北京二批次供地：千呼万唤的太阳宫地块与背后内卷的朝阳

　　二批次供地，北京仍然抢跑。

　　整体来看，本次供地名单中共有17宗地块，其中含8宗预申请转正地块，共计出让规划建面175万平米，总起始价559.7亿元。

　　与一批次出让的18宗、规划建面169.5万平米、出让金491.8亿元相比基本持平，两批次之间供应土地规模相对稳定。推出地块朝阳5宗、丰台5宗、昌平3宗、顺义2宗、平谷1宗、石景山1宗；上一批集中供地未见踪迹的海淀区，本次也依旧没有亮相。

　　本次推出较去年第二批次变化明显，推出规划建面较去年收窄64.7%，推出平均楼面价31989元/㎡，较去年2批次高出14.9%。

　　图片来源：克而瑞北京

　　朝阳还要接着“卷”

　　90度地产这几天在踩盘的时候，发现北京二批次供地名单曝光，搅动了许多售楼处的平静。

　　在海淀，置业顾问与购房者交流时，必提的一句话就是，海淀二次土拍没地块出让。言下之意是“别等了，没地了，没有其他选择了”，虽然海淀的在售项目松了一口气，朝阳的房企们却十分紧张。

　　出现这种情况的原因，是因为地越卖越便宜，之前拍地的房企被架在了火上烤。

　　比如本次预申请有龙湖、金隅、住总三家企业报名的朝阳十八里店685地块，为去年北京第二批集中供地时挂出，当时楼面价为5.5万元/㎡。此次预申请中，十八里店685地块楼面价为4.5万元/㎡，平均每平米下降约1万元。

　　这块地的竞争对手是朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-693地块，彼时出让楼板价约54958 元/㎡，日前，金隅+昆泰地块已经公布案名：金隅昆泰云筑，户型图也已经发布，项目销售指导价同为7.5万/平方米。在项目销售指导价同为7.5万/平方米的情况下，本次推出的宅地优势明显。

　　好消息是本次如果拿地确实能省不少钱，与对手相比，这块地非常有竞争力。坏消息是，周边地块也是金隅拿到的，“小丑竟是我自己”。所以，本次金隅报名十八里店685地块，在意料之中，护盘意图明显。

　　此外，朝阳区前苇沟003地块获得龙湖报名，起拍价从此前的27亿降到了19亿。如若底价摘地，相当于土地成本下降了三成。

　　“神级地块”的推出让朝阳继续成为土拍焦点，但对于房企来说，在当下“卷成麻花”的朝阳拿地，或许并不是一个好时机。

　　图片来源：世联评估

　　单是2021年，朝阳区就供应了21宗商品住宅用地。这一波供应拉满，直接将朝阳的去化周期拉长到城六区最长。截至3月底，朝阳区的存量面积区划时间达到了31.3个月，而其他板块，如丰台是16.2个月，海淀的是11.1个月，石景山则只有9.1个月。

　　本次，朝阳又挂牌5宗地，去化周期恐怕要雪上加霜。

　　两个倒挂新项目

　　细看地块，本次土拍最大的亮点莫过于千呼万唤始出来的太阳宫地块，这个备受期待的地块终于在本次土拍放上货架。建筑规模7.57万㎡，起始楼面价约7.7万/㎡，地价上限约66.815亿，控高80m，容积率2.8，预计为高层住宅。

　　东北三环、交通发达、配套成熟、顶级学校、居住舒适。太阳宫地块周边临近地铁10号线和17号线的太阳宫站、凯德MALL、太阳公元...无论是日常购物还是交通出行都十分便捷，可谓是北京第一超级梯队板块。

　　此外，地块紧邻朝阳最好的学校人大附朝阳分校。目前，受优质教育资源影响，该地块周边区域房价也令人叹为观止，周边次新房太阳公元和红玺台挂牌价到了16万+，一路之隔是楼龄10年+的丰和园，均价13.5万/㎡。

　　太阳宫地块销售指导价为13万元/㎡，刷新北京去年集中供地以来11.2万元/㎡的指导价新高。若竞满10%政府持有产权比例，则售价约为11.7万元/㎡。与周边二手房相比，地块有明显的价格倒挂优势，太阳宫项目极有可能是北京下一个“摇号盘”。

　　此外，同样受到很多关注的还有丰台区亚林西地块，亚林西地块位于南三环至南二环之间，附近有地铁14号线西铁营站和19号线风门站，北侧是右安门医院，区域发展和配套十分完善。最重要的是，该地块位于丽泽商务区的核心辐射区域内，从西铁营站到丽泽商务区仅两站距离。

　　与太阳宫地块一样，亚林西地块也由政府持有10%的份额，指导限价11.2万/㎡。这样一来，势必与周边均价14.4万/㎡的昆仑域、12.3万/㎡的中国玺等二手房产品形成价格倒挂。又是一个非常值得购房者青睐的项目。

　　新概念“全龄友好社区”

　　整体来看，本次土拍出让规则较一批次无太多差异变化，依旧采取“房地价联动”。竞拍资格延续去年报名企业竞拍规则，要求“限地价、最高15%溢价率”“审查自有资金”“须具有房地产开发资质”“禁马甲”等条件。在地价触顶后的续竞规则方面，仍然包括“摇号”、“竞现房销售面积”和“投报高标准方案”等。

　　但值得关注的是，本市在第二批次供地中提出建设“全龄友好社区”的要求。

　　一方面，选取昌平区平西府、顺义区福环和顺义区薛大人庄3宗用地进行试点，在出让文件中明确竞得人须建设全龄友好社区，并从配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面，提出以适老性为主的建设要求，同时兼顾其他年龄段人员特殊需求。特别是明确了在供地审核意见确定的建筑规模基础上，允许项目增建500至1000平方米用于满足老年人日常需求的养老服务设施。

　　另一方面，对于试点以外的项目，也鼓励企业自愿建设全龄友好社区，对于通过评审符合全龄友好社区要求的，将按照本市有关政策给予支持。

　　克而瑞指出，我国已经进入人口老龄化新周期，2022年正式迎来60后人群的退休高峰。在多数老龄人“养老不离家”的愿望下，社区也将成为未来“中国式养老”的重要场景。依托社区，提高社区居家养老的能力，建立以社区为依托的居家养老方式是健全社会化养老体系的发展方向，目前已经成为我国城市养老的必然选择。在政策上，国家也一直倡导将“居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”落实到实处。

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