全面轻资产,万达商管的一出好戏

2015年，王健林提出“轻资产”转型战略，即万达要走轻资产、低负债的发展战略。按照规划，万达的目标是2020年完成企业转型。

强悍的执行力是万达战无不胜的法宝。

9月28日，万达商管对外宣布，从2021年开始，万达商管不再发展重资产，全面实施轻资产战略。

事实上，在2019年底，万达商管已经完成了房地产业务的彻底剥离。此次，万达商管全面推行轻资产化战略，不再发展持有万达广场物业，成为真正的物业管理服务公司。

王健林5年前的目标超额完成。

5年之前的房地产市场烈火烹油鲜花着锦，很多人对王健林的“轻资产”战略看不懂，也看不上。如今回头来看，万达的轻资产可减少资金压力、降低企业负债、大幅提升净利润率和净资产收益率。

这正是顺应了全球和中国都在去杠杆、降负债的大势。

房地产行业掉头的新周期，转型“老手”王健林奉献出了一个教科书式样本。

彻底轻资产化，也让万达商管回A之路更加明晰，加快其上市步伐。

轻资产服务型企业，ROE更高，发展更快，一向受资本市场青睐。其增值服务和衍生服务收入，具有极大的想象空间，可以预见，一旦成功回A，轻资产化的万达商管估值自然会水涨船高。

全面轻资产，让万达商管轻装上阵估值更高

现在回过头去看，不管是2017年的世纪大交易，还是随后万达旗下各业务板块全面开始寻求品牌管理输出，轻资产的模式一早就在王健林脑海里有了全面的勾画轮廓。

一次次出清重资产业务、品牌输出背后是万达的长期战略。

长期战略目标下，万达商管经过复杂艰巨的工作，在支付巨额的剥离成本后，终于在2019年底彻底剥离了房地产业务，由新成立的万达地产集团负责万达商管剩余的房地产业务。

这次，万达商管正式宣布全面实施轻资产，意味着——至此，万达商管终于成为真正意义上的商业运营管理企业。

万达商管集团总裁肖广瑞在接受记者采访时表示，这是万达商管集团董事会最新做出的决定。

董事会做出这个决定，一定程度上说明，目前的轻资产转型效果显著，推进顺利，才会有全面实施的想法。

万达商管全面轻资产，做纯粹服务运营商的角色，不可避免会遇到细节上的管控，合作方挑战等问题，但这个大方向是对的，特别是品牌和规模到了一定的阶段。

2018年1月份，万达引进腾讯、苏宁、京东、融创4家战投，以340亿元入股万达商业，各方协力共同推进尽快上市。

由于A股市场对房地产企业的融资有着严格的监管要求，万达商管若是想登陆A股就必须完成房地产业务的剥离。

如今，万达商管成为纯粹的商业管理运营企业，剥离了地产业务这一最大障碍。

而在目前的经济形势下，轻资产化服务型企业在资本市场的优越性非常明显。比如今年以来，服务型物业股颇受资本市场偏爱。

这是因为近年来宏观经济下行环境下，尤其是今年疫情以及中美关系震荡带来的不确定性加剧，凸显了物业管理行业低负债、轻资产、现金牛、抗周期的优势，有效迎合了资金避险需要。

这，同样是全面轻资产化后的万达商管的优势。一旦成功回A，万达商管估值或会创下一波新高。

全面轻资产，让万达商管发展更快护城河更深

万达商管的轻资产战略是，万达不投入资金，只输出品牌，负责设计、建设与运营，并分得收益。

也就是说，万达不做硬投资，新的万达广场万达不需投入太多钱，甚至可能不投一分钱，而且避免了土地竞争和政策收紧的不利影响。

目前融资端收紧，土地价格高企，持有型的物业越来越多，许多房地产公司的资金压力很大。

惟有轻装上阵，才能一骑绝尘。

2015年起实施的轻资产模式让万达进入了以前很难触达的城市和地段，快速实现规模化。

截至2020年9月底，万达商管累计开业336个万达广场，其中“轻资产”项目58个；在建万达广场166个，其中“轻资产”128个，在建项目基本满足万达商管未来3年每年开业万达广场不低于50个的计划。

王健林曾经坦言，如果不是轻资产，很多城市自己投资持有很难获得项目。

从这两年的数据来看，万达轻资产广场的数量快速增加，随着“轻资产”项目在新开业项目中的比例越来越大，到2021年全部项目都实现“轻资产”化算是水到渠成。

天下武功，唯快不破。万达商管全面轻资产后，凭借自身优势，规模将再次迅速增长，未来会越来越轻盈，越来越强大；规模化的快速滚动，在筑深万达护城河的同时，为即将回A的万达商管估值带来更大空间。

这种全面化操盘模式，未来给万达降低财务成本和增厚收益也会带来不可小觑的改变。

王健林的轻资产化转型举动并不是心血来潮。他的团队研究发现，国内地产业赚钱的时代已经过去，全行业正进入一个平均利润的状态。

比企业兴衰更替得还要快的是趋势。

轻资产，从行业来说，高利润时代已经过去了，现在品牌已经成熟，全面输入管理，时机恰当，顺势而为；从做增量到激活存量，也符合国家要求。

全面轻资产，让万达商管靠品牌赚钱更稳更安全

全面轻资产对万达的另一层意义在于，企业会逐渐摆脱高负债高杠杆的风险，靠品牌输出与管理获得稳定收益，越来越安全稳健。

股神巴菲特这么多年来的投资经典案例，很多都是轻资产，比如迪士尼、可口可乐、喜诗糖果等都是典型的轻资产品牌输出与管理模式。

巴菲特曾经说过，如果可口可乐公司倒闭了，就靠这个品牌，它完全可以短时间内迅速恢复盈利。毫无疑问，如果一家化工厂一天内突然化为灰烬，也许没个5年10年很难再爬起来了。这就是轻资产和重资产的差别。

尤其是今年以来，持续的地产调控，加强的资金监管力度，“三道红线”的达摩克利斯之剑高悬，都迫使踩线房企在2023年年中之前完成降负债，压力颇大。

万达提前走的轻资产降负债之路时机可谓完美。在这种模式下，企业收入来源于租金分成和物业管理费分成；每年都会有租金和管理费回报，而且租金每年都会有一定增幅，这样企业的现金流基数就会越滚越大；并且收租金和管理费模式可使企业收入不受市场波动影响，变得更加安全、稳定。特别是今年的疫情压力，更是验证了轻资产商业模式的优势。

截至9月底，万达商管今年已签约“轻资产”项目53个，是2019年全年签约40个“轻资产”项目的1.3倍。预计2020年万达商管全年签约“轻资产”项目将达到65至70个。

根据万达商管董事会要求，今后每年签约“轻资产”万达广场将不低于60个，万达商管将彻底“轻资产”化。

近年来，万达还将轻资产战略从广场扩展到酒店、文旅、体育等各个产业。万达的轻资产品牌价值已经形成核心竞争力，这将成为万达未来巨大的核心竞争力。

万达商管全面轻资产化背后沉淀的是万达30多年来不断积淀的商业管理深厚功力和品牌效应。

这才是王健林“将万达集团打造成为一家百年企业”愿景的最大底气，是企业基业长青的根本。

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