价格大幅倒挂的诱惑：北京太阳宫两千万元级豪宅“日光”

9月30日，北京再次出现了“日光盘”。尽管相关的摇号结果还未公布，但多位业内人士及楼盘销售人员均向《华夏时报》记者表示，最低1930.5万元／套的中建玖合府会“一把清”，后续若还想买该项目，只能寄希望于有购房者退房然后“捡漏”。

据悉，中建玖合府地处太阳宫板块，是北京三环地段稀缺的新房项目，该项目集齐了地理位置、学区资源、价格倒挂三重优势。因此，虽然单套近两千万元级别，仍基本上是1.7人抢一套房源，且被业内称为“买到就赚到”。记者粗算，412套房货值接近百亿。此外，中建玖合府入市颇具戏剧性，此前项目旁边的空地挖出清代平民墓葬群。

412套豪宅房源至少700人想买

“太阳宫板块的中建玖合府是今年北京新房热度最高的项目，很难买。”9月28日，在北京从事了多年房产交易工作的艾风（化名）对《华夏时报》记者说。记者了解到，9月30日，在经过摇号之后，中建玖合府正式开盘选房。

值得关注的是，不仅仅是项目十分抢手，中建玖合府的“前世”太阳宫地块从土拍之时便有多家房企虎视眈眈。“有一家头部房企很早就在地块周边租了写字楼，但后续没有成功竞得。”艾风向《华夏时报》记者透露。最终，今年6月份，太阳宫地块以66.82亿元的价格被中建二局旗下的地产公司中建玖合一举拿下。

9月29日，中建玖合府的销售人员向《华夏时报》记者介绍，项目有5个户型，分别是165平米的A1四居室、196平米的B四居室、168平米的A2四居室、235平米的C四居室以及168平米的A3四居室，项目为精装修交付。

《华夏时报》记者了解到，中建玖合府是北京住宅市场上十分抢手的“新型共有产权房”项目。项目的销售限价为13万元／平米，政府持有10％的份额。如此，在减去政府持有的10％比例之后，中建玖合府的销售价为11.7万／平米。按照上述户型来计算房款，中建玖合府的单套售价在1930.5万元／套-2749.5万元／套之间。

艾风对《华夏时报》记者说：“中建玖合府在拍完地之后就有很多购房者筹钱准备买这里的房子了。前期的蓄客阶段，楼盘要求意向客户的首付比例在80％以上，所以才蓄了700位客户，实际上意向客户更多。如果是排号在310号之后，能选到心仪房源的概率就比较低了，要在户型和楼栋上做出让步。”

“此次推出了412套房源，按照参与摇号的购房者数量来计算，后续还能买到的概率不大。不过，可以等在摇号之后看看是否还有购房者退房，也许还能买到。最终的选房结果会在10月1日晚上左右出来。”中建玖合府的销售人员对《华夏时报》记者说。

入市一波三折

实际上，中建玖合府的销售并非一帆风顺。“原本定在8月份就开盘，结果一拖再拖，九月底才开。”艾风对《华夏时报》记者说。那么，为何中建玖合府的开盘日期出现延后呢？有业内人士称或与8月底的“墓葬群风波”有关。

8月底，有市场消息曝出，中建玖合府旁边的空地挖出墓地群，该消息在北京房产圈引发热议。

在经过勘探挖掘后，北京市文物局表示，中建玖合府旁边空地的墓葬为清代平民墓葬群。彼时，有关墓地这一消息是否会影响中建玖合府的销售有广泛讨论。购房者张女士对《华夏时报》记者说：“我还是比较介意这件事的，感觉住起来会不舒服。”购房者董女士亦对《华夏时报》记者表示，比较在意楼盘边有墓地群一事。

不过，李女士则对《华夏时报》记者说：“不会在乎这一因素，也不会觉得旁边挖出墓地群会对居住有影响。”艾风认为，墓地群并不在中建玖合府地块上，而是在隔壁地块，且是清代平民葬，勘探难度较小，也不会拖累后续中建玖合府的建设。

而从入市后的表现来看，中建玖合府一日售罄，并未因墓葬群风波受到相关负面影响。

为何如此抢手？

9月30日，合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者分析了中建玖合府为何如此抢手的原因。在郭毅看来，地理位置、学区资源以及明显的价格倒挂是中建玖合府一经入市便被销售一空的原因。

“玖合府位于朝阳三环，三环已经多年没有土地供应，玖合府显得十分稀缺。”郭毅对《华夏时报》记者说。中建玖合府距离望京直线3.5公里，距离国贸直线7.9公里，且项目毗邻公共交通地铁10号线和17号线的太阳宫站。

太阳宫商业。李凯旋摄

作为今年北京土地市场的供地大户，朝阳有多个新房项目入市，项目之间的竞争压力极大。

9月29日-9月30日，除了中建玖合府之外，朝阳的另外两个新房项目望京樾和北熙区也同步开盘，销售价分别为7.9万元／平米和8万元／平米左右。9月30日，望京樾的销售人员对《华夏时报》记者表示，项目主要是3居室的户型，开盘当日销售额达到51亿元，空余的房源数量也很少。

在艾风看来，望京樾的户型面积远小于中建玖合府，地理位置在奶子房板块，其与太阳宫板块之间的可比性不高，两个项目面对的购房人群不同。“因此，尽管朝阳今年有多个新房开盘，但太阳宫地块在地理位置上有绝对优势。”艾风对《华夏时报》记者说。

“中建玖合府附近是人大附中朝阳分校。对口学校有两个，一个是公立校，一个是民办校，教育资源较为优质。”郭毅对《华夏时报》记者说。中建玖合府的销售人员同样向《华夏时报》记者表示，朝阳区采用多校划片的形式入学，但在就近入学的原则下，后续的对口学校极大概率是人大附中朝阳学校。

除了上述两点之外，明显的价格倒挂是中建玖合府“买到就赚到”的重要原因。上文所述，中建玖合府是“新型共有产权房”项目，由于政府持有10％份额，原定的13万元／平米售价变为11.7万元／平米。

“项目拿到房产证之后5年内不能买卖。5年之后如果出售，要将政府持有的10％份额按照市价返还。”中建玖合府的销售人员对《华夏时报》记者说。记者了解到，中建玖合府周边的二手房售价远高于11.7万元／平米。

例如，红玺台项目售价在17万元／平米左右，太阳公元项目售价在16万元／平米左右，价格倒挂幅度较大。郭毅还提到，中建玖合府周边的二手房基本上房龄在20年左右，相关的户型设计远比不上现在入市的新房，太阳宫板块也已经进入到一个换房周期。

“中建玖合府是市场逻辑十分清晰的一个项目，所以在地块开拍时就非常抢手。它符合地缘人群的改善型住房需求，价格又有明显优势，肯定是一把清的抢手项目。”郭毅对《华夏时报》记者说。

豪宅市场一片红火

2000万元级别的豪宅一日售罄，如此看来，北京楼市购买力依然充足。郭毅同样对《华夏时报》记者表示，今年，北京的豪宅市场处于较为旺盛的状态。截至目前，单价超过10万元的住宅约成交了2300套左右，创下新高。

今年5月份，海淀热盘中建学府公馆开盘。彼时，据学府公馆的销售人员向《华夏时报》记者介绍，选房当日，共有2638人参与，而在10小时之后，714套房源被抢售一空。据悉，学府公馆的售价在1200万元／套-2700万元／套之间。

北京中原发布的数据显示，2022年上半年，北京新建商品住宅成交规模出现明显回落，一共成交1.9万套，同比下降35％；成交金额为1494亿元，同比下降23％。不过，豪宅成交量却有明显回升。

数据显示，2022年上半年，北京单价超过10万元／平米的豪宅达到1326套，同比上升49％，而由于豪宅成交量上涨，北京的销售均价也在统计期内被拉升至突破6万元／平米。“当前，北京的住宅市场是调控有所放松，房贷利率出现下调。因此，财富人群率先发现了市场转机，豪宅的销量增长。”郭毅对《华夏时报》记者分析了豪宅市场回暖的原因。

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