7月北京二手房成交均价环比跌3.1%

7月31日，贝壳研究院发布7月市场月报显示，7月重点城市二手房市场处于小幅增长的态势，环比6月增长7.5%。其中，7月北京二手房成交量环比增长6.6%、同比增长35.2%，但整体二手房成交均价环比下跌3.1%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，7月北京二手房实际成交的增长主要是6月部分需求后延所致。由于受到疫情的冲击，6月第三周北京成交量环比下降4成。此后随着疫情得到稳步控制，市场需求开启修复性回升，成交连续五周环比增加。7月后半月需求的释放渐入平台期，周度成交环比涨幅收窄5%以内。

受市场情绪的带动，北京刚需客群率先释放。贝壳研究院发布的数据显示，7月整体带看量环比增长34%，450万以下房源带看量环比增长率高于750万以上房源近4个百分点。成交方面，450万以下房源成交占比较6月提升3个百分点。分城区来看，外围的大兴、昌平、门头沟、通州、房山等区成交量环比增幅居于各城区前列，其中大兴区环比增幅以30.8%居于首位。而中心的朝阳、东西城等区成交环比持平或回落。

成交量回升的另一面，北京二手房成交均价在7月份环比继续下跌3.1%，跌幅扩大。尤为值得注意的是，西城区二手房市场正在“退烧”，7月成交量较5月下跌64%。

记者了解到，此前受西城区教改新政影响，该区域二手房出现量价齐升的局面，这也直接拉动北京整体二手房均价走高。今年“五一”假期，链家在西城的交易量同比和环比增长均超过100%，金融街和德胜片区表现最为突出。

“政策刺激下西城购房需求在5月中上旬持续释放，但在下旬市场开启深度回落。”许小乐称，7月西城区二手房成交量较5月下跌64%，已低于4月均价水平。此外，从7月北京市场来看，7月西城均价环比跌幅居各城区前列，同时西城区二手住宅成交占比仅5.5%，为2020年以来月度最低，较5月下降5.5个百分点。从长期看，就西城区总体而言，多校划片只带来价格短期波动，市场逐渐回落企稳。

从区域看，学区政策落地在即，近两月热门片区成交持续回落，7月德胜、金融街成交量在6月环比腰斩的基础上继续下滑，环比降幅约为60%及25%。学区政策带动上半年两片区成交同比增长，贝壳研究院数据显示，不同于全市上半年成交同比下滑，金融街及德胜片区上半年二手房实际成交同比增幅分别为13%及7%。尤其是学区政策刚发布后的5月，两片区成交环比及同比增幅均在2倍以上。但5月需求集中释放后，6-7月市场深度回落。

除西城区均价表现出较大跌幅外，7月北京其他各城区价格波动普遍平稳，月度环比在正负2个百分点以内。

贝壳研究院数据显示，从市场情绪来看，目前北京二手房市场买卖双方市场情绪较为平稳。7月北京二手房房源成交周期环比拉长2天至127天，比去年同期延长近1个月。客源成交周期环比缩短4天至98天，比去年同期延长近半个月。买卖双方成交周期仍高位保持。

从业主预期来看，近两月业主调价中涨价次数占比持续回落，7月环比下降1.2个百分点至13.8%，业主预期偏弱。

许小乐称，7月下半月北京二手房需求增长进入平台期，预计8月北京二手房成交量小幅下降。1-8月二手房累计成交量同比降幅继续收窄，整体市场有望在三季度末实现年度累计成交同比回正。价格方面，市场预期不强的情形下，均价上涨动力不足，预计8月全市均价大概率将呈下跌趋势。

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