深度研究丨城中村，上海城市更新的下一站？

  2022年7月，伴随黄浦区建国东路68街坊、67街坊（东块）旧改二轮成功签约，上海全面完成成片二级旧里改造工作。按照市级部署，未来将把重点转向零星旧改、旧住房成套改造和“城中村”改造，“两旧一村”改造攻坚战全面打响。

  紧跟着，9月《上海市助行业强主体稳增长的若干政策措施》发布，提及“城中村改造项目认定中的集体建设用地占比要求从70%以上降至51%以上”，城中村项目“松绑”，企业想象空间加大。

  随着集体建设用地占比要求的降低，城中村扩围。结合市住建委消息，上海计划到2025年，中心城区周边“城中村”改造项目全面启动；到2027年中心城区周边“城中村”改造项目全面完成，上海未来5年的城中村改造压力繁重，时间紧迫。

  上海最早于2014年开始启动第一批城中村改造，由于项目多采用“一二级联动”的方式进行前期开发，直至2016年才首次出现带有“城中村”标识的土地入市。

  2016-2017两年间，入市地块共涉及5个村、7幅地块，其中6幅要求做为安置房、其它(动迁安置房)用途，仅1幅为可供开发的住宅用地。

  2018年城中村项目爆发，单年土地出让用地18宗，出让金总计352.4亿元，为2017年的532%，新增建面突破200万㎡。与此同时，经历3年左右的准备期，已有城中村项目完成安置房地块的开发建设工作，开始着手纯住宅和纯商办地块，例如光明地产主导的金山新城项目、育新置业（村企合作股份制）主导的肖塘“城中村”改造项目等。

  2019年和2020年延续火热发展态势，城中村的用地成交金额和新增建面积保持高位，但相较最高点出现小幅下滑。在疫情和房地产行业整体下行的大背景下，2021年上海城中村项目总量相较峰值腰斩，成交总金额跌至162.2亿、新增建面116.7万㎡，为近5年来的谷值。

  来到2022年，政府不断强调城市更新在带动区域固定投资端口的重要性，先后发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》、《上海市助行业强主体稳增长的若干政策措施》等政策文件，提及“年内新启动8个以上城中村改造项目”、“中心城区旧区改造联动政策推广至五个新城，优化完善城中村改造政策”、“城中村改造项目认定中的集体建设用地占比要求从70%以上降至51%以上”等具体表述，城中村再度成为热门话题。

  2022年9月，14幅城中村地块合计新增建面82.6万㎡，并无明显反弹。考虑到城中村项目在土地出让时会出现3-4年的滞后，以及参考2014-2018的发展走势，政策加持下的土地出让高峰将极大可能在2025-2026年出现。

  据住建委计划安排，上海到2027年中心城区周边“城中村”改造项目全面完成；到2032年，“城中村”改造项目全面完成。结合城中村项目的周期特点，中心城区周边“城中村”改造项目至少要在2025年前完成土地出让动作。对于还未布局的企业而言，已经错过时机。若企业仍想参与到这一轮的城中村改造中，需要将目光锁定到更外围的青浦、奉贤、临港等区域。

  上海中心城区旧改项目动辄百亿的土地价格直接劝退众多房企，而作为城市更新中，与旧区改造并行的城中村项目，是否会成为众多优质民营房企可介入的赛道？

  通过对2014年以来上海“城中村”113个出让地块进行全样本分析，在获地主体方面，国企和民企分别占39.29%和33.93%，另有15.18%为村集体与地方政府成立的股份制公司。单看这个数据，民企不落下风，会让人产生“大家都能来参与上海城中村项目”“城中村对民企还是比较友好”等错觉，实际并非如此。

  通过对民企获得的38宗地进行进一步的分析，除佳兆业在嘉定区徐行镇获取一块“城中村”项目用地外，其余全部被大华集团、瑞安房地产、俊发地产三家企业获得。

  其中大华集团包揽了宝山区自2014年以来，涉及包括康家村、顾村老集镇、场中村等的21幅“城中村”地块；瑞安则是通过蟠龙古镇单个项目，获得了青浦区蟠龙村的8幅地块，俊发同样通过徐泾镇老集镇改造单个项目获取8幅地块。

  细究三家企业，在上海城市更新都已进行了长久的布局。比如瑞安房地产，作为港资代表，先前已完成虹镇老街、太平桥新天地社区等老城片区更新项目，树立了城市更新的良好口碑，后续能够拿下蟠龙古镇等城中村项目也顺理成章。

  大华集团，前身是宝山当地的乡镇企业，在1998年企业转为有限责任之后一直在宝山深耕城中村改造项目，对于当地的村镇文化有深入了解的同时，与宝山区政府建立了深厚的信任关系。这也成为集团承接宝山多个城中村改造项目的坚实基础。

  俊发地产则是凭借在旧城改造领域的丰富经验打入上海市场。同样企业在上海也经历了漫长的布局期，并在2015年通过与徐泾镇政府签订框架协议的形式，提前介入徐泾镇老集镇项目，最终得以在2019年、2020年分批获得住宅开发地块。

  因此，民企想要介入上海城中村远没有想象的那么简单，最基本的一点就是要时间来沉淀，企业需要用超过十年的时间去打响城市更新的品牌，来换取政府信任，同时也需要时间来与村镇集体和政府磨合，推动项目落地，获取开发地块。

  相较于民企，国企在获地端主体有14家之多。其中不仅有专注传统房地产开发的中建东孚、中海地产等央企，也有诸如上海城投、上海建工、浦发集团、光明地产等地方国企。这些企业因国企职能需求，相较民营房企能够更早的获取城市规划、城中村改造计划等内容，在土地一二级联动开发方面具备先天优势。

  近两年来，上海地产作为上海城市更新的重要功能平台，在统筹多个旧改项目前期的基础上，也开始参与到了实际拿地的行列中，于今年获取了颛桥镇中心村的部分地块。

  对于全样本的投资金额和城中村面积数据按主体划分后，我们能够更加直观的看到国企在城中村领域的主导地位：国企以超过700亿的总投资额和将近380万㎡的城中村改造面积领先，民企约400亿的总投资额，122万㎡的城中村改造面积不及国企一半。

  在房地产顺周期下，城中村项目具有天然优势。借助一二级联动开发模式，企业在操盘城中村项目时，能够享受优惠土地价格，提前锁定规模化土地，且能保持30%左右的高毛利水平。即便如此，由于城中村项目存在超长的开发周期、征地拆迁进程难控、市区两级意见不统一等问题，最终介入到上海城中村的民营企业也不过大华、瑞安、俊发、佳兆业4家。

  转而进入到地产逆周期，企业回血能力不强，参与长周期的城中村项目的意愿更弱。统计最新半年度数据发现，2022年上海入市的城中村地块85%以上被国企拍得，本土国企参与率近75%。民企无意，国企兜底成为现实写照。

  但是，持续的逆周期下，长期依靠平台公司承担大部分一级土地整备工作并不现实。紧迫的城中村改造任务必需通过流程创新、规划突破、简化审批、增加专项资金投入等举措，释放新的政策空间吸引市场化企业共同参与。

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