第一太平戴维斯:上半年重庆甲级写字楼净吸纳量为负

7月14日，第一太平戴维斯发布《2020年上半年重庆房地产市场回顾与未来展望》指出，上半年重庆市甲级写字楼净吸纳量约为负0.7万平方米，空置率环比上升2.1个百分点至33.2%；部分业主在新冠疫情爆发后重新调整全年租赁策略以适应市场变化，“稳租户”渐成上半年业主方策略主调。

随着重庆打造内陆国际金融中心获得中央认可和支持，在新时代西部大开发以及新型基建不断投资加码的背景下，优质金融企业对重庆青睐度不断增强。下半年，办公需求有望缓慢恢复，重庆甲级写字楼市场预计将迎来近15万平方米的新增供应入市，年末空置率或将小幅上升。

甲级写字楼市场

2020上半年全市甲级写字楼市场仅迎来重庆来福士A座项目入市，体量约6.4万平方米，推升市场总存量至240万平方米。由于年初爆发的新冠疫情增加宏观经济不确定性，进而影响企业办公决策，部分企业延迟甚至取消短期搬迁或扩租计划，录得上半年全市甲级写字楼净吸纳量约为负0.7万平方米，空置率环比上升2.1个百分点至33.2%，然而同比来看空置率仍旧存在1.5个百分点的下降幅度，反应出全市产业基本面的较强韧性。

租金方面，部分业主在新冠疫情爆发后重新调整全年租赁策略以适应市场变化，“稳租户”渐成上半年业主方策略主调；同时，非单一业权楼宇对市场变化更为敏感，租金降幅较单一业权楼宇更大。因此，全市甲级写字楼平均租金同比下跌2.7个百分点，报人民币85.8元每平方米每月，然而对比其他全国主要一二线城市来看跌幅相对较小。

第一太平戴维斯重庆商业楼宇部负责人、董事  梁果

上半年租赁成交中，金融、消费者服务和房地产行业位居前三，贡献率分别为20.1%、18.5%以及18.3%。传统金融持续发力，保险以及投资管理公司上半年需求突出，录得江北嘴、解放碑多宗大面积成交案例。江北嘴作为金融门户地位持续夯实，上半年小米金融全国总部以及今年首批获准成立的重庆农商行理财子公司分别成功落户国金中心T6以及成大锦嘉国际大厦。消费者服务行业跃居第二大成交来源，源自在线教育企业延续去年下半年以来的活跃势头，以学而思、猿辅导为代表的头部企业持续在渝大面积落户扩张，多点布局。值得注意的是，上半年新经济相关招商引资和产业扶持政策持续发酵，本地培育和外来引进的高新科技智能企业齐齐释放大量办公需求，信息技术行业贡献上半年租赁成交总量的13.6%，录得上海微盟、重庆造神科技等高新科技公司落户江北嘴。

自疫情逐步得到控制以来，全市企业有序复工，经济逐步复苏，但中小微企业现金流压力依然较大，部分企业交租困难，以中小微企业为主要目标客群的第三方办公空间年内将持续面临考验。同期，伴随需求端小面积客户对于“拎包入住”需求的不断倾斜，预计更多写字楼业主方将迎合市场提供部分精装修带家具房源以提升项目出租率。

展望下半年，随着重庆打造内陆国际金融中心获得中央认可和支持，在新时代西部大开发以及新型基建不断投资加码的背景下，优质金融企业对重庆青睐度不断增强，目前已吸引花呗、借呗、小米金融以及中银金融租赁等持牌消费金融和金融租赁机构来渝设立全国总部，数量位居西部省份第一，预计未来将带动吸引更多全国及区域性金融机构落户重庆，支撑重庆办公市场需求。此外，随着重庆新经济领域内以SK海力士封装测试二期基地、蚂蚁金服、腾讯西南总部、腾讯数据中心等为代表的一批重大项目不断投产，产业内溢出的高品质办公需求有望使甲级写字楼市场受益，成为市场办公需求的一股上升力量。下半年，办公需求有望缓慢恢复，重庆甲级写字楼市场预计将迎来近15万平方米的新增供应入市，年末空置率或将小幅上升。

零售物业市场

2020上半年重庆没有新增供应项目，零售物业总存量保持在585.7万平方米。随着国内疫情的持续发酵，实体商业客流量恢复至疫前水平仍需时日，加上零售物业项目上半年整体呈调整态势，租赁需求持续受到市场冲击。2020上半年重庆零售市场整体空置率同比上涨2.2个百分点至13.7%，全市购物中心首层平均租金同比下降0.2%至人民币377.6元每平方米每月。

从租赁需求端来看，2020上半年进入重庆的首店品牌数量仅为8个，与2019年同期相比速度明显放缓。零售品牌方面，上半年首进品牌分别有PORTSPURE西南首店落户星光68广场，新能源汽车品牌Polestar进驻北城天街，法国时装品牌Zadig&Voltaire进驻时代广场，三叶草FDD落户环球金融中心，国际童装名品集合店LITTLE SPACE进驻万象城。餐饮品牌方面，重庆首家Starbucks·bar mixto落户来福士购物中心，万岛日料进驻环球金融中心。

与此同时，疫情影响下，实体商业受冲击明显，上半年市场也见证了零售商业项目部分品牌主力店退租。零售品牌方面，来福士购物中心的GAP和言几又，时代广场的Givenchy，环球金融中心的Dolce & Gabbana，以及国金中心的ZARA，财信广场的超级物种相继闭店离场。服务品牌方面，在渝经营十年的卢米埃影院选择永久闭店。按项目类型来看，重庆零售市场区域型商业项目上半年退租门店数量最多，零售品牌关店比例最高；标杆型商业项目由于项目定位较高且租户结构较为合理，受到本次疫情影响相对较小；社区型商业由于疫情期间方便居民日常消费，加上租户稳定性较高，成为上半年零售品牌关店率最低的项目类型。

第一太平戴维斯华西区市场研究部负责人、高级经理  潘玲红

尽管上半年重庆实体商业整体受疫情影响较大，部分国潮美妆和餐饮品牌却逆势拓张。疫情的出现促使消费者线上消费习惯被培养与强化，加之国潮美妆品牌不仅在线上采用多元化营销方式，如在小红书、抖音等多个社交平台做宣传推广，线下也在门店风格与商品陈设上大胆创新，上半年国潮美妆品牌在各大购物中心内连续布局9家门店。其中The colorist调色师重庆首店落户东原悦荟；美妆品牌集合店Wow colour分别进驻时代天街、万象城、源著天街和南坪万达广场；进口品牌集合店KKV进驻国泰广场、观音桥大融城和东原悦荟；Maogeping进驻来福士购物中心。餐饮方面，上半年餐饮品牌退租增多，且多以承租面积较大的中档餐饮为主，在此背景下，海底捞却逆势进行门店拓张，相继布局南坪星光时代广场、沙坪坝万达广场和U城天街A馆。

为进一步刺激零售消费市场，重庆市政府和购物中心采取多项举措加码实体商业。近期重庆市政府出台推动全市服务业加快恢复发展的文件，明确支持在不影响市容环境、居民生活以及安全通行的前提下开展“外摆”经营。为促使零售市场回暖，购物中心方面，新光天地以”Mini Bang”为主题举行Mini车主聚集摆摊，形成主题集市为商场聚集大量人气；沙坪坝万达广场利用外广场区域开办花市，助力商场人气攀升。此外，购物中心积极引入IP展，如新光天地于近期举办“大卫贝肯夏日奇趣乐园”西南首展，为商场造势以吸引客流。

展望2020下半年，受到疫情影响的零售商业项目或将陆续亮相。业态方面，由于上半年承租面积较大的中档餐饮退租情况增多，下半年餐饮的调整或较为频繁。与此同时，疫情的持续发酵也将使零售品牌经营状况备受市场考验，在加剧重庆零售物业市场分化调整的同时，也将加速市场优胜劣汰的进程。

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