商管面积3329万平米,王健林导演“新香港故事”?

来源：房产装修家居资讯时间：2021-03-24 18:20

万达集团董事长王健林

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

五年的漫长回A路，消耗了万达的激情，也磨尽了王健林的耐心。

距离对赌协议约定的时间，还有两年多，但万达不想再等了。3月24日，万达商业决定撤回在A股的IPO申请。

“不是A股不接受万达，是A股不接受地产公司”，一位资深人士感慨道。

A股上市对于房企而言是一座充满挑战的“大山”，排队的房企始终难有实质性进展。金辉集团排队四年无果，最终选择港股上市，曾位于申请表第四位的富力地产也于去年被上交所移至了IPO终止审查名单。

既然回A无望，只能转换阵地，王健林有了新的打算。至于准备在哪上市，万达商业并未言明，只是表示：“会尽快实现境内外上市”。

所以，新一轮的筹备工作开始展开，但也不会太复杂，毕竟已经筹备多年，只需将从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源重组一番即可。

转赴港股上市，成为了业界一致的指向。接近万达的的知情人士也向媒体透露，撤回A股IPO申请的万达商业，进行轻资产重组之后，有望赴港上市。

一切似乎回到了原点。

340亿战投对赌上市

2016年9月，万达商业从港股私有化退市，距离其2014年12月在港交所上市不足两年。退市的原因，王健林曾解释过，他认为万达商业的价值被严重低估。

作为港交所当年最大的一宗IPO案例，万达商业上市后的股价有半数时间低于发行价，这种低估值让投资者感到沮丧，也让万达管理层无法忍受，故而决定退市回A。

此后，万达商业紧锣密鼓的筹备，开始调整业务，全面转型轻资产，上市主体从三变一，由商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目为主的、具备浓厚房地产属性的资产，变为以万达广场为主的商业部分，由重转轻。

公司也相继更名，从“大连万达商业地产股份有限公司”变为“大连万达商业管理集团股份有限公司”。随之万达商业宣布，不再进行房地产开发，剩余的房地产业务全部交由万达地产集团负责，成为一家纯粹的商业管理运营企业。

在这段时期内，王健林还万达商业引入了340亿元的战略投资，腾讯控股联合苏宁云商、融创中国和京东一起入股万达商业，并立下对赌协议，约定其于2023年10月31日前完成上市。

这些巨头在赌，赌万达可以成功，没曾想事与愿违。

“当初这些战投入股万达，就是奔着上市来的，总要给投资人一个交代，”一位圈内人士表示。

轻资产港股的高PE诱惑

再回港股，对万达商业对或是一个不错的选择。

五年时间，风云变幻，资本市场对物业服务类“轻资产”管理概念的认可和追捧早已今非昔比。克而瑞数据显示，2019年，在港上市的内资物管企业平均市盈率是49倍。2020年，平均市盈率是35倍，均远超地产类企业。

疫情之后，物管公司的价值进一步凸显，物业股也随之成为资本市场的追逐对象，吸引了大批物业公司赴港上市，恒大物业、融创服务、华润万象生活、世茂服务等都是刚上市不久，估值表现都很不错。

华润万象生活的业务与万达商业相近，最初透露分拆计划时，物业管理和商业管理是分开筹划的，但最终将住宅、写字楼、商业等物业服务一同打包上市。截止3月24日收盘，华润万象生活静态市盈率为237.51倍，市值968.92亿港元，较上市之初的677.6亿港元市值，涨幅超40%。

商业管理板块是华润万象生活当时赴港IPO的一大亮点。根据弗若斯特沙利文的资料，按2020年上半年购物中心运营服务市场收入计算，华润万象生活在全国所有购物中心运营服务供应商中位居第二。

华润万象生活的资本故事，是否能被万达商业借鉴不得而知。

但一个不可否认的事实是，万达商业的规模和体量处在商管行业头部之列，截至2020年三季度末，万达商业总管理336个万达广场，可租面积3329万平方米。截至去年底，其持有已开业368座万达广场的管理经营业务。

另外，据其2019年同比数据，2020年全年，剔除因减免超过40亿租金和物业费影响，其净利润水平应在146亿左右。