中原地产：北京土地成交楼面价创5年来新高

来源：中原地产

未来北京房价的涨幅，都写在土地楼面价里。

2020年的北京土地市场张弛有度。年初在疫情影响下，为拉升土地市场热度，多宗优质地块频出，推动房企竞价的同时也拉高了今年的住宅用地成交价格。年末则又将160亿元的货值，生生划入2021年的KPI。真正做到了供应有序、调节市场的功能。

根据北京中原市场研究部的统计，2020年北京住宅用地供需均有所回落，宅地楼面价&溢价率止跌回升。成交结构转变成不限价地块为主力，限竞房&共产房地成交均大幅回落；而高总价、高单价、高溢价率地块增多。连续2年，中海拿地面积、金额居首。

成交楼面价创5年来新高

2020年，北京经营性用地成交规模小幅上涨，成交楼面价创近5年新高。经营性用地供应62宗，供应面积766万㎡，同比上涨11%；经营性用地成交61宗，成交额1973亿元，同比上涨17%；成交面积772万㎡，同比上涨4%；成交楼面价25560元/㎡，同比上涨13%，创近5年新高；溢价率13%，同比止跌回升，较2019年上涨5%。

住宅用地溢价率连续3年下跌后回升

2020年，北京住宅用地供需均小幅回落，优质地块带动楼面价及溢价率止跌回升。住宅用地供应44宗，供应面积567万㎡（不含流拍、撤挂地块），同比下降5%；占经营性用地74%，占比较去年下降13%；成交49宗，成交面积618万㎡，占经营性用地80%（含大兴1宗共产房集体用地）；成交额1758亿元，同比上涨16%；成交楼面价为28468元/㎡，同比上升23%；溢价率为15%，同比上涨6%，溢价率连续3年下跌后回升。

同区域限竞房均价上涨

2020年，北京土地成交市场中不限价地块为成交主力，限竞房和共产房地块成交均大幅回落。成交的49宗，成交面积618万㎡住宅用地中，限竞房地块8宗，成交面积从2017年的646万㎡，下跌至2020年的95万㎡，占比15%。不限价地块37宗，成交面积从2017年的0供应，大幅增长到2020年的464万㎡，占比75%；共产房地块4宗，成交面积59万㎡（含1宗大兴集体用地）。

相比之前的全面开花，2020年限竞房用地仅出现在昌平、大兴、房山、东坝等区域，除房山区域外，2020年同一片区限竞房用地限均价大多有所提升。

高总价、高单价、高溢价率地块增多

供地结构的变化拉动了土地出让金上涨。2020年北京住宅用地成交以5-6环之间、近郊区域为主；6环外成交量下跌；大兴、海淀为成交主力区域。海淀四季青、丰台分钟寺等优质地块，对整体成交价格起到一定的拉升作用。

成交的住宅用地中，高总价、高单价、高溢价率地块增多。

从地块成交金额来看，高总价地块增多， 60亿元以上地块宗数占比同比上涨8%。

从地块成交楼面价来看，高单价地块增多， 6万元/平米以上地块宗数占比同比上涨8%。

从地块溢价率情况来看，高溢价地块增多，溢价率30%以上地块宗数有9宗，占比同比上涨4%。

住宅用地年度大赏

从单宗地块成交状况看，2020年，中海亦庄河西地块成交金额最高；合生分钟寺地块成交楼面价突破历史新高。

住宅用地溢价率最高的是绿城台湖亦庄新城地块（明月听蘭），溢价率为49.78%，自持比例为7%；

共有2宗地块进入自持阶段，除绿城地块外，另1宗为朝阳东坝611地块，金地+旭辉+首开联合体以3.5%溢价率+4%自持比例竞得。

表：2020年住宅用地成交金额排行榜前10

表：2020年住宅用地成交楼面价排行榜前10

表：2020年住宅用地溢价率排行榜前10

房企拿地榜单

中海连续2年位列土地成交面积、成交金额排行榜双榜首。

2020年房企以独立拿地为主，值得注意的是，房企独立拿地后或引入合作方共同开发，例如合生分钟寺地块，先后引入金茂、世茂；绿城旧宫地块引入保利，绿城东小口地块引入世茂、中交等。

表：2020年房企土地成交面积排行榜前20

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