左右楼市!两件大事,突然杀到!

01

昨夜今晨，有两个关于楼市的重磅消息传来，这两个消息皆源于官方发布的一份文件，《新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。

文件很长，本号直接提取与楼市相关的两个重要点。

第一个点，是文件提出了户籍制度改革和公共资源配置问题。文件提出：

1、深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度。

2、推动公共资源由按城市行政等级配置向按实际服务管理人口规模配置转变。

第一点的意思很明确，未来城市群内部很大概率会打通户籍壁垒。

其实，这一点早在前些天宁波与舟山开启户籍互认的时候，本号就专门撰文《茅塞顿开！宁波、舟山打响第一枪，广州、深圳估计也快了！》分析过，宁波和舟山的做法，给出了城市扩容样本。

中国的城市化已经进入了2.0时代，从原先的城市化迈向了城市群、都市圈化。中心城市，尤其是北上广深这四个超大城市，空间载负已经达到上限，尤其是深圳，未来必然是要利用都市圈和城市群，为自己减负，为周边城市输送能量，达到共赢的局面。

要这样做，首先就得撤掉户籍壁垒。在打穿户籍壁垒方面，中心城市纷纷给出了自己的方案，比如成都、西安、青岛、济南、杭州、合肥等城市给出的吞并方案。

青岛吞并代管的县级市即墨，杭州吞并代管的县级市临安，成都吞并了资阳市代管的简阳市，合肥瓜分了地级市巢湖，济南吞并了地级市莱芜。

北京、深圳给出了飞地方案。

北京在河北圈了两块飞地，第一块是北三县，第二块是雄安。深圳则在汕尾圈走了深汕合作区。

广州给出了同城方案，广佛同城喊了很多年。

吞并这种赤裸裸的大鱼吃小鱼模式，虽然并无不妥，但总显得有些霸道，像是霸王硬上弓，且毕竟牵涉到行政区划调整，获批的难度不小，难以适合所有城市。

北京、深圳的飞地模式，有点鞭长莫及，毕竟城市再强大，辐射半径也超越不了60公里。

广佛同城其实是比较好的模式，但奈何广佛同城这么多年，连户籍壁垒都没有突破，广州人仍是广州人，佛山人仍是佛山人，无法真正同城。

昨天晚上官方发布的《新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》提出的探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度，其实就是宁波和舟山在践行的户籍互认。

试想一下，一个城市群内部一旦实现户籍互认，那楼市限购在城市群内部就荡然无存，城市群内部的购房需求会得以释放。

此外，意见还提出，以后公共资源配置，要与人口挂钩。过去也是如此，但更多考虑的是城市的行政级别，往后更多则是考虑人口。人口多才能获得更多的交通、医疗、教育资源倾斜，才能获得更多头衔等。

此举必定会让人口争夺战打得更响亮，更会激发楼市。

02

第二个点，是意见提出：稳妥推进房地产税立法。

这句话的亮点，在于“稳妥”二字，它意味着，房地产税短期内不会发布。

前两天，第一财经报道，房地产税立法仍在研究起草，但专家普遍认为特殊时期当前推出房地产税上会审议可能性很小。

其实，即便没有特殊时期肆虐，房地产税今年也难上会审议。理由很简单，时机还没到。

一套法律从发布草案到一读二读三读，再到最后发布，至少需要5年的时间。比如，物权法七次审议才通过，时间从初次审议的2002年一直到2006年正式通过，耗时整整4年。

房地产税难以出台，关键还不是草案的审议过程耗时，而是在于它的发布时机。

首先我们要明白，房地产税出台的目的。有人说，房地产税出台的目的，是为了长效调控房地产。

这句话只说对了一小半，长效调控房地产，是房地产税出台的小目的，其大目的，是待到土地财政收入不多的时候，顺势出台，成为国家新的大税收来源。

官方的表述是：

房地产税主要是调节收入分配，特别是个人财富的集聚，起到促进社会公平的作用。同时，筹集财政收入，用来满足政府提供公共服务的需求。

搞清楚了这件事，你就能明白，房地产税短则5年长则10年，都难以出台。理由很简单，当下土地财政正火热，是国家和地方政府财政收入的主要来源。

2019年，全国卖地收入7.8万亿，杭州卖地收入逼近3000亿，上海、广州、苏州、武汉接近2000亿元，北京、南京、重庆卖地收入在1500亿以上。

制图：城市财经

这种时候，房地产税是不可能出台的。只有当城市化完成的差不多了，中心城市和城市群大多都进入了存量房交易时代，那时候再征收房地产税，便可获得可观收入。

房地产税是一种持有税，适应的背景就是存量房为主的时代。

当然，这里面还有很多细节需要讨论，比如免征多少，免征套数还是免征面积，征收的税率又该是多少，这些都需要深入调研，且因城而异。

03

无论是城市群内部户籍互认、资源分配与人口挂钩，还是房地产税释放出的放慢步伐信号，对于楼市都是积极信号，都是利好。

楼市的利好还不止于此，利率下降、政策宽松，已经让楼市在三四月份上演了一波小阳春。在今年这种形势下，楼市不可能会太冷。

逻辑很简单：

首先，当下全球仍处在特殊时期当中，各国都承受着较大的下行压力。在此背景下，全球货币量化宽松已经是趋势，利率还会继续下行，利好楼市。

其次，房地产仍是我们的经济柱石，尽管管理层一再表示不会刺激它，但适当回暖成交量，抵御特殊时期的冲击，势在必行。目前已经有近百个城市调整政策，且获得了管理层默许。

来源：财经白话

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