2021年4月土地市场供需水平稳中有升,溢价率创年内新高

2021年4月全国主要地级市供应规划建筑面积为10370.61万㎡，同比下跌13.52%，环比上涨52.01%；成交规划建筑面积为7205.74万㎡，同比下跌36.17%，环比上涨11.5%。2021年初，受到春节假期影响，土地市场供需水平降至历史较低位，加之供地“两集中”新政影响下，3月份大多数重点城市近乎“断供”，进入4月份，随着部分城市陆续启动集中供地计划，土地市场供需水平回升，但仍不及去年同期。从溢价率和流拍率来看，本月受到部分城市集中土拍热度较高的影响，溢价率水平创年内新高，流拍率降至低位。预计接下来随着多城逐步落实集中供地政策，土地供应及成交或将呈现显著增长态势。

一、4月份土地供需水平稳中有升

1、4月份土地供应量价齐升，一线城市涨幅居首

据诸葛找房数据中心监测，全国主要地级市2021年4月共供应土地1007宗，同比下跌13.78%，环比上涨34.99%；供应规划建筑面积为10370.61万㎡，同比下跌13.52%，环比上涨52.01%；推出楼面均价为6446.95元/㎡，同比上涨59.64%，环比上涨98.04%。进入2021年4月，随着部分城市启动集中供地计划，土地市场供应规模有所回升，从推出楼面价来看，由于集中供地的城市多为一二线热点城市，且推出地块品质较优，带动楼面价升高。

从地块性质来看，4月推出住宅用地723宗，同比下跌13.1%，环比上涨48.16%；商办用地推出284宗，同比下跌15.48%，环比上涨10.08%。从推出楼面价上看，住宅用地推出楼面价为7074.93元/㎡，同比上涨65.8%，环比上涨96.43%。商办用地推出楼面价为2146.33元/㎡，同比下跌21.86%，环比上涨19.04%。随着部分城市启动集中供地计划，供应水平较上月提升，但是较去年同期仍有所不足。

表：全国主要地级市4月土地供应及环同比情况

分各能级城市来看，4月份三四线城市供地规模下滑，一线和二线城市供地量上涨。其中，一线城市供应规划建筑面积1319.69万㎡，同比上涨130.32%，环比上涨1200.3%；二线城市供应规划建筑面积5332.9万㎡，同比下跌7.55%，环比上涨180.79%；三四线城市供应规划建筑面积3718.02万㎡，同比下跌34.2%，环比下跌22.88%。受一二线城市集中供地的影响，一二线城市供地水平显著上涨。从推出楼面价来看，各等级城市楼面价均上扬，从而带动整体楼面价大幅上涨。

表：各等级城市4月土地供应及同环比情况

2、本月部分城市集中土拍带动土地成交量回升，一线城市涨幅居首

据诸葛找房数据中心监测，2021年4月全国主要地级市土地成交728宗，成交规划建筑面积为7205.74万㎡，同比下跌36.17%，环比上涨11.5%；成交楼面价为5865.31元/平方米，同比上涨30.29%，环比上涨53.4%；土地出让金为4228.41亿元，同比下跌16.79%，环比上涨71.02%。2021年4月，随着多城启动集中土拍，土地成交规模随之回升，但较仍不及去年同期水平。预计接下来重点一二线城市陆续启动集中供地，成交规模或将呈现明显上升态势。

从地块性质来看，4月住宅用地成交规划建筑面积为6111.94万㎡，同比下跌34.49%，环比上涨16.43%；商办用地成交规划建筑面积为1093.8万㎡，同比下跌44.17%，环比下跌9.82%。住宅用地成交楼面价6530.4元/㎡，同比上涨32.47%，环比上涨56.45%；商业办公用地成交楼面价为2148.92元/㎡，同比下跌12.73%，环比下跌6.83%。从土地出让金来看，住宅用地土地出让金开始回升，商办用地土地出让金有所下降。

表：全国主要地级市4月土地成交及环同比情况

分等级城市来看，一二线城市成交规划建筑面积均有所上升，且一线城市涨幅居首，三、四线城市成交规划建筑面积较上月有所下降。本月一线城市成交53宗，成交规划建筑面积860.09万㎡，同比上涨79.28%，环比上涨1288.51%；成交楼面价为11135.52元/㎡，同比下跌16.28%，环比下跌4.39%；土地出让金957.76亿元，同比上涨50.1%，环比上涨1200.1%。一线城市中由于广州已经举行首次集中土拍，整体成交表现较为突出。

二线城市土地成交284宗，成交规划建筑面积3015.53万㎡，同比下跌45.76%，环比上涨21.12%；成交楼面价达6033.86元/㎡，同比上涨14.22%，环比上涨21.94%；土地出让金1821.53亿元，同比下跌37.98%，环比上涨47.85%。二线城市中本月重庆、无锡等城市也已完成首次集中拍地，带动整体成交情况好于上月，但是较去年同期仍有所不及。

三四线城市土地成交391宗，土地成交规划建筑面积为3330.12万㎡，同比下跌36.57%，环比下跌14.85%；成交楼面价达4351.51元/㎡，同比上涨51.59%，环比上涨45.84%；土地出让金1449.12亿元，同比下跌3.84%，环比上涨24.19%。

表：各等级城市4月土地成交及同环比情况

二、本月溢价率水平创年内新高，流拍现象持续减少

2021年4月全国主要地级市溢价率为25.55%，环比上升7.91个百分点，同比上升9.34个百分点。由于近期以来热点一二线城市如广州、重庆、无锡等城市陆续完成首次集中土拍，地块较为优质，加之房企补充土储的需求较为强烈，房企拿地积极性较高，带动整体溢价率创年内新高。

流拍率方面，进入2021年4月，流拍现象较3月减少，本月流拍率为5.33%，较上月降低1.90个百分点。流拍现象主要集中在三四线城市。

三、广州土地收金941亿元位居榜首，重庆、无锡紧随其后 

2021年4月城市土地出让金TOP10榜单中，广州土地收金以941亿元位居榜首，其次为重庆和无锡，土地收金分别为648和258亿元。广州、重庆以及无锡本月相继完成了今年的首场集中土拍，且热度表现不低，受到本次集中拍地地块品质较优，以及房企扩储需求强烈等因素的影响，房企拿地积极性较高。本月沈阳首批集中拍地也已收官，相较于广州、无锡等地的焦灼，沈阳土拍热度一般，房企竞拍积极性不高。

成交总价排行榜中，广州市新域发展有限公司（新鸿基）以底价70.82亿元竞得广州市番禺区南站核心区T0D项目地块，成交楼面价7720元/㎡，位居全国总价排名第一；其次，保利浙南房地产开发有限公司&招商局地产(杭州)有限公司（保利招商联合体）以上限价格65.05亿元竞得温州鹿城区滨江云谷未来社区一期地块，成交楼面价16483元/㎡，溢价率为29.97%，位居成交总价第二。

表：2021年4月全国主要地级市土地成交总价TOP10榜单

来源：诸葛找房

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