颜建国时代，中海进击行业TOP5

  10月8日，地产行业曾经的“利润王”中国海外发展有限公司（股票代码：00688.HK，以下简称“中海地产”）亮出了前9月的成绩单。以前9月2571.86亿元的销售金额来看，该公司完成全年4000亿港元（折合人民币约3453亿元）销售目标、保持行业第6位置的难度不大。

  4000亿港元是中海地产上一任董事局主席郝建民对市场的承诺，现任董事局主席颜建国有更高的追求。在8月份的业绩发布会上，他透露，要保持利润总额持续稳定的发展，规模必须得有比较大的提高。具体而言，中海的新目标是保持在第一梯队中，销售规模尽快进入到前5。

  为了冲击规模，中海地产今年安排了1400亿元的购地预算，比去年增长23%。用颜建国的话说，为了拿地，所有的渠道、所有的方法都可以用。今年前9月，中海地产在土地市场颇为进取，花了940.55亿元买了建筑面积1018.94万平方米的土地，在中指研究院的拿地金额排行榜中，名列第一。

  规模的诉求很大程度上源自盈利能力下滑的压力。亿翰智库认为，在行业利润率降低的背景下，中海地产较高的净利润率优势不断弱化，未来能否依靠规模的加速增长，重新夺回“利润王”的称号，仍有很大的不确定性。

  两个时代的更迭与“利润王”丢失

  2016年11月，郝建民辞任中海地产执行董事、主席兼行政总裁，宣告“郝建民时代”正式终结。1个月后，颜建国被任命为执行董事兼行政总裁，为接班做准备，2017年6月，他开始担任中海地产董事局主席，且继续兼任行政总裁。自此，中海地产跨入“颜建国时代”。

  郝建民在任的3年多时间，主导了两起重大重组、并购，将中建地产300多亿元的资产收入囊中，还收购了中信股份旗下大部分住宅项目。为了吸收这些资产，中海地产进行了不少内部调整，加上相对保守的投资态度，该公司错失了加速规模发展的机会。

  颜建国接手的时候，中海地产的销售额排名第6，他希望能把速度提上去。2018年，中海地产的销售额实现了3000亿元的突破，同比增长29.81%，为7年来的新高，但依然低于当年百强房企35%的平均同比增速。按照克而瑞的统计，2014年-2018年这5年里，中海地产销售金额的平均同比增速及复合增长率分别为17.3%和16.8%，在TOP10房企中均居于末位。

  2019年，中海地产的销售额增速保持在了25.2%，在颜建国看来，这已经是行业领先的水平了。但是，该公司的销售排名依然未有突破，2019年的全口径销售额排名下滑至第7。

  更重要的是，从2017年开始，中海地产连引以为傲的“利润王”称号也没有保住，净利润总额陆续被行业的规模前三甲所赶超。影响利润总额的除了销售规模，还有利润率。2019年，中海地产的盈利能力开始出现下降趋势，毛利率较2018年同期下降了4.1个百分点，净利润率也同比下降了1.1个百分点。2020年上半年，该公司的毛利率继续下滑，同比下降4.3个百分点，净利润率同比下降3.5个百分点。

  前9月买地投入940亿元 力回行业前五

  身为现任掌门人，颜建国已经多次被问及如何看待规模掉队、盈利能力下滑的问题。在8月份的业绩发布会上，他坦言，过去五六年，房企们加的杠杆比较高、发展速度特别快，相较而言，大家觉得中海发展保守，有些慢。但他认为，近两年半，中海地产的增长速度在行业里面已经算领先的了，同时利润规模、利润率都名列前茅。

  当然，这种中庸的表述还不足以说服投资者。因此，颜建国也适当的透露了更进取的发展规划，表示中海地产正在编制下一个5年计划，总体目标是希望在规模方面保持行业的第一梯队，同时确保经营效益持续稳定的增长。所谓的第一梯队，指的是进入行业前5。

  这个目标的提出，是基于对未来行业利润率走势的判断。他认为，在当前政府限价、市场进入存量的大背景下，产品的价格、利润率还是会有一定下降，在这种情况下，为了确保利润总额在未来5年的持续增长，中海地产的销售规模必须有比较大的提升。

  要支撑规模的大幅增长，每年必须购入大量的土地。颜建国表示，在公开市场，中海地产需要更加勤奋，在所在目标城市里面，以频率换概率，用更多的机会拿到符合投资标准的土地。仅仅是9月份，该公司就在北京、无锡、济南、东莞和厦门收购了七幅地块，应付的土地出让金约为148.73亿元。前9月，中海地产已经为买地投入了940.55亿元，占全年1400亿元预算的67%，可以预见，接下来的3个月，该公司将加速攻城略地。

  然而，底子薄的弱势难以在顷刻间扭转。即便2017年以来，中海地产已经有意识在加大投资力度，但截至2020年上半年，总土储货值只有约1.3万亿元，排在行业第7。而目前行业销售排名第5的房企，土储货值是中海地产的接近2倍。

  短期内，资本市场对中海地产的盈利前景还是有所担忧。里昂证券在报告中表示，土地并购并未为给该公司提供实际帮助，市场担心公司在完成管理层更迭后能否带来实际具有说服力的表现。该机构认为，虽然今年中海地产有望达成4000亿港元的销售目标，但考虑到毛利率收缩的影响，仍不足以带动其业绩的显著增长。

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