第一太平戴维斯：北京甲级写字楼短期内面临去化压力

　　全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯，于近日发布2022年第四季度北京房地产市场研究成果，对北京的写字楼、商业零售、住宅租赁及大宗投资等不同细分领域在四季度及全年的表现进行回顾总结，并对2023年北京房地产市场的走势做出展望与研判。

　　第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 先生表示：“回顾2022年，房地产市场经历了跌宕起伏的发展历程，全年所面临的挑战也是前所未有。在宏观经济下行压力增大、疫情多次冲击经济秩序，叠加市场动能短期内走弱等多重不利因素的影响下，房地产行业迎来了近二十年的最低谷。但2023年有望成为行业发展的关键转折点，2022年末开启的防控优化措施有望最大程度减少疫情对经济社会发展的影响，同时调控政策层面愈发宽松也有利于市场修复信心。在低谷期重塑格局，在触底反弹的过程中加速发展，2023年的房地产市场值得期待。”

　　2022年第四季度，北京写字楼市场又一次面临关键的转折点。四季度市场所面临的外部环境更加复杂多变，从11月份的疫情再次爆发、到12月份政府开始优化疫情防控相关政策措施，外部环境不断变化也直接或间接地抑制了租赁需求，市场承载的压力有增无减。

　　四季度，北京甲级写字楼市场仅有一个新项目入市，即位于通州运河商务区的新光大中心5A座写字楼，为市场带来76,900平方米的新增供应。北京甲级写字楼市场在2022年全部新增供应仅为31.2万平方米，较去年下降76.2%。四季度，在疫情防控政策优化的转折时期，市场整体需求仍萎靡不振，单季度全市净吸纳量再现负值，仅为负1.18万平方米。2022年全年，全市累计净吸纳量约为8.13万平方米，较去年的百万级吸纳量相去甚远，同比下降高达92%。从供需两端来看，2022年的北京写字楼市场陷入了近十年来的最低谷。

　　新项目入市叠加去化疲软，导致空置面积持续增加，四季度全市空置率环比、同比分别上升0.5、1.3个百分点，至16.3%的高位。空置面积的不断增加迫使业主方不得不继续让渡议价空间，因此在四季度北京甲级写字楼平均租金继续下滑，至人民币每平方米每月325.8元，环比、同比分别下降1.7%、4.4%。

　　展望2023年，由于部分写字楼项目推迟入市、将供应压力转移至2023年，在此形势下北京全市甲级写字楼将在短期内面临巨大的去化压力。预计未来一段时间，全市空置率仍将维持在相对高位，并且租金水平因高空置的抑制而难以实现快速反弹。

　　北京商业零售市场在四季度仅有凯德Mall·望京二期的入市，其他在建或升级改造项目多选择推迟至明年入市。本季度北京消费零售市场震荡明显，在11月份疫情再度爆发和防控政策逐步放开等多重因素的影响下，短期内消费需求受到较大冲击，线下实体消费及服务消费客流下降明显。但随着疫情负面影响逐渐减弱，年末零售市场消费需求得到有序恢复，烟火气进一步回归。

　　四季度，受疫情冲击和品牌持续调整的影响，全市优质购物中心平均空置率上升至7.7%，环比、同比分别上升0.6及1.9个百分点。同期，全市优质购物中心平均租金水平继续小幅下滑，为每平方米每月817.5元，租金指数环比、同比分别下降1.3%和4.6%。

　　2023年，随着经济秩序与消费活力的复苏，北京零售市场有望迎来供应高峰，包括在建购物中心与升级改造项目在内，新入市供给有望破百万平方米。新增及改造项目横跨核心、次核心及郊区各个商圈，进一步完善北京市零售市场体系。同时，北京市政府持续出台多项促进商圈发展的政策，致力于打造国际消费中心城市。2023年，压抑多时的线下消费服务有望快速恢复，预计未来北京零售市场将一扫过往三年的阴霾，迎来全新发展机遇。

　　四季度的北京高端住宅租赁市场仍面临较大的挑战与压力。对比上季度的短暂回暖，北京服务式公寓市场在四季度的市场表现有所下滑。四季度，北京服务式公寓市场迎来一个新项目——缦合·北京俱乐部及行政公寓的正式入市，为市场带来46套服务式公寓单元。北京服务式公寓的平均空置率在本季度环比上升3.1个百分点至23.7%， 较去年同期上升5.3个百分点，同期全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月269.6元。

　　北京大宗投资市场的活跃度在四季度有一定程度的改善，该季度投资市场累计成交金额约为人民币91.4亿元，较上季度增加约68%。2022年全年，北京大宗投资市场的整体表现相较往年仍显低迷，累计成交金额约为人民币283.4亿元，较去年全年下降约53%。在2022年，自用型收购及通过法拍渠道购得资产成为北京大宗投资市场为数不多的亮点，而在面对市场上诸多不确定性时，机构投资者则表现的更趋谨慎，研判周期也相应延长，这也直接导致今年的大宗投资市场整体活跃度较往年有明显回落。

　　2023年被市场普遍视为转折之年。自2023年起，疫情防控政策的大幅优化将对市场需求的修复以及市场信心的提振产生积极作用，正常的市场活动与经济秩序有望恢复至疫情前水平。此外，中央高层近期多次表态“房地产是国民经济支柱产业”的地位和属性，从顶层设计层面充分强调房地产行业的重要性和战略地位。预计2023年房地产整体政策环境仍将延续宽松态势，重点引导房地产行业尽快实现触底反弹，大力推动房地产业向新发展模式平稳过渡，稳妥实践房地产市场平稳健康发展长效机制。

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