全面轻资产，万达商管开启全新赛道

　　当负重而行的房企被压得喘不过气来时，万达商管的担子却变轻了。轻装之下，它的步子迈得更大，行得更远。

　　9月28日，万达商管宣布一个具有历史意义的决定：从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。万达商管集团总裁肖广瑞在接受媒体采访时表示，这是万达商管集团董事会最新做出的决定。

　　何谓轻资产，它指的是万达商管不出建设万达广场的资金，只输出品牌，负责设计、建设与运营，并分得收益。

　　实际上，早在2015年，万达商管便开始转型“轻资产”战略，5年多来，“轻资产”战略取得了显著成果。截至2020年9月底，万达商管累计开业336个万达广场，其中“轻资产”项目58个；在建万达广场166个，其中“轻资产”128个，在建项目基本满足万达商管未来3年每年开业万达广场不低于50个的计划。

　　肖广瑞还透露，目前万达商管“轻资产”项目发展超出年初预期。截至9月底，万达商管今年已签约“轻资产”项目53个，是2019年全年签约40个“轻资产”项目的1.3倍。预计2020年万达商管全年签约“轻资产”项目将达到65至70个。根据万达商管董事会要求，今后每年签约“轻资产”万达广场将不低于60个，万达商管将彻底 “轻资产”化。

　　由此前的重资产到轻重结合，到2021年开始全部轻资产，这一转变对万达商管来说意义重大。

　　第一，万达商管终于可以摘掉房地产企业的帽子了。实际上，万达集团此前已经将销售型的住宅业务从万达商管剥离出来，归属于万达地产，也就是说，万达商管的业务和资产只剩下持有型的商业板块，但商业地产毕竟还是地产。此次万达毅然宣布今后商业项目将全部实行轻资产化，意味着万达商管已经不是一个传统意义上的开发商和地产商了，因为轻资产战略使得万达商管既不拿地开发，也不持有商业项目，它只是输出品牌，负责建设、招商、运营等环节，实质上是一个服务性质的企业。此种四两拨千斤的玩法，使得万达商管前期不用投入巨额资金，而后期可以通过品牌和服务取得不菲的收益。

　　众所周知，资本市场对纯开发性质的房企兴趣不大。港股和A股中的房企市盈率普遍不高，平均在3-5倍左右。近几年在港股上市的房企，很多都是破发，股价和市盈率普遍较低。

　　但另一方面，只要跟商业服务沾上边的，市盈率则远远高于地产主业。最明显的是近两年的物业板块，其平均市盈率为20-30倍，几乎是地产主业的8-10倍。例如以地产开发为主业的碧桂园，9月30日其市值为2089亿港元，股价为9.48港元，市盈率为4.99，而其物业板块——碧桂园服务9月30日市值为1376亿港元，股价为49.85港元，市盈率高达57.9倍。保利地产(600048,股吧)和保利物业、雅居乐和雅生活等，情况也类似。

　　再以最近上市的贝壳为例，9月30日其股价已达65.63美元，市值达740亿美元，超过了万科和碧桂园市值之和。

　　由此可知，做地产服务业的，其估值远远高于地产主业，其在资本市场的想象力是无限的。万达商管的轻资产模式跟物业、房产交易本质上类似，都属于服务性质。不难想象，未来万达商管上市时，其估值也将一飞冲天。

　　第二，万达商管的轻资产战略，让其轻松避开了监管部门的三条红线。此前众多房企为了冲规模，一直在高周转、高杠杆、高负债的路上蒙眼狂奔。这在房地产市场上行期之内确实让一些房企实现了弯道超车，但在调控常态化、市场平稳期的大背景下，这种模式已难以为继。三条红线的规定一出，让所有房企都原形毕露。

　　而万达则早已未雨绸缪，早在10年前，王健林就看出住宅地产拿地销售模式的局限性，这种模式卖完楼再拿地，永远挣的是快钱，看起来资产很庞大，但其实都是靠负债撑起来的。所以万达此后转战商业地产，做万达广场，自己持有，源源不断地产生现金流。但在REITS等融资模式缺乏的情况下，万达做重资产的商业地产仍然需要自己拿地，自己出钱，负债也不低。

　　为此2015年王健林提出划时代的轻资产战略。经过5年多的摸索，万达商管最终全部实行轻资产模式。如此一来，万达商管无须出钱出地，没有太多资金压力，债务还能不断降下来，而同时轻资产万达广场建成运营后，能为万达带来源源不断的利润和现金流。

　　每一家企业都有做大规模的野心，也想为员工和股东创造更多的收入和利润，但在三条红线的规定之下，房企只能降杠杆，在周转率几乎达到极限的情况下，它们的规模和发展速度不得不降下来。

　　但万达商管的轻资产模式则不受影响，在经过五年的摸索之后，万达商管的轻资产品牌输出已经形成一套流程和模块，可以快速复制。

　　一流的企业输出标准，二流的企业输出品牌，三流的企业输出产品。通过轻资产战略，万达商管已走在输出品牌和标准的路上，开辟出了一条全新赛道。

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