房企转型：国资入股新湖中宝 图谋的不是地产

  又有一家上市房企引入了国企战投。

  2月22日，新湖中宝股份有限公司（以下简称“新湖中宝”，600208.SH）透露控股股东新湖集团拟向衢州市新安财通智造股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“新安财通”）转让10%股份，作价22.7亿元。新安财通的主要出资人为衢州国企。

  值得关注的是，此前有不少房企为了纾困而引入国资战投，但这次衢州国资却不是奔着新湖中宝的地产业务而来。

  一位接近新湖中宝的业内人士对中国房地产报记者表示，虽然地产是该公司的主营业务和主要收入来源，但实控人黄伟一直对地产采取较为克制的发展态度，在2019年便开始有意识的压缩投资，向轻资产转型，同时培育新的产业在未来逐步替代地产的主导地位。引入衢州国资便是为了加快向高科技及先进制造业等领域的转型。

  早在1年多前，新湖中宝便将注册地由嘉兴市搬迁到了衢州市，当时该公司表示将与衢州市展开在绿色能源、智能制造、智慧城市、数字化转型等方面的多层次全面合作。而此次股权转让，也被视为深化合作的动作之一。

  衢州国资入股10%

  根据新湖中宝的公告，新湖集团与新安财通在2月21日签署了股份转让协议，计划向后者转让其所持有的约8.6亿股新湖中宝股份，转让价格为2.64元/股。转让后，新湖集团持有新湖中宝约47%的股份，仍为该公司的控股股东。

  新安财通的主要出资人包括衢州绿色发展集团有限公司、衢州控股集团有限公司、衢州市国有资本运营有限公司，均为当地国有企业。

  据了解，新湖中宝在2022年12月便已公告新湖集团将对外转让不超过8.6亿股股份，当时就透露了买家为衢州方或其指定主体。

  新湖中宝表示，这次股权转让的目的是为协助公司进一步争取地方政策支持、全面深化合作，推进公司转型，优化股东架构。

  在这之前，新湖中宝与衢州市已有密切往来。2021年11月，该公司将注册地搬迁到了衢州市，表示将深入利用在区块链、大数据、人工智能、新材料等技术领域的投资和布局，与衢州市展开多层次全面合作，加速公司战略转型，同时吸引集聚一批重大产业投资项目，助力衢州打造成为四省边际共同富裕先行示范区。

  衢州市给予了热情回应，于2021年12月与新湖集团签订战略合作协议，还为新湖中宝举行了迁址落户仪式。衢州市委书记、衢州市市长均出席了签约活动，衢州市招商投资促进中心当时就跟新湖集团旗下的浙江新动锂科技有限公司、湘财证券、新湖期货签订了战略合作协议。

  有分析人士认为，衢州国资入股新湖中宝与合肥的“资本招商”相似，都是通过地方融资平台、产业引导基金等入股企业，以资本导入产业，借此引进优秀企业，带动当地区域经济和产业的发展。

  从新湖中宝的公告内容来看，双方对合作前景还是有着比较乐观的预期。22.7亿元的股权转让款将分两笔支付，第一笔20亿元，剩余的款项支付有两个先决条件，其中一个是股权交割日起5年（60个月）内，新湖中宝任意连续30个交易日股票总市值每日均超过400亿元。2月22日，新湖中宝的收盘价为2.73元，总市值约234.8亿元。

  非典型房企的逆周期操作

  回顾新湖中宝与衢州市的多次交流合作，可以发现，双方都没有提及新湖中宝的主业——地产业务。就地产行业而言，这确实是不多见的现象。新湖中宝此前也被认为是一家非典型房企。

  与一门心思深耕地产的其他大佬不同，新湖中宝的实控人黄伟对这个行业并没有倾注全部心神。上世纪90年代，他卖过眼镜，炒过股票和期货，直到1994年才成立新湖集团，进军房地产行业。在开发房地产之余，黄伟还热衷资本运作，先后入主三家上市公司，并布局金融领域，参股盛京银行、中信银行、阳光保险等金融机构。近些年，新湖系的投资范围开始扩大到高科技领域，新湖中宝的2022年中报显示，该公司对高科技企业的投资累计超过100亿元，投资的企业中已有3家登陆科创板，1家登陆创业板，1家通过发审会，未来3年左右将有约10家被投资企业进入IPO。

  虽然投资的产业不少，但地产一直是新湖中宝的主要收入来源。2021年，房地产业务贡献了约132亿元的收入，占比78%，毛利率约27%，是所有业务板块中最高的。收入占比高不意味着新湖中宝有持续做大做强地产开发业务的打算，事实上，黄伟早在数年前就萌生了退意。

  2019年至2020年间，新湖中宝向融创中国、绿城中国转让了一批位于华东和东北地区的地产项目，套现近200亿元。彼时中国的房地产市场仍在上行通道，各大房企依然热衷规模竞赛，新湖中宝的资产出售一度被解读为断臂求生。

  “黄老板的风险意识比较强，之前投资的产业就比较多，不敢全压在地产上，也不拿高价地。2019年，他认为从‘房住不炒’的政策环境看，地产的高杠杆、高周转经营模式难以为继，因此有意识的开始准备转型。”上述接近新湖中宝的业内人士表示，因为谨慎的投资风格，新湖中宝可能错过几波地产的大行情，但如今回过头看，那批转让套现的项目其实是卖在了高点上，塞翁失马焉知非福。

  将转型进行到底

  正是由于回笼了大量现金，新湖中宝比较平稳地度过了这两年的行业大震荡，至今仍保持在“三道红线”的绿档，2022年上半年甚至还发行了一笔3年期、1.5亿美元的境外债，日子过的比不少民营房企都轻松。不过，这没有动摇该公司转型的决心。

  在2022年5月份的业绩说明会上，有投资者问及新湖中宝想成为一家怎样的企业。该公司董事长林俊波回答：“公司的定位是地产+投资，并实施两大战略转型，即通过地产投资向高科技和先进制造业领域投资的转型和地产开发向地产资产管理模式的转型。”

  “有序退出、有序替代”是新湖中宝对地产板块的规划。因为，该公司另一主业——投资的收益具有不确定性，很难稳定支撑上市公司的经营业绩，在其他实业培育成熟前，地产仍要发挥支柱作用。在转型期，地产板块除了继续推进存量项目的开发外，将逐渐从重资产、高杠杆模式向轻资产、低杠杆模式转变，积极培育地产资产管理业务，加大轻资产业务输出力度。

  这次在股权层面引入衢州国资便是新湖中宝培育新产业、实现战略转型的重要一环。据了解，2021年11月，新湖中宝的新能源关键材料经营管理总部项目就入驻了衢州海创园二期，主营新材料技术研发和销售，拟在全国范围生产锂电解液关键组成原料。下一步，新湖中宝还计划与衢州合资投资氟化工投资项目。该公司认为衢州深厚的制造业基因为其加速向先进制造业转型提供了良好的土壤。

  地产轻资产的转型也在推进。2月17日，新湖中宝宣布拟发行不超过30亿元的公司债。募集的资金打算全部用于与浙商资产指定主体设立特殊机遇投资有限合伙企业，合伙企业的资金投向包括盘活存量资产、救助困境房企以及“保交楼、保民生”相关的房地产项目、棚户区改造或旧城改造项目开发建设等。

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