万达商管冲击IPO，王健林在体系内“提纯”

  五一黄金周刚过，万达广场公布了营运数据。在短短5天的时间内，全国万达广场累计客流达1.4亿人次，累计销售总额达111亿元。截止至2020年底，已开业的万达广场达到368座，在行业中，这一数据遥遥领先。

  节前，有消息称，万达集团为旗下轻资产商管引战200亿元并计划年底赴港上市。10天后，万达商业管理集团有限公司（以下简称“万达商管”）进行股权腾挪，将旗下7家商管公司转移。

  乐居财经获悉，万达商管转让7家商管公司100%股权予大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“大连万达商管”），分别为佛山顺德万达广场商业管理有限公司、武汉四新万达广场商业管理有限公司、天津滨海世纪大道万达广场商业管理有限公司、福州高新区万达广场商业管理有限公司、厦门灌口万达广场商业管理有限公司、深圳龙岗区万达广场商业管理有限公司及福州白湖亭万达广场商业管理有限公司。

  股权变更后，7家公司成为大连万达商管的全资子公司。据悉，万达商管成立于2007年，由珠海万达商管直接持股100%，后者是大连万达商管全资控股公司。

  有业内人士称，珠海万达商管将是未来的上市主体。此次股权腾挪，相当于将7家公司从上市体系中剥离，谋求上市的万达商管变得更“轻”、更“纯”了。

  轻资产上市谋划

  作为万达集团旗下的重要板块，万达商管的主营业务为万达系广场及酒店的运营，核心业务和资产均是万达广场。

  为了让自己变“轻”，万达商管接连不断将部分公司移出“珠海万达商管”这一上市体系。3月31日，大连万达商管接替万达商管，成为6家商业管理公司的大股东，包括泉州城东万达广场商业管理有限公司、北京乐多港万达广场商业管理有限公司、广州新塘万达广场商业管理有限公司、上海崇明万达广场商业管理有限公司、北京怀柔万达广场商业管理有限公司、武汉东西湖万达广场商业管理有限公司。

  万达商管曾对外宣布，从2021年开始，不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略，即对万达广场只输出品牌，负责设计、建设与运营，并分得收益。重组后的万达轻资产商管公司将全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的管理，模式类似于已经上市的宝龙商业。

  在2020年新开业的万达广场中，有27座为轻资产模式，占比达到60%，并于当年新签约60个轻资产万达广场。截至2020年底，在建的142个万达广场中，轻资产部分占比超过80%，2021年计划签约70座轻资产万达广场。

  今年3月23日，珠海万达商业管理股份有限公司成立，该公司由大连万达商管持股99%，银川万达广场商业发展有限公司持股1%，实际控制人王健林持股55.13%。同年3月24日，万达商管撤回了A股IPO申请，并谋划重组轻资产境外上市。五天后，万达商管又与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。

  杠杆变“轻”

  2020年，万达商管实现营业收入391.34亿元，同比下降50.25%。主要原因为万达在2020年全面剥离住宅物业开发业务，转型商业运营及管理公司。这一年，净利率高达35.34%。

  早在2017年，王健林出售万达广场就引起了外界的关注。当时有分析人士称，万达是为了缓解债务难题。王健林却说到，重资产的发展模式越来越困难，走轻资产模式是必然选择。

  自宣布转型以来，万达商管的负债规模得到了一定控制。截止至2020年底，万达商管的总有息债务规模为1736.26亿元，同比减少近90亿元。

  其中，短期借款8.04亿元，一年内到期的非流动负债478.63亿元，长期借款856.42亿元，应付债券367.53亿元，其他非流动负债26.65亿元。2021年，万达商管将会有247.56亿元的债券到期，主要兑付时间集中在5-7月。

  截至2020年末，万达商管资产负债率为51.11%，同比下降1.32%。

  对于万达商管的上市，标普曾在4月26日发布报告称，因经营模式具有韧性，万达商管仍将是万达集团盈利能力和现金产生能力最强的子公司。并称上市或还能帮助万达商管进一步提升自身信用质量，与万达集团的整体信用状况拉开距离。

  有消息称，万达商管计划融资200亿元，7月前完成此轮融资，珠海市政府将是本轮IPO前融资的牵头投资方，并于9月提交IPO申请，目标年底前在香港上市。

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