上海二手房量价齐跌，千万元“老破小”成降价主力

  上海二手房连续3个月成交量呈降温态势，挂牌量剧增，总价1000万~1700万元“老破小”与“老大旧”成降价主力房源。

  11月8日，在市场走访中多名房产中介机构经理向记者表示：“跟进房源时明显感觉上海二手房挂牌量比往年多了很多，因‘打新热’兴起，‘卖旧买新’群体或公司急需资金周转的业主，出售房源占比高达80%”。

  据上海链家研究院监控数据，10月份上海市共成交二手房1.6万套，环比下降11%，同比增长25%；成交金额539亿元，环比下降11%，同比增长33%；套均总价327万元/套，环比下降1%，同比增长6%；成交均价39567元/平方米，环比持平，同比增长4%。

  记者根据多个机构数据整理发现，上海二手房成交量自7月达成交小高峰1.97万套后，8月以来已连续3个月回落，其中8月成交量1.95万套，9月成交量1.81万套，10月成交量1.6万套，呈逐月下降走势。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“老破小”与“老大旧”成降价主力，“老破小”价格普遍降幅5%~8%，部分品质差的降幅达10%，总价1000万~2000万元价位的房源出售较难，尤其20多年楼龄的“老大旧”房源降幅扩大，只有高品质次新房小区价格松动较小。

  “二手房成交量低很重要的原因是新房供应量加大，与二手房形成直接竞争。当新房入围分越来越低，二手房失去了竞争力，成交量减少，价格下滑已经势不可挡”。对于上海第四季度二手房市场，卢文曦认为未来一段时间市场可能出现两极分化情况，品质相对好的房源抗跌，郊区品质差的“老破小”跌幅较大，短期内逆转的可能性不大。

  “打新热”直接抑制二手房市场

  不断加速供应的新房市场直接分流二手房购房需求。

  “几百万元的房子不降价几十万元根本卖不动。”上海虹口区一房产机构中介对记者直言，上海新房上市节奏和步伐之快让人应接不暇，每个月都有上万套新房上市，‘打新热’的兴起直接抑制了二手房市场。

  今年上海共推出6批次新建商品房，记者初步统计共供应69844套房新房，6月开始陆续推出5批次房源，每批次上万套，已有超5万套房源入市，市区新盘与远郊盘布局合理，涵盖上海各大区域。

  新房市场较快的供应节奏和频次，加上认筹入围分不断降低，部分近郊和远郊楼盘已不用积分，这直接分流了购房需求，部分原本打算买二手房的购房者转向新房市场。

  “现在很多房东抛售老房子，要么急于套现，要么急着去市区‘打新’。”上海虹口区一房产机构中介经理表示，很多高积分的房东觉得房子老了、面积小了，下决心置换，导致挂牌量增多。

  在“打新热”背后，部分区域二手房单价、首付比例高也是大多数人选择买新房的原因之一。

  链家地产上海虹口区一门店经理告诉记者，去年开始二手房贷款执行“三价就低”政策后，购买二手房对首付资金的要求明显提高，由于贷款评估价普遍比合同价低，能贷款的额度减少，首套购房者要准备50%~60%购房款，二套购房者要准备80%~90%购房款，购买新房则不需要这么高的比例。

  以合同价500万元二手房为例，“三价就低”后银行评估价为65%~70%，约350万元，按最低评估价350万元申请贷款，可贷额度约120万元，实际首付比例约380万元，为合同价500万元的76%，即便二手房放款提速后，不论刚需或刚改都会分流大量购房客转向新房市场。

  “房东心态是有人要就卖。”上述链家门店店长表示，目前二手房现状是供大于求，从9月份开始上海市场二手房源挂牌量就增加了不少，但是买房客并没有明显增加，部分区域挂牌价格虚高的二手房溢价空间加大，虚高房源普遍降幅在5%~10%，有些急售房源降幅在10%以上。

  千万元二手房成降价主力

  “老破小”和千万元级老房成降价主力。

  以上海闵行区梅陇板块高兴花园为例，由于附近闵行实验景城校区、莘松中学等较强的教育资源，楼市高峰时该小区售价达9万元/平方米。现在，太平洋房产一名房产经理表示，高兴花园由于户型小、楼龄老旧，在附近小区中降幅最大，目前成交价在6.5万元/平方米，降幅2万~3万元/平方米。

  同属梅陇板块2007年左右的次新房小区春城、景城、万科假日花园，价格普遍下降1万多元/平方米，实际成交价为7万元/平方米，高峰期则同样超9万元/平方米。

  对于市场的“打新热”，万冠豪宅房产何经理告诉记者，“我好几个客户去买闵行颛桥的新房紫薇花园了，那里离地铁站近，60分以上积分就可以”。

  二手房降价潮正从中环蔓延到中心城区，以上海市中心城区虹口为例，长期在虹口从事房产交易的国堃房产门店范店长告诉记者，市中心“老破小”的下滑幅度相对较小，300万~400万元老旧“一房一厅”房、“两房一厅”房，面积在40~50平方米的楼梯房或电梯一房，这种房源很受刚需欢迎，买的人较多，下滑幅度不大。

  另外，1000多万元的二手刚需改善住房降幅较大。以上海市虹口区鲁迅公园附近一套145平方米次新房为例，带车位总价1080万元，单价7.4万元/平方米，低于市场价200万元。上述经理表示，该小区此前成交房源均在8.3万元/平方米以上，平均成交均价9万元/平方米，目前降幅较大。

  “疫情后上海的房价一直处于稳定状态，上浮不多，现在又跌回上浮前的价格了”。上述经理表示，6~7月能卖1500万元房子现在是1400万元，普遍降幅50万~100万元。

  对于千万级房源降价且出售难，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，购买千万元房子的购房者普遍对房屋品质要求较高、地段好，楼龄20年左右的“老大旧”房源，很难同时满足地段和面积要求。目前市场总价超1300万元的新房选择较多，总价超1500万元的新房选择空间更大，买家放弃二手房去买新房的可能较大，导致这类房源出售难。

  同策研究院资深分析师肖云祥表示，预计四季度上海市二手房市场会有一小波走高趋势，但同比不及往年；今年上海土地供应量较大，未来1年新房供应仍会较大，二手房市场或将继续承压。

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