中海“撒网”，颜建国没有食言

文/乐居财经 魏薇

行业承压之下，国进民退。当下的土拍市场，国央企是顶梁柱。最近的中海发展，可谓是来势汹汹。

10月17日，天津第三次集中供地落幕。本次推出的17宗建设用地全部成交，起始价98.856亿元，其中有16宗地块以底价成交。

没有悬念，本次拿地的主力依然是国央企。中海发展更是以一己之力贡献了三成的土地成交额，斥资34.64亿元摘得梅江16号地、解放南路32-34号地，也是本次供地中仅有的两宗市区地块。其中，梅江16号地是本轮唯一溢价出让的地块，成交价6.35亿元，溢价1300万元。另外，中国建筑(601668)工程总公司旗下中建新塘以5亿元拿下滨海新区塘沽湾两宗地块。

中海发展的“豪横”不仅于此，在9月23日结束的北京第三轮集中供地中，中海发展也是最大赢家。两天时间内斥资147.45亿元斩获3宗地块，分别为海淀永丰013地块、015和016地块、丰台区大红门004地块，前两宗地块的溢价率均达15%。此轮集中供地结束后，中海发展今年内在北京的拿地额已经达到286亿。

不到一个月时间，中海发展在拿地上花费了182.09亿元。

不仅是北京、天津，在多个城市的第三轮土拍中，都可见中海发展的身影，如东莞、厦门、宁波以及南昌等。例如，在9月上旬，中海发展以43.5亿元竞得厦门市思明区泥窑石村2022P15地块，溢价率0.46%。当月底，又以16.17亿元竞得宁波鄞州区JD05-06-02地块，溢价率2.54%。

中海发展董事会主席颜建国曾在中期业绩会上直言：未来几个月，中海发展会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。

这里的撒网，是全方位的。除了公开拿地之外，中海发展还在收购优质项目。2022 年上半年，中海发展在广州、上海、成都并购了相关项目的股权，并购投入 106.6 亿元。

安全边际

在地产下行周期，优质的土地资源是投资硬通货。越来越多的房企在撤离三四线，回归一二线。

中海发展方面在北京第三轮集中供地结束后也表示，去年以来中海发展聚焦强一、二线城市，北京市场表现不错，是公司继续拿地的原因。

北京是中海的必争之地。据克而瑞数据，2019年至2021年，中海地产连续3年是北京销售额最高的房企。按照目前的形式，中海发展2022年大概率还是北京销冠。

2022年上半年，中海发展在一线城市北上广深和香港的合约销售额占比达到36.8%，提升了10.1个百分点。从单个城市来看，北京贡献了240亿元的销售额，天津贡献了超100亿元的销售额。从区域来看，华北区域是中海发展的主要销售贡献区域，上半年的销售占比提升6个百分点到23%。

中报显示，今年上半年，中海发展斩获27宗土地，总购地金额达531.1亿元，新增货值约1081.9亿元，聚焦在北京、上海、广州、重庆、成都、长沙、厦门、南京、宁波、青岛、大连、西安等13个核心一二线城市。截至2022年6月30日，合计土地储备达7439万平方米。

颜建国表示：“中海要抓住土地市场竞争强度降低的机遇，持续投入资源，进一步强化公司在主流城市的竞争优势，大幅提升主流城市的市场份额。”

优质资产的抗风险性在业绩上也得以体现。今年上半年，中海发展实现了1385.01亿元的合约销售额，同比减少33.2%。同期内，TOP10房企的销售额同比下降幅度是45.5%。

9月，中海系公司逆势增长，实现合约销售金额228.26亿，同比增长12.0%。

稳健和超越

早在3月底的2021年业绩会上，中海发展董事局副主席罗亮强调：“战略稳健是我们的基因，但我们绝对不会为了刻意的稳健，丧失任何超常发展的机会，也绝对不会因为稳健来消融我们在投资市场的血性。”

该出手时就出手。更何况现在的竞争对手少了，拿地也变得相对容易。

据公开数据，2022年前9个月，中海发展收购的土地，累计应付土地出让金达745.22亿元。

市场低谷期，也是抄底的好时机。不仅能帮出险房企一把，自己也能淘到好项目。今年 2 月，中海发展还与中国农行签署了300 亿元意向性并购融资战略合作框架协议。

1月底，中海发展以36.88亿元收购雅居乐、世茂所持广州利合73.33%的股权，对应项目为广州亚运城；3月，以62.4亿元收购上海杨浦城建的江浦项目，成为该项目的最大股东。

中海发展行政总裁张智超表示，公司的并购原则为“三个主流”，即主流城市、主流地段、主流产品。截至到中期业绩会召开，中海发展已经筛选了400-500个项目。一旦有机会，就会寻求突破。

被称为最会赚钱的房企，中海发展自然有几把刷子。凭借超低的土地成本及资金成本，中海发展的净利润几乎连年稳居行业榜首。

作为运营稳健的央企，又有国家信用背书，在融资收紧的时代，中海发展的融资渠道相对通畅，多次成功发行债券，今年上半年的平均融资成本仅3.44%，处于行业最低区间。

这是很多民企同行羡慕不来的。

财务安全是中海发展的一大优势。自2020年“三道红线”的要求提出后，中海发展就一直保持“绿档”零踩线。截至上半年末，银行结余及现金1253.2亿元，加上未动用银行授信额度有573.7亿元，可动用资金达1826.9亿元。

颜建国在中报中表示：一大批企业已经退出赛场，一批企业在咬牙坚持，一批企业在第一梯队领跑。

而中海发展身处第一梯队，粮草充足，目标是夺取胜利。

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