上海土拍巨头争霸：越秀遗憾出局，万科中海华润回归

  上海土地拍卖现场跌宕起伏，戏剧性事件不断出现，引发市场关注。

  4月18日，上海第一批集中供地首日现场，浦东周浦地块拍卖时发生戏剧性一幕：资料审核超过4个小时，最终地块未拍出。

  据记者了解，超长时间资料审核背后是越秀华发联合体因越秀项目公司经营执照中经营范围不符合该地块要求，被取消拍地资格导致。

  对于这一结果，越秀现场提出申诉但被驳回，与其组建联合体的华发也遗憾出局。最终，周浦地块被招商和南昌市政联合体收入囊中。连同当曰上午底价获取的一宗地块，招商在上海第一批集中供地首日收获颇丰。

  此次上海集中供地共推出19宗地块，从前期报名情况来看吸引了超50家房企参拍，万科、招商、保利、华润、中海、华发、建发、绿城等头部房企赫然在列。其中，招商、华润、中海、华发此次参拍地块数量均超过10宗，招商更是报名了15宗地块，拿地决心可见一斑。

  一个值得关注的情况是，沉寂一段时间的万科、中海、华润重回上海市场。2020年“围标”事件让3家企业再未出现在上海公开市场，今年3月，3家企业拿地禁令己到期解除。

  在“万中华”缺席的3年，上海土地市场格局已变：招商趁势而上，无论是2021年还是2022年，均在土地市场开启“霸屏”模式；保利干劲冲天，虽然不及招商布局广泛，但收获颇丰；华发底气十足，拿地也毫不吝啬；除此以外，建发、象屿、国贸等在上海深耕房企以及大家房产、宸嘉发展等外来房企也都伺机而动。

  如今，万科、中海、华润回归，招商、保利、华发等房企也蓄势待发，上海土地市场已经喧嚣起来。不少业内人士认为，巨头争霸，上海土地市场或将迎来新格局。

  房企参拍积极性高涨

  此次上海共推出19宗地块，其中仅有一位竞买人的地块有4宗，其余15宗地块均有多位竞买人参拍，并分4天完成出让。

  4月18日是此次集中供地首日，4宗仅有一位竞买人的地块率先出让，最终浦东新区新场镇地块由招商和象屿联合体竞得，成交价为16.24亿元；万科和印力联合拿下松江广富林街道地块，预计打造印象城二期，成交价格为37.83亿元；龙湖则以24.8亿元独自拿下嘉定区江桥镇地块；另外一宗位于奉贤区金汇镇的地块最终由天和斩获，成交价格12.2亿元。

  除了底价成交的4宗地，首日还出让了4宗有多位竞买人的地块，分别为静安中兴社区地块、普陀桃浦地块、徐汇田林地块以及浦东周浦地块。其中，除了中兴社区地块仅有3位竞买人，其余3幅地块均吸引了超10家房企参拍。

  上午9:30，普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块正式开拍，线上线下均气氛火爆。根据现场参与拍地的人士表示，不少参拍企业早早到达现场，由于入场人数限制，不少企业投拓人员聚集在场外喊起了“加油”“好运”等祝福语；官方的直播通道在开拍前就已“瘫痪”，并提示观看人数已超上限。

  桃浦地块共吸引了11位竞买人，其中包括回归的中海和华润两家企业。此外，金隅、国贸&葛洲坝、中铁建&越秀、建发&华发、招商、浙江交投&象屿、保利发展、金茂&凯德和绿城也在参拍名单之中。

  报价阶段，参拍企业积极性很高，开拍不到5分钟就到达中止价。随后，11家企业均确认进入一次报价阶段。

  最终，桃浦地块被浙江省交投控股集团有限公司和象屿地产的联合体以37.78亿元拿下，溢价率为9.5%，楼板价44450元/平方米。有意思的是，在一次报价环节，浙江交投和象屿联合体的报价与设定的中间价仅有8000多元的价差，其他10家房企报价的价差均在几万元至几十万元不等，有网友戏称“象屿的投拓团队可以拿奖金了”。

  静安区中兴社区地块也是此次土地出让的焦点地块。在报名阶段，就有消息显示该地块不仅吸引了招商、越秀等品牌房企，就连老牌房企华丽家族也在参拍之列，不过最终该地块被越秀7.24亿元独揽，成交楼面价67936元/平方米，溢价率7.54%。

  在一些业内人士看来，过去两年，布局三四线城市的开发商得到了“血的教训”，所以现在开发商的思路就是走最稳妥的路线，进军一线和新一线城市。

  下午出让的浦东周浦地块和徐汇田林地块则是“好事多磨”。根据公开资料显示，浦东周浦地块此次共吸引了13家房企，包括中海、浦开、华润、象屿、华发&越秀、大华、招商、保利置业、大家房产、建发、金茂、绿城、中铁建&万科。田林地块也吸引了12家房企参拍，包括中海、徐汇城投、中铁、华润、国贸&葛洲坝、中铁建&越秀、招商、华发&英冠、建发、保利发展&西岸、绿城。

  两宗地由于参拍企业数量较多，仅审核参拍房企资料就超过4个小时。周浦地块由于开发商资料和现场系统均出现问题，期间拍卖短暂停止，其中越秀华发联合体因资料审核未通过未能参与竞拍，中海则因为利润测算问题放弃了周浦地块的一次报价。

  土地拍卖中一些开发商还玩起了“玄学”，如在上海周浦地块拍地现场，有开发商在桌子上摆上了“法器”——一个橙子和一个香蕉，取谐音“成交”之意，这也从侧面反映出上海拍地的竞争激烈和房企强烈的拿地意图。

  最终，周浦地块被招商联合南昌市政以17.3亿元斩获，溢价率9.39%；田林地块被中铁置业以19.05亿元竞得，成交楼面价85505元/平方米，溢价率8.91%。

  随着周浦地块成功出让，上海第一批集中供地首日顺利收官，共揽金172.45亿元。

  巨头争霸

  截至今年3月底，集中供地的重点城市中杭州目前的土地出让金额最高，达416.6亿元；上海今年第一批集中供地起始价高达483.4亿元，明显超越杭州。58安居客研究院院长张波预计，上海也将成为今年上半年土地出让金额最高的城市。

  “大型品牌房企回归会让热门地块争夺更为激烈。”张波表示，万科、中海、华润的回归让土地参拍企业的名单分量明显加重，且由于多年未在上海拿地，这3个企业在上海今年也必将努力补充土地储备，拿地层面更是不会手软。

  事实也确实如此。3家企业中万科是最早开始行动的。在2022年上海第三批次集中供地中，中兴社区地块被北万置业斩获。彼时，市场以为万科拿地了，但查询北万置业的股权构成就能看出，这家企业的股东中并没有万科的身影，就在拿地前几日，上海万科将北万置业50%股权转让给了静安国资。但有意思的是后来静安国资又将50%股权回转给了上海万科。一番操作下来，万科在上海实现了曲线拿地。

  华润在上海拿地的决心也很大。去年，华润是房企拿地榜上的双料冠军——不仅权益拿地金额第一，权益拿地面积也是第一。拆解下华润拿地的构成显示，京津冀拿地金额排名第二，粤港澳大湾区拿地金额排名第一，中西部拿地金额排名也居前，唯独在长三角华润缺席了拿地金额前十名。

  实际上，过去两年华润的华东区域一直布局上海周边，但因为城市能级不能与上海相提并论，华润业绩做得比较辛苦。当前，华润在上海也有一个项目，认筹阶段就已经爆号，这也让华润意识到上海市场的重要性，回上海的决心也更加坚定。在此次供地中，据公开资料统计，华润一共报名了12宗地块，数量上仅次于招商。

  中海也是如此，但在这3家企业中中海是“围标”事件中受挫较严重的企业，因涉事人员当时都受到惩罚，导致整个区域人员有较大调整，不过看到上海市场的韧性之后，中海回归上海的决心也不小。

  此外，过去两年在上海深度布局的招商、华发等房企因为尝到了市场“甜头”，今年也将继续大力布局上海。

  以招商为例，2020年之前招商一直是上海外环霸主，但上述3家房企不能拿地之后，招商就成了土地市场霸主。与其他房企在长三角二三线城市也配一些地块的策略不同，招商集中活力主攻上海。

  据中国房地产报记者统计，2021年，招商在上海三次集中供地中从未缺席，2022年，上海四个批次供地中，其中3次招商均有土地收入囊中。招商上海区域一位营销负责人表示，在上海买新房一定要找招商，因为能满足客户任何区域任何大小任何价位的需求。可见招商在上海布局之广之深。

  2022年，招商仅上海公司就卖了741亿元，这相当于一家中型房企全年的销售收入。

  2023年，招商依然没有减小在上海的投资力度。在上海此次集中供地中，招商一共报名参拍了15宗地块，在此次出让土地总数中覆盖度约80%。根据公开资料统计，此次招商全口径拍地保证金投入就超过了80亿元，而报名的15幅地块底价土地款合计达到403亿元。

  此外，保利、金地等房企以前的货量基本出清，也需要在上海做一些补仓。

  张波认为，由于上海土地的规则限制，房企的博弈也更将戏剧化。上海地块有溢价限制，达到上限后会进入一次性报价环节，最终更接近平均价的房企中标，因此并不是完全“价高者得”，这就给到很多企业机会加入到博弈之中，这也是很多中小房企在上海也会有所斩获的原因。

  “总体来看，由于上海房地产市场确定性更强，因此土地市场热度也表现得高于其他城市，不但大型房企不会缺席，包括建发、象屿等房企也会加入其中，加之供应地块的总体品质较高，预计房企抢地现象会频现。”张波表示。

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