上半年二手房交易冷清,出现量价齐跌 业主主动降价却难以转手

来源：江门日报

今年上半年二手房交易冷清，出现量价齐跌现象

业主主动降价却难以转手

二手房市场出现量价齐跌现象。

    “越秀星汇名庭，直降10万元，直降10万元，96平方米3房2厅，精装双紫茶学位！”“机不可失！业主等钱用，一口价105万元！首付16万元，金汇城市广场126平方米大三房，小区中心位置，全新毛坯！”“世纪笋盘！业主急售！珑湖湾带装修，送家私、家电，1.2万元/平方米。”……翻看房地产二手中介的朋友圈发现，二手房降价似乎成了常态。

    今年上半年，二手住宅网签成交10580套，同比下跌27.6%，跌幅较大。与一手住宅量价渐稳相比，二手住宅行情相对冷清，存量消化困难，不少业主揣着房源主动降价都难以转手，二手房市场陷入量价齐跌的窘境。

    文/图 江门日报记者 李银换

    A 高峰时一天卖10套 现在一个月只卖3套

    毛先生是鸿运信息的负责人，从事房地产二手中介行业已有12年，高峰时他开了三家门店，现在就剩下中天国际楼下的一家。

    “高峰时，我一个人一天卖了10套二手房，这个成绩应该很少人可以取得。”说起自己的“威水”史，毛先生神采飞扬。而说到现在的行情，他则摇了摇头道：“现在不行了，一个月只卖出去3套，不求赚钱，只求保本。”

    毛先生几乎每天都会发布二手房源信息到朋友圈，不过关注的人明显少了，以前一条信息有几十甚至上百个赞，现在只有寥寥几个，而预约看房的客人就更少了。

    记者走访市区多家房地产二手中介机构发现，今年以来，二手住宅成交量下滑的情况比较普遍。

    根据市住建局发布的《2020年6月江门市房屋供应、成交及库存情况》数据显示，2月二手住宅网签成交仅495套，环比下跌60%，同比下跌62.3%；3月成交为1685套，环比增长达到高峰，为240.4%；3—6月同比跌幅进一步收窄。

    裕隆基地产裕康店经理赵耀东回顾今年以来的二手房中介市场时表示，受疫情影响，2月大多数小区都禁止外来人员进入，导致不能带客户上门看房，成交量锐减，不过仍有部分客户通过线上咨询了解。3月以来，随着疫情得到控制，越来越多的市民走出家门，二手房市场逐渐有起色。

    尽管近几个月以来二手住宅成交套数同比跌幅进一步收窄，但从上半年的数据来看，二手住宅网签成交10580套，同比下跌27.6%，跌幅较大。

    嘉毅地产总经理邓桐燊表示，受疫情影响，市场整体环境不是特别好，消费者预期收入下降，导致买房的意愿没那么强烈，购买二手房显得更加谨慎。以前销售人员带20多组客人看房就能成交一单，现在带30多组客人看房才成交一单，整体成交速率慢了。另外，一手住宅降价促销，使得一手住宅和二手住宅的价格相差不大，甚至还会出现价格倒挂的情况，因此部分客户转而买一手住宅。

    美智地产市场研究中心总监张镇兰分析道，二手房成交量同比大跌，主要是受到新房市场促销力度较大的影响，价格差距缩小，使二手房市场受到一定冲击。

    B 中低端步梯房卖得好，高价房成“烫手山芋”

    张先生和妻子在江门工厂打工，一直以来都是租房住。疫情让他重新思考居住问题，他觉得租房子始终不太稳定，想买一套属于自己的房子。对比过后，他最终以47万元买下一套位于良化的90平方米带装修、楼龄20年的二手房。

    江门市房地产中介服务行业协会会长、裕隆基地产总经理杨东卉分析称，对于部分刚需购房者来说，他们希望住在城区，同时也想快点入住；而大部分新楼盘地段较远，交楼时间较长，首付价格相对较高，所以这部分刚需购房者会选择总价较低的二手房。

    邓桐燊也表示，从该公司的成交情况来看，今年以来，二手房成交以50万元以下中低档次的步梯楼为主，80万元以上也有一定成交，但50万—80万元的成交较少，这部分客户基本上都转向购买新房了。

    邓桐燊给记者算了一笔账，假设是购买第一套房，群福路片区部分新盘价格低至“8字头”，一套90平方米的一手房，总价约80万元，按3成首付，约需24万元；而一套总价约80万元、90平方米的二手房，除了3成首付24万元外，还要交约2%的佣金1.6万元，评估费约4000元，1.5%的过户费1.2万元，加起来要27.2万元。也就是说，买同样价格的房子，购买二手房的首付及部分交易费用加起来比一手房还要高。

    与中低档总价低的二手房成交量稳定不同，单价高、总价高的二手房则成了“烫手山芋”。

    毛先生说，有一些“笋盘”降价幅度很大，降幅达一两千元/平方米，但咨询看房的顾客还是不多，成交情况不太理想。例如，中天国际二期的部分二手住宅最高峰时出价1.3万元/平方米，如今只卖不到1.1万元/平方米，却没人买。而这些主动降价的房主，不少是需要资金周转的企业主，由于疫情期间生意难做，急需卖房周转，还有的企业主卖房来发放员工的工资。

    降价出售也吸引了部分刚需购房者入手。赵耀东在朋友圈发布过一个笋盘，保利大都会90平方米带精装，送车位，售价135万元。由于价格较优惠，发出房源当晚就有顾客预约第二天早上看房，在看房时就顺利成交。赵耀东表示，二手房的价格也需要看位置地段，地段好，是学区房的中高端楼盘价格相对来说比较坚挺。

    “总的来说，今年上半年二手房成交中低端占主流，成交平稳，价格稳中微涨；高端二手电梯房成交偏弱，但性价比高或学区房市场需求还是保持平稳。”裕隆基地产二手部总经理吴名鸠说。

    C 市场回归理性，维持横盘调整态势

    疫情影响下，今年上半年二手住宅行情相对冷淡。记者梳理近5年数据发现，2017年二手住宅网签数达到高位，网签成交数达34388套。而自2018年以来，二手住宅成交套数网签数据呈下降趋势，且同比下降幅度扩大，也就是说，二手住宅市场并非从今年才开始降温的，从2018年以来市场就逐渐回归理性。

    “2017年楼市的火热，可以用我晒到黝黑的肤色来体现。”赵耀东笑着说，当时他几乎每天都忙得像“陀螺”一样，一天要带十多组客户去看房。一套二手房经常有三四组客人同时去看，都是抢着买的。现在不同了，变成了买方市场。

    吴名鸠表示，2017年在一手新房量价齐涨的带动下，二手房的交易量也是高歌猛进，市场购买力充分释放，居住及投资叠加需求，刺激市场交易旺盛。

    2017年4月22日，江门连夜发布一手住宅“限购令”，为热气腾腾的楼市“泼了一盆冷水”。“2017年整个楼市很火热，很多投资客购房投资，那时新楼盘经常出现‘日光盘’。”邓桐燊表示，限购以后，江门楼市以“内生性”为主，外市投资客很少，基本都是本地居民消化，整体以实际需求为主。

    吴名鸠表示，2018年以来市场回归理性，政府相继出台了调控政策，房价相对平稳，再加之前购买力释放量相对大，2018年后市场温和理性，维持着价稳量跌的横盘调整态势。

    那么，一二手房市场之间有怎样的联系呢？对此，邓桐燊简明扼要地道出一二手房的关系。“蛋糕就是这么大，看一二手房怎么分。”他表示，在以“内生性”购房者为主的前提下，其实江门的住宅市场容量是没变的，市区（蓬江、江海、新会）每月住宅成交套数在3000套左右，就看一手房还是二手房的占比更多。通常来说，一手房卖得好，二手房就卖得相对少一点。从价格来看，通常来说，二手房价格有滞后性。一手房价格上涨幅度大时，二手房价格也随之上涨；而在一手房价跌时，二手房往往下跌速度没那么快，因为二手房价格由房主个人决定的，衡量于市场和房主自己是否急需卖这套房子。

    吴名鸠表示，现阶段的二手房市场主要还是以中低端为主，价格会稳中见涨；二手电梯洋房需求回升，特别是有地段优势的成熟小区，但客户的议价期望加大。

    D 中介积极转型，主动介入一手住宅销售

    “估计二手房中介行业会越来越难做了，眼前只能是边继续撑着，边做点副业。”毛先生的困惑，也是很多小中介的困惑。他正在积极转型，除了经营二手房中介业务外，还兼顾销售一手住宅，以及从事家政、维修、美容等副业。

    在邓桐燊看来，未来一年，我市二手房中介市场将呈现三个趋势：一是成交量将会保持相对稳定，市区每月成交量在1000—1300套之间；二是价格分化，小区配套完善的学区房价格会相对稳定；而单体楼、旧区楼价格逐步回落；三是二手房未来还是有市场的，上个月我市出台户籍政策，引流人才。江海区引进不少大企业，刺激购房需求的释放。

    在疫情与整体经济环境的影响下，二手房出现量价齐跌的窘境，那么，二手房中介行业该如何突围呢？

    吴名鸠认为，首先要把服务做好，树立客户第一的服务意识，为客户提供优质的产品及服务。市场方面，在做好二手房交易的情况下，介入一手住宅业务，满足好客户需求的同时，也为二手房中介开拓新的业务。

    邓桐燊表示，尽管如今二手房中介市场不好做，但依托一手住宅销售渠道，同样能取得不错的成交金额。“二手房中介目前已在转型，我们的业务员不再明确区分销售一手房还是二手房，我们将这看作是一个产品，销售人员要做的就是提供更优质的服务。”

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