中海颜建国：房地产仍是一个“好行业”

  “我们对房地产市场企稳回升有信心。”中国海外发展（以下简称“中海”）董事局主席颜建国在业绩会上说。

  3月31日的这场业绩沟通会，颜建国带领中海高层对外传递的信心满满。

  2022年，中海实现合约销售额2947.6亿元，权益销售上升至行业第三。股东应占溢利为232.6亿元，剔除税后投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益等影响之股东应占溢利为244.2亿元，归属股东核心净利润率为13.5%。

  “当前市场仍处于房地产上下半场转折期，市场还是存在一些不确定性，但我们对总体市场是有信心的。”颜建国说，从更长时间来看，市场结构、行业结构、业态布局都在发生很大变化。市场规模适度下降后会稳下来，现在市场主流观点是稳定在10万亿左右规模，总之房地产仍然是一个大行业、好行业。

  基于这份信心，中海对2023年制定了一个进取的经营目标，力争销售合约额增长20%，商业收入增长30%，利润稳中有升。

  自颜建国掌舵以来，中海逐渐撕掉身上“保守”的标签，相对行业内更多选择“缩量”前行不同，中海这份增长目标明确、积极，这也让整场发布会为之振奋。

  颜建国表示，行业转折期，中海积蓄了力量，强化了竞争优势，也有信心在2023年实现高质量发展，创造更好的经营业绩。

  投资拿地要实现双位数增长

  这一场业绩沟通会让外界看到了中海的“变与不变”。

  尽管制定了增量目标，但颜建国也强调：中海一贯是效益优先，不会将规模放在首要地位。

  从财报数据看，中海市场占有率逆势提升，公司销售额占全国商品房年度销售金额的份额从2021年的2.03%上升至2022年的2.21%。其中，北京、天津、广州、深圳、厦门、杭州及香港的销售额都超过百亿元，北京更是高达493亿元。

  颜建国认为，城市会进一步分化，一二线城市抵御周期波动的能量更强，三四线城市波动调整更大。企业会继续分化，行业集中度还将提高，中海要持续提升市场占有率。

  此外，面向2023年的高质量增长，土地货值为其积蓄了强劲增长动能。

  过去一年市场持续下行，中海却逆周期拿地，新增50宗土地，总购地金额1208.7亿元，新增总货值2403.4亿元，使2023年可售货值超7900亿元。在新增土地储备中，北上广深四个一线城市的新增货值占比超4成。

  中海行政总裁张智超表示，7900亿元可售货量没有包含今年新增投资所产生的货量供应，这是今年销售目标增长20%的底气所在。今年在现金回款比较好的情况下，中海的投资仍将相对进取，目前投资拿地金额规划了双位数增长计划。

  “我们不会为了增加土地规模盲目扩张，包括收并购，核心还是看项目质量、资产质量。”张智超说，2022年投资拿地中，一二线城市的货值占87%；今年的可售货量中73%在一线和强二线城市。未来投资还将进一步聚焦一线二线重点城市，同时也会在长三角、珠三角的一些重点城市寻找机会，以确保投资的广度。

  住宅开发仍是好生意

  在保持拿地节奏的同时，中海同样关注未来的发展质量。但这份成绩单仅仅代表过去，新的一年，中海前行的根基在哪？

  颜建国给出了中海长期发展的三个要点：

  第一，结合公司“十四五”战略规划目标，中海将保持战略定力，维持既定目标继续前进。

  “近几年，房地产市场进入转折期，叠加疫情影响不确定性较大，但这些扰动因素都不会影响长期战略目标，我们希望成为世界一流不动产开发运营商。”颜建国说。

  第二，坚持“今天、明天、后天”的业务结构方向不会变。坚守主航道，住宅开发仍将是公司核心业务，配置90%以上的资源。“

  “我们相信，从利润贡献、周转速度来看，住宅开发仍然是好生意。”颜建国说。

  第三，在确保财务稳健的前提下，中海将适度扩张规模，提升市场份额。

  报告期内，中海继续保持在“绿档”，资产负债率59.1%，净借贷比率45.2%，负债率处于行业最低区间。在手现金人民币1103.1亿元，在手现金占总资产的比重长期保持在10%以上。年度加权平均融资成本为3.57%，处于行业最低区间。费用管控方面，年度分销费用与行政费用合计占年收入的比例为3.6%，费效比行业领先。

  来自市场的“三个信心”

  结合市场形势与公司业绩，颜建国传达了中海的三个“信心”：

  第一，宏观经济与房地产调控政策，营造了较好的外部环境，企业对房地产市场企稳回升有信心。政府工作报告明确了稳中求进的经济增长目标及积极的财政政策，促需求与防风险的政策安排，为行业企稳回升营造了良好的外部环境。

  颜建国表示，一季度全国商品房成交止跌回升，一二线重点城市的住宅成交显著增长，呈现了良好的发展势头。

  第二，在向房地产新发展模式转型的进程中，中海有信心在下半场继续保持高质量发展。

  “房企都在积极向新发展模式转型，下半场的新发展模式与上半场的旧模式对比，呈现出三大变化。”颜建国说。

  三大变化是指：一是市场环境变化。房地产上半场是高速增长的卖方市场，下半场是存量市场，是买方市场。二是企业增长方式变化。旧模式下房企以土地为王，重规模扩张，高负债、高杠杆、高周转；新模式下，房企要以客户为本、效益优先，保持财务稳健，聚焦主业，聚焦细分市场的机会，以绿色、智能、柔性定制等为方向推进产品升级。三是企业管理变革。旧模式下，房企的管理相对粗放，行业高增长掩盖了企业内控管理缺失；新模式下，房企要快速提升精细化、标准化、数字化管理水平，持续推进公司治理体系和治理能力现代化。

  “对照来看，我们的发展模式快速向新发展模式看齐，有信心在下半场继续保持高质量发展。”颜建国说。

  第三，行业转折期我们夯实了基础，积蓄了力量，强化了竞争优势，有信心实现经营业绩稳中求进。

  颜建国强调，中海有“稳”的基础，行业转折期我们竞争优势进一步凸显，包括城市布局优势、货量结构优势、财务资金优势、融资成本优势、成本费用优势等。我们也有“进”的资源，过去两年投资购地金额行业领先，今年可售货值约7900亿元，可售货值居行业前列。

  “市场走稳转好，我们有资源，有能力顺势前进。”颜建国表示。

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