上海土拍前夜：保利金地广撒网，复星欲回归（独家）

　　图虫创意 图

　　56幅地块

　　作为一线城市中最后一个进行首轮集中供地的城市，规则的变动，加之参拍阵容的变化都为这场土拍积蓄更多关注的目光。而中海、万科、华润以及融创4家公司的缺席，于其他房企而言似乎有了更大的机会。

　　6月17日，当电商大促进入冲刺阶段时，上海土地市场的年度第一场狂欢也将拉开序幕，不同于日常购物中的抢单，它无关手速，也不止荷包。

　　货架上摆放的是56幅地块，包括6宗“城中村”改造用地，14宗征收安置房用地，8宗租赁住房用地，28宗涉宅用地。

　　距离5月20日上海市第一批集中供地的出让细则发布已经过去近一个月，这段时间里，各家房企抓紧研判，明确目标。溢价率被限制，房地联动价保障了开发商的利润，当“账能算得过来”后，各家要考虑的就是如何获取了。

　　四名种子选手缺席

　　作为一线城市中最后一个进行首轮集中供地的城市，规则的变动，加之参拍阵容的变化都为这场土拍积蓄更多关注的目光。

　　开拍前，市场传闻中海、万科以及华润三家房企，由于2020年的围标事件，被上海土拍拒收报名参拍资料，这也意味着上述三家将无缘此次集中供地，《国际金融报》记者多渠道确认了这一消息。实际上，盛宴当前，缺席的身影不止于此，今年以来在公开市场积极补储的融创也将退出上海第一批地块的争夺。

　　这几家都是上海楼市的活跃客。

　　克而瑞数据显示，2020年上海房企销售排行中，中海、万科、融创占据了权益金额和全口径金额两项榜单中四强之列的三席，即便是排名最低的华润全年在上海市场也收获了174.42亿元全口径金额，对应权益金额78.63亿元。

　　四名种子选手的缺席对于其他房企而言是否意味着更多机会？

　　有房企投拓人员对此表示肯定，其团队内部信心高涨此番要有所斩获；也有房企投拓人员趋向谨慎，毕竟豪强们空出来的席位似乎已有补位者。

　　郊区热  市区冷

　　由于上海土拍门槛较高，起始价20%的保证金，且需自有资金拿地，穿透式监管基本堵死了房企融资拿地的渠道。加之实行招挂复合式的出让方式，即如果参拍地块竞买人在5人以内，则可以直接竞价，不用评分招标。超过6人则采用招标方式出让，其中6至10人申请竞价，可以进5人；10人以上竞价，可以进6人，由综合评分来确定竞买人顺位。

　　具体来看，综合评分主要包括房企的经济实力、技术资质、项目经验。“经济实力”主要为房企近5年总资产、净利率等指标，堪称是“提纯版”的“三道红线”。“项目经验”则侧重在一线城市项目规模，尤其是权益销售额，这对于重仓一二线城市的央企、国企无疑利好。竞价环节中地块溢价率超过10%则触及熔断机制，将转为一次性报价，报价最接近平均价的房企胜出。

　　央企、国企依然优势显著，《国际金融报》记者获悉，目前参与度最高的两家是保利和金地，前者报名了12幅地块，后者也有8、9块，中海万科的出局，也给了保利、金地借机扩大上海市场份额的机会。

　　实际上，金地、保利的沪上进击之路自去年便已开始。全年金地在上海斩获5宗地块，数量位居房企第二，耗资156.29亿元，其中青浦区西虹桥联涞路北侧地块和嘉定新城地块溢价率均超过20%。保利全年也完成了嘉定、浦东的补仓，12月更是联合融信和招商以52亿元拿下年度上海核心地区最后一块纯宅地。

　　资金和打分的优势让保利、金地能够多地块参与，更多房企则根据手头资金情况，结合自身打分及地块竞拍预判将有限的资金投入到可能性更高的地块中。

　　毕竟热门地块进入竞价环节的最多只有6人，评分环节的出局将浪费保证金，从而影响企业对其他地块的参与。

　　由于资金成本高、限价严格加之施工过程要求多，郊区项目的周转速度和利润率相较市区更具优势。不同于此前市场关注度更高的几幅中心地块，《国际金融报》记者获悉目前热度最高的几幅地块均来自郊区，其中宝山罗店地块报名人数达到18家，青浦赵巷地块也有12家，嘉定两幅地块也有11家报名。这也意味着，上述地块将有一半及以上的买家在评分环节被淘汰出局。根据上海土地市场公布，杨浦定海社区和静安灵石社区有效申请人数均未超过5人，普陀万里地块更是没超过2人，因此上述三宗市区地块全部采用挂牌方式。

　　有行业人士直言，“对于民企而言，难点在于入围”。入围后的竞价环节则考验的是各家对于出价逻辑和规则的理解。有TOP 20房企人员表示，各家的投资模型能够自动测算出大致价位，虽然管理费用、融资成本等存在差异，但都会在一个接近的价位区间中，在其看来一次性报价“专业和运气各占一半”，除了考验各家对城市和市场的理解，需要对市场有一个中等偏低的预期，更重要的是要去预判平均价。

　　复星回归？

　　相较于郊区多幅地块的激烈竞争，新面孔徐汇滨江商住办地块已经出现了强劲选手。

　　4月30日公示时该地块并未上榜，随后“后补”出现吸引了不少关注。

　　该地块出让面积近4万平方米，建筑面积12万平方米，起始总价51.6亿元，起始楼面价4.3万/㎡。地块距离黄浦江岸仅300多米，区位较佳。

　　据悉，复星已联合中建二局报名了该地块，二者可谓强强联合，有BFC复星外滩中心等案例在前，复星对于此类地标型的商住办项目打造经验丰富，加上其整合业态的能力和资源优势以及中建二局的资金优势，这一组合也被视作该地块强有力的竞争者。

　　由于多元化业务的拓展，复星早已不是一家纯粹的地产开发商，其甚至很久没有出现在上海土地市场了。即便去年挂出的上海西站91亿元综合体地块和今年初挂出的176亿元豫园旁一商住地块都传出复星的消息，但最终其均未出手，复星上一次在上海的拿地故事还要追溯到10年前的BFC外滩金融中心。

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