宝刀不老，东山再起，王健林和万达商管的IPO棋局将至

  珠海万达商管上市闹出乌龙消息。

  2月7日，根据媒体报道的消息，在2月6日举行的大连万达商管集团（简称“万达商管”）美元债发行路演会上，万达商管的管理层称，预计珠海万达商业管理集团股份有限公司（简称“珠海万达商管”）将在2023年二季度完成在香港IPO上市。

  据称，万达方面在路演会上表示，在本月底前珠海万达商管将会获得证监会关于公司赴港上市的批准。

  记者向万达集团求证此事，一位负责人对记者表示，传言的上市时间节点并不准确，目前上市工作还在正常推进中，有明确消息会及时对外公布。

  过去几年，在房地产行业遭受深度调整之时，万达在积极筹备其商管集团的上市，“轻资产”转型是万达集团董事长王健林锚定的新方向。截至2022年10月，珠海万达商管已经三度更新IPO招股书。

  多位受访人士表示，从壮士断腕再到东山再起，王健林经受住了考验，实属不易。而将珠海万达商管推向资本市场，是沉浮商海多年的王健林一场新的战役。

  对赌上市路

  珠海万达商管是万达广场自持和轻资产输出的经营主体。2022年10月25日，在第二次的IPO招股书失效之后，珠海万达商管更新后的第三次IPO招股书申请已在港交所挂网。此前，珠海万达商管曾于2021年10月21日和2022年的4月22日两次递交上市申请。

  珠海万达商管更新后的招股书数据显示，2022年上半年，珠海万达商管的收入为134.8亿元，同比增加26.7%。毛利润为65.9亿元，同比增长46.1%。净利润为40.5亿元，同比增长517.3%。

  整个2022年，王健林都在不停地为商管业务“添砖加瓦”。2022年4月和5月，万达商管分别拿下北京SOLANA蓝色港湾、五棵松卓展购物中心，7月接手河南建业集团地产项目，9月买入5家奥克斯广场，更名万达广场。

  值得一提的是，这场上市盛宴的背后是万达与郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、PAG投资者（PAGAC Wonderland Holding Pte. Ltd.、Orlando Investment Pte. Ltd.及Cathay Yihan Pte. Ltd.）等22家机构投资人早已设下的对赌协议。

  作为珠海万达商管母公司的万达商管承诺，2021年至2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，万达商管及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份，或向投资者支付现金补偿。

  此外，珠海万达商管还和前述投资者签署了有关上市进程的承诺。如果珠海万达商管在2023年底前未能完成上市工作，万达商管有义务向Pre-IPO投资者回购股份。

  除了22家机构投资人之外还有6位高管为基石投资者，总计持有21.17％股权，珠海万达商管通过这22家机构和6位高管总计融资约380亿元。

  在对赌协议的压力下，珠海万达商管的上市不免有些被动。不过，有接近万达集团的人士对记者表示，一旦万达商管通过香港上市募集到资金，既能化解此前的对赌协议问题，也能解决内部高管的报酬预期，可谓一举两得。但不会给王健林家族带来更加巨量的财富，因为香港资本市场已经比较成熟，相应的估值也会一般。

  高息发债稳信心

  2023年1月13日，万达商业管理集团发布2022年度业绩快报。数据显示，万达商管2022年总收入553.1亿元，同比增长7.4%，其中租金收入508.5亿元，同比增长8%。

  2022年万达商管累计开业473个项目，管理商业面积6556万平方米，其中租赁面积4445万平方米，同比增长11%；在建万达广场187个，商业面积2195万平方米。

  上海市光明律师事务所付永生律师说，随着疫情的放开，大陆各大商场的人数和活费频率都大幅增加，预计2023年万达商管的盈利会更高。

  他认为，从房地产行业看，万达商管最终上市，也充分说明轻资产运营的正确性。在港股上市的物管企业，多数以住宅物管营收为主，而万达商管以商业物管为主。相比住宅物业，商业物管项目的物业管理费和毛利率均更高，因此市盈率也更高。

  2023年伊始，万达商管加快了在发债和融资方面的动作。

  2023年1月，万达商管成功发行了一笔4亿美元的境外美元债，期限为2年期，初始指导价12.625%区域，息票率11%。被市场称为地产美元债新发“破冰”。这是2021年11月以来，首笔来自中资地产发行人的公开簿记交易。

  到2月6日，万达商管成功发行一笔3亿元美元债。此笔3亿规模的美元债期限为3年，初始指导价12.5%区域，最终指导价12.375%，息票率为11%，收益率为12.375%，资金用于为现有债务再融资。

  此次万达商管美元债发行得到了长线投资者和欧洲投资者的订单，有报道称，该债券最终认购订单超8.3亿美元，来自56个账户，主要是资产/基金管理公司，亚洲投资者占比达87%。

  上述发债都有着高票息的特点，有市场观点认为，这是在万达商管上市前夕，王健林不惜通过高息发债稳住万达商管的信用以及加强投资者的信心。

  Wind数据显示，截至目前，大连万达商业集团共有4只存量海外债券，分别为0.45年到期4亿美元、约1年到期的6亿美元、2年到期的4亿美元、以及此次发行3年到期的3亿美元债，共计17亿美元，约合人民币115亿元。

  在高息发债之前，2023年1月，王健林及其一致行动人还曾将手里持有的万达酒店65.04%的股份，悉数质押给了新加坡主权基金淡马锡及其旗下公司，以换取淡马锡旗下公司提供的贷款融资。

  2月7日，据上交所信息，大连万达商业管理集团股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为“已反馈”。而这笔债券募集的资金也将用于偿付到期公司债券本金。

  除了境外美元债外，境内人民币债券方面，截至2022年10月，万达商管共有13只债券、本金规模超过240亿元。其中一年内到期的债券，总额约91亿元。

  经过过去几年房地产市场的洗牌，行业发展的新方向值得关注。在星库空间创始人、CEO白羽看来，万达商管的IPO已经不只是一家企业登陆港股资本市场那样简单，从更大的维度看，“其最终上市，标志着房地产行业向存量服务转型，传统住宅开发业务则会突出保障和改善，这也是在地产行业硬着陆之后少数值得期待的消息，上市后资本市场的反响，是众多地产从业者关注的焦点。”

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