楼市“限跌令”来了，房价为何不能大幅下跌？答案让人很意外

楼市刚需最关心的是什么？当然是房价下跌。尤其是过去这一轮房价上涨，让很多人追悔莫及，笔者就有朋友曾经感慨，原本想等房价再便宜点再买，谁知道这一等就是几十万上百万的代价，家里有人支持还好，咬咬牙也能上车，苦就苦了那些农村出来的普通家庭的年轻人，只能望房兴叹了。如果房价重回5年前水平，我一定倾其所有也要抓住机会买房。

格隆汇统计数据显示，过去二十年房价下跌的年份只有3年，其余17年房价整体都是上涨的，而且每一次房价下跌之后，都被更大的涨幅完全覆盖了，尤其是2014年之后，房价如同坐上火箭，直窜云霄，很多刚需错过了买房时机，就很难再轻易买房上车了。

房子虽然总价高，但是终究还是商品，是商品为什么价格能“只涨不跌”？难道中国浩浩荡荡三四十年的“造城运动”，我们盖的房子还不够用吗？显然不是。央行最新调查数据显示，中国是住房拥有率最高的国家，我们的住房拥有率是96%，而且家庭平均拥有住房数量是1.5套，更值得一提的是，多个机构的研究数据表明，中国城镇目前住房空置率大约为23%。从这三个数据可以看出，整体而言，中国其实早就不缺房了，而且很多地区房子早已严重过剩。但就算是房子严重过剩的地区，依然有大量刚需买不起房。

尤其是2020年开局不利，一季度开发商销售额大幅下滑超过3成，大多数购房者也都理性起来，暂停、延迟或取消了购房计划。开发商房子滞销，回款压力巨大，叠加今年又是偿债高峰年，很多开发商都面临巨大的资金困境。前2个月，有超过100家中小房企，因为众所周知的原因没有挺过来，即便是头部房企，在各种压力叠加下，日子也是举步维艰。在这种情况下，我们看到全国超过50城，出台了针对房企的“纾困”性新政。作用甚微，所以我们看到，很多开发商都有意采取“打折促销”的方式卖房。

从经济学供需关系来看，很多城市房子盖得足够多了，早已是供大于求，房价早就该跌了，而且很多地区理应“大跌”了。那么是什么原因导致过去这么多年，中国楼市能一直“长盛不衰”，房价能一直死撑不降呢？

从今年3月份东莞的一条调控新政我们似乎找到了答案，而且这个答案还挺让人意外的——

今年3月份，东莞市调控新政其中有一条明确规定：房企在取得商品房预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋申报价格，严格按照明码标价格式要求对外销售，实际成交价格不得高于申报价格，也不得低于申报价格的90%。

啥意思？为了让开发商促进销售，新政准许开发商对销售价格进行“回调”了，但刚需们还是不要高兴得太早，调整是有范围的，降幅不得超过备案价的10%。这就是很多专家所说的“限跌令”。

长期关注楼市的人，可能知道，出台“限跌令”的城市中东莞并不是第一个，实际上，东莞并不是第一个出台房价“限跌令”的城市。再早一点，2019年11月份的时候，马鞍山住建局也发布《通知》明确规定：新房降幅不得超过备案价格的10%，低于这个规定红线的需要重新办理限售备案；更早的时候，惠州、赣州、大连等多个三四线城市也出台过类似的调控文件，明文对商品房销售价格的降幅作出规定。

很多人对此可能特别费解，楼市火爆时，房价连夜“跳涨”时，也没见国家发布明文硬性规定“房价涨幅不得超过多少”。为何轮到房价要降的时候，各种奇葩的规定就接踵而至了？房地产到底是不是市场经济，商品房干脆改名叫“政策房”得了。

费解、气愤、恼怒都可以理解，毕竟这种做法直接影响了刚需对房价该有的预期，有关部门用无形的手单边控制房价跌幅，却对房价涨幅视而不见，任谁都心有怨言。尤其是东拼西凑首付而且要靠掏空“六个钱包”买房的刚需，可能永远也想不通其中道理。难道中国房价就“只能涨不能跌”吗？

对于中国的房价调控，其实曹德旺早就一语道破了其中玄机：房价大幅下跌，有人的利益就会受损，因此有人“不允许”房价出现大幅度的下跌。

曹德旺这里所说的“有人”到底是谁？虽然他没有直言明示，但我们基本也能猜到：第一类就是，已经买过房的人，包括刚需更包括那些靠投资炒房为生的人。投资炒房客靠赚差价盈利，“不允许”房价下跌，我们都很好理解。那么那些刚需为什么也不允许房价下跌呢？归根结底还是把房子看得太重，虽然很多人买房是自住，但是若房产价值真缩水，很多人还是一百个不愿意的。过去这些年，房地产市场屡屡上演“开发商降价销售，老业主集体阻拦”事件，已经说明了一切；

第二类就是，地方的施政部门。了解中国城市发展模式的人对此可能完全理解，中国大多数城市都患有很严重的“地产依赖症”——绝大多数城市，土地财政和房产交易税收是地方财政的半壁江山，因此，对于城市的施政者而言，房价上涨其实更有利于地方抬高地价，财政来源也更有利。所以从地方的角度来说，他们也是“不允许”房价大幅下跌的，房价受供需影响，小幅自我调节没问题，但是一旦出现“泄洪”式的大幅回调，没有哪个城市的施政者能够坐得住。

其实过去这些年，我们已经看到了很多奇葩现象出现，比如开发商正常的促销降价卖房，但地方住建部等部门就会以“约谈”的形式进行“阻拦”。而且有些所谓的“房产协会”还会横插一脚站出来“发文警告”。

第三类就是银行部门：银行倒不是“不允许”房价大幅下跌，而是承受不起房价大幅下跌的结果。千千万万刚需买房都是首付三成，前几年信贷政策极为宽松，很多人只付了两成首付，甚至也有人仅付了一成首付，如果房价下跌超过30%，其实于很多人而言继续还贷就不划算，市面上就会出现大量的“弃房断供”现象，银行会因此产生大量“坏账”，整个金融体系就会无法正常运转。

这些答案确实让人很意外，但也是科学事实。房价大幅下跌理论上刚需买房就容易多了，但实际上并不是那么回事。房价大幅下跌，银行撑不住，地方政府也撑不住，整个经济更会瘫痪，大量的产业无法运转，这就必然导致失业率暴涨，届时很多人可能连吃饭都成问题，就更不用说贷款买房了。

所以从这件事，我们普通人应该认清一个现实，无论房价涨跌其实我们都很难真正受益。因此，对于真正有需求的刚需来说，千万不能期盼房价大幅下跌，然后坐收渔翁之利，轻而易举买房，这种想法很天真也错得离谱。

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