碧桂园“抢筹”万达商管IPO

乐居财经 杨宏彬 发自大连

一个月前，王健林按下了珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称“珠海万达商管”）上市进程的加速键，公司正式提交境外IPO申请材料。而在这之前，网上有消息称，珠海万达商管正在进行Pre-IPO融资，金额达200亿元。

而实际上，珠海万达商管完成的融资，比网传的要多得多。

9月16日，据公开报道，珠海万达商管在上市前的Pre-IPO融资中，合共筹集468亿港元，是中国今年最大规模的上市前融资之一。

该笔融资由亚洲知名的多元化投资管理集团太盟投资集团(PAG)领投，共28亿美元，包括19亿美元的股权投资，以及9.33亿元的银团贷款。

其余的投资者中，除了腾讯 (0700.HK)、蚂蚁集团以及中信资本等互联网及金融巨头外，也有万达的同行，地产龙头碧桂园。

坊间传闻，碧桂园在珠海万达商管Pre-IPO中的投资额达15亿美元，折合将近100亿元人民币。乐居财经从接近珠海万达商管的人士了解到，“碧桂园战投珠海万达商管确实存在，但金额没那么大”。

回想四年前，王健林决定甩卖资产时，一度有声音认为“属于万达的时代过去了”，现如今，珠海万达商管以新的面貌再次站到台前，外界意识到，万达商管的新时代要来了。

而碧桂园，无疑成为了珠海万达商管站到台前强有力的推手之一。

万达老拍档

实际上，万达与碧桂园在业务上一直非常“合拍”。就在年初，双方还牵手于佛山市顺德区陈村站TOD综合开发项目，投资超100亿元。

据了解，该项目是政企合作开发的"湾区枢纽·科技顺德" 标志性项目，由碧桂园集团、广东顺控铁路投资开发有限公司、香港铁路有限公司联手打造。项目整体规模约60万平方米、涵盖2栋公寓式酒店、8栋住宅、以及底层商业、大型购物中心等。

碧桂园引入万达，实际上是引入了万达的轻资产模式。未来项目的购物中心部分，计划落地为三龙汇·万达广场。

再把时间线拉长，便可以发现，碧桂园与万达之间的合作，早已形成一种互补的关系。

2016年，汕尾市碧桂园房地产开发有限公司与万达集团举行合作签约仪式，两家企业将在汕尾联合开发商业项目“万达商业广场”。拟将项目打造为集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮等功能于一体的大型地标性商业综合体。

碧桂园在助力万达商管，也是在为自己开路。万达是中国最大的全国性连锁商业经营管理企业，其依靠丰富的商业资源进入了大量的三四线城市，而碧桂园的产品一向以三四线改善型超级大盘为主，配套万达广场或能提升产品附加值。

从行业来看，在当下行业利润率及杠杆率持续下降的背景下，地产商的重资产模式不再是长久发展之计，房地产企业都相继提出“轻资产”发展模式。

此番珠海万达商管冲刺港交所，作为多年合作伙伴的碧桂园毫不吝啬。不难推测，双方之后的合作或许会更加紧密。

IPO之路

珠海万达商管，是本次冲刺IPO的主体。该公司从成立到正式提交境外IPO申请材料，仅历时151天。企查查显示，珠海万达商管由大连万达商业管理集团股份有限公司(简称“大连万达商管”)持股70.15%，而后者则为大连万达集团子公司。

股权穿透后可知，王健林为珠海万达商管实际控制人，总股权比例34.6048%。

在递交材料前，王健林已经为珠海万达商管的上市做了一系列的准备，包括引入珠海国资战投“染红”、内部的“提纯”腾挪以及人员组织的调整。

3月29日，万达商管集团就与珠海市政府签署战略协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。

之后，王健林便开始了资产的挪腾。从3月至5月期间，泉州城东万达广场、北京乐多港万达广场、广州新塘万达广场等十多家公司的大股东从珠海万达商管旗下的“万达商管集团”变为“大连万达商管”，被移出“珠海万达商管”上市体系。

8月初，大连万达商管公告，肖广瑞辞去公司总裁职务，而齐界获任总裁。

肖广瑞和齐界，两人都可称得上是王健林的得力悍将。齐界与丁本锡一起，被誉为万达的两尊“石佛”。而2001年加入万达的肖广瑞，也见证了万达兴衰发展的20年。

对于此次“换将”，有分析人士指出，由于珠海万达商管即将作为上市的主体，肖广瑞不能同时兼任母公司总裁。

根据《首次公开发行股票并上市管理办法》规定，发行人的总经理、副总经理、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员不得在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务，不得在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领薪。

不难看出，齐界取代肖广瑞获任大连万达商管总裁，是珠海万达商管为达成上市目标，所做必要调整的重要一步。

近期，王健林又为珠海万达商管增厚了资产。9月以来，珠海万达商管新增投资宜都万达商管等4家公司，注册资本均为100万元。据企查查显示，目前，珠海万达商管直接持股的公司有9家，均为100%持股，控制企业达574家。

新资本故事

重回资本市场的时刻，万达商管等了六年。

早在2014年，万达商业曾登陆过港交所，当时上市不足两年，王健林就选择了私有化退市。当时，王健林认为万达商业被严重低估，其次他认为自己在公司股份占比过高，不符合后续的发展战略。

于是，在2015年，万达商业重新开始申请回归A股。据当时公告显示，万达商业拟申请发行最多3亿股A股，预计募集资金不超过120亿元。但重回A股之路，比王健林预想的时间长了不少。

2017年，由于贷款紧缩及海外资产监管趋严等因素，万达遭到了史无前例的“股债双杀”。为了走出至暗时刻，王健林果断“割肉”，出售了千亿规模的核心资产，诸如文旅、酒店、海外项目。

不久后，王健林找到了“缓兵之计”。2018年初，万达商业引入腾讯控股、苏宁、京东、融创4家投资，合计投资340亿元入股万达商业14%股份，万达商业也更名为大连万达商管。

此后，万达加快轻资产转型道路。2019年万达年会上，王健林高调发言，称未来大连万达商管将不再持有一平米房地产。

卸掉了身上的“重物”后，大连万达商管成为真正意义上的商业运营管理企业，公司的业绩也蒸蒸日上。

今年上半年，大连万达商管主营业务收入226.86亿元，同比增长32.06%，实现归母净利润70.91亿元，上涨13.62%。

现如今，经过再次“提纯”的上市主体珠海万达商管，在上市路上受到众多资本的青睐，相信不久之后，其将在市场上书写新的资本故事，而在故事中，老伙计碧桂园也许也是主角之一。

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