买房的去哪了？从刚需到无效需求，房地产逻辑在悄然改变

来源：房产装修家居资讯时间：2022-10-27 18:21

买房的都去哪了？相信这是地方和开发商们最想问的一句话，感觉大家都还很缺房子啊，可是那么多利好政策出台怎么都提不起兴趣呢？

购房需求大与不买房的矛盾

我认为，不是说没有兴趣，兴致再高可心有余而力不足啊。真以为购房者都是看热闹的啊，有，尽管保障性住房政策越来越好，但大多数还都希望通过买房解决住房问题。

虽说人均住房面积不低了，总量更是不缺，但结构性不均衡下，依然有很大的住房需求，所以，你会发现，在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，今年的政策都指向了刚需和改善的合理住房需求上。

因为这些需求虽然没有投机者给市场的作用力强大，但至少这些是更健康的需求，是确保房地产市场平稳健康发展的基础。

所以，刚需和改善群体成为期待房地产市场恢复的两大重要支撑。就目前来看，个人感觉改善这块要好一些，尤其是高端改善客群，因为他们资金实力没问题，尤其是一线城市，比如北京，高端住宅还是比较火爆的。

原因很简单，现在房价已经高高在上了，也只有他们买得起，他们反而在这样的环境下更有对资产配置的需求，追求好产品的价值加持。

所以房地产市场的另一面就是刚需了，说到刚需这个词大家都不陌生，过去是开发商卖房的一个宣传语，刚需之刚承载着房地产市场巨大的动能。正因为如此，房地产成了全民最关注的行业之一。

被滥用的刚需

刚需也成了炒房者最好的挡箭牌，房地产市场无论被炒成什么样，在他们眼里，都会有刚需来买单，因为他们是刚需。

刚需一定程度上也是被开发商和炒房刺激出来的，房地产市场火了后，有钱的没钱的都瞅准了机会，然后利用刚需所谓的刚，引来了更多的无形资本流入房地产。如此这般，就好像滚雪球一样，房价越来越高，刚需也就越来越买不起了。

这是刚需的名义，也是刚需的力量，很大大城市的刚需越来越被挤出市场，动辄十万的房子，哪是刚需买得起的？

可再回过头来看，什么是“刚需”？严格意义上来说，刚性需求是一种不受价格影响的，生活必须的，满足基本生活的一种需求。

也就是说，无论市场涨跌，都改变不了你刚性的需求，明天就要婚房，今天就得买，已经跟价格波动无关了。早期的刚需是比较纯粹的，但后来都变味了，很多都是伪刚需。这种需求是伴随着房地产市场上涨而不断刺激出来的。

我们往往把刚需定义为没买房的都叫刚需，其实，我认为，刚需是一个相对的概念，年轻人的刚需可能就是一套小户型的房子，或者更偏远一点的，而有钱人的刚需或许就是高端住宅，刚毕业的甚至租房才是你的刚需。

最惨的是，越来越多的所谓刚需在逐步脱离市场，特别是一线城市，很多人买得起的也早就买下了，还没有买的或许真的买不起了，单纯指望工资很难的。毕竟房价被稳定在了一个高度，既不大涨，又不会大跌。

当刚需变成无效需求

于是，有一种说法，别说买房，连首付凑不齐，即使你等房结婚，那也不叫刚需，没有购买力的应该叫做“无效需求”。话虽难听点，但却很现实。

不甘心的就想尽一切办法把钱凑上，首付凑够，将来还得保证工作稳定，收入稳定，才能更好地还月供，这些人买上也就买上了，他们是幸运的。

所以，现在各地也在推出相关政策，购房时不仅可以提取自己的账户余额，还可提取配偶、父母、子女的账户余额，用于支付首付或偿还月供，即所谓的“一人购房全家帮”政策。

据不完全统计，今年以来至少已有海南、深圳、银川、沈阳、天津、珠海、石家庄等超过30多个城市发布“一人购房全家帮”政策了。我不去评价，但要把其当成善意的政策，如果确实是刚需，那么对这些人买房就是最实际的帮助。

每个人都要有自己清醒的定位，看看你是在什么样的位置，能买尽量买，实在买不起也没办法，我觉得这也不是什么坏事，因为国家的政策在替这些人解决住房问题。

就是多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，最终实现所有人的住房梦，每个人都有自己的生活方式，都有自己的居住形式，选择适合自己的。

你也不用对房地产需求减少过于担心，依然有强大的需求，放弃过去高增长的思维，直面房地产从高速向高质转变的事实，即使购房者少了又怎样？反正国家也没有说让房地产重返当年的高增长，而目前的目标就是稳定。

只要是真实的，房子是用来住的，就是健康的可持续的，反而房地产市场会越来越好。虽然有很多人买不起房了，但城市或政策应该更加关注这些人群。