升,5月短暂回落,6月再度呈现上升趋势,且本月创近两年内月度溢价率新高。流拍率方面,本月流拍率为19.22%,较上月上升7.56个百分点,处于历史高位水平。整体来看,6月土地市场高溢价高流拍并存,热度回升的同时,仍然面临高位的流拍压力。

分等级城市来看,溢价率方面,各等级城市溢价水平均赶超去年同期,同时仅三四线城市溢价率环比上升,且较去年同期热度上涨最为显著。其中,一线城市溢价率为7.77%,较上月回落2.44个百分点,赶超去年同期约3个百分点;二线城市溢价率仍然处于最低水平,且已连续3月微幅下降,略高出去年同期0.8个百分点;三四线城市溢价率“二连升”至15.62%,创近2年内月度溢价率新高。

流拍率方面,6月各等级城市流拍率均去年同期上升,且三四线城市升幅最大。其中,一线城市流拍率为9.09%,较上月持平,较去年同期上升约9个百分点;二线城市流拍率为9.66%,已连续2月上升,高出去年同期近2个百分点;三四线城市流拍率最大,为25.26%,较上月上升超10个百分点。整体来看,一二线城市热度与流拍表现相对稳健,而三四线城市则波动性更大,土地市场升温加快的同时,流拍压力也有所上升。

四、城市:北京土地收金遥遥领先,海淀双新村地块79.35亿位居成交总价首位

从6月城市土地出让金分布来看,东部地区城市土地出让活跃度相对较高,尤其是苏州、杭州等东南沿海城市收金更为可观。其中,北京遥遥领先,6月土地收金达622亿元,北京6月计划举行4场土拍共推出17宗地已如期完成,其中有海淀、顺义等多宗地块出现“多抢一”现象,热度不凡,同时北京作为一线城市代表,抗风险性较强,韧性突出,对于房企来说是一个优质的选择,收金表现自是不俗。苏州6月凭借121亿元位居土地出让金第二;杭州、成都收金紧随其后,分别收金107亿元、95亿元。另外,不可否认的是,在当前市场回暖受阻,形势尚不明朗的情况下,房企布局三四线城市意愿相对较低,选择增加在一二线热点城市拿地,进而导致三四线城市收金大多居于后位,核心城市收金表现相对较佳。

从地块成交总价排行榜单来看,北京地块占据多数份额,杭州、盐城、成都各上榜1宗地块。从溢价情况来看,仅有3宗底价成交,其余7宗溢价成交。其中,越秀地产掷资79.35亿元拿下北京海淀区双新村棚户区改造项目2603-003-1地块,位居成交总价首位,此外,越秀地产今年以来的扩储步伐明显加快,同时业绩单也很是亮眼,对于重点城市的布局更是采取“不错过”原则,高价竞争也是对北京市场持长期看好情绪;富皋万泰集团以79.12亿元拿下北京经济技术开发区亦庄新城0202街区YZ00-0202-X47R1地块,位居成交总价第二;另外,北京丰台2宗超50亿元的地块位居成交总价第三、四位,均以底价成交,分别由金唐天润+丽泽控股集团+北京建工联合体、京投发展(600683)收入囊中。杭州四堡七堡单元JG1402-26地块最终由绿城中国以11.79%高溢价拿下,总成交价47.4亿元。

五、房企:6月保利发展斩获拿地金额首位,国央企持续担当拿地主力

从6月单月房企权益拿地金额TOP15榜单来看,保利发展位居拿地金额首位,6月总权益拿地金额为169.17亿元,在天津、长沙、北京等多个热点城市土拍现场均有现身收割,可以看出,在房地产市场处于调整阶段内,保利发展拿地节奏进一步加快,为“持久作战”做好充足的资源储备工作。富皋万泰投资紧随其后,6月权益拿地金额79.12亿元。京投发展、越秀地产跻身权益拿地金额第三、四位,拿地金额均超70亿元。此外,从房企权益拿地金额TOP15榜单中各类性质企业数变化来看,今年民营房企拿地积极性较去年有所提升,城投身影逐步减少。6月市场情绪持续低落,民企数量有所下降,国央企持续担当拿地主力。

(责任编辑:崔晨 HX015)

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