深圳，到底有没有过度调控？

前两天，住建局说了一小段话，让人浮想联翩。

住建局发言人说的话是这样的：

对超出调控目标的城市，通过发函预警、会商约谈、调研督导等方式，督促城市人民政府采取有效措施，切实稳定市场。

超出调控目标，这是一个很微妙的说法。

为什么说微妙？

因为我挤破脑袋想了想，发现真没见过哪一个城市会在调控之前给自己设定调控目标的。

既然一开始就没有调控目标，那么所谓超出调控目标、所谓过度调控，也就无从判定。

没有标准，那就只能看谁控的严咯。

所以在这个消息出来之后，就有不少人把矛头指向了深圳，把这次表态解读为深圳需要放松调控来维持市场稳定。

老实讲，深圳最近两年的调控确实是前所未有。

限购年限3+5，之前从来没有这么严，指导价政策更是不用说，彻底锁死了二手房交易，

昔日动辄6000、7000套成交的二手房市场，现在每个月2000套成为常态。市场热度彻底消失。

除了深圳本土之外，深圳调控似乎还影响了湾区其他城市甚至全国城市的市场信心，楼市整体陷入低迷。

反正现在只要是楼市低迷，找源头找到最后全部都指向深圳调控。

所有的好处我没份，所有的“罪”我背锅。

但是，这锅真的要给深圳背上吗？

深圳楼市过度调控、深圳调控太严格这一类说法，可能一开始就是一个伪命题。

评判深圳有没有过度调控，我认为有几个维度可以参考。

第一，先看房价。

都说深圳房价跌得离谱，那深圳到底跌到了哪个程度？

从房价行情网的数据来看，深圳上个月最新均价为7.03万/㎡；

这个单价直接对标2020年3月，当时深圳的二手房数据为7.1万/㎡。

深圳最新的二手均价直接跌回到2020年3月，也就是疫情刚开始的时间段。

2020年3月份深圳二手房价

除了均价之外，还有部分楼盘的价格甚至回到了2019年。

比如南山南二外学区盘观海台，2019年年末82平户型成交价为1250万，今年8月份同户型最新挂牌只有1258万，和2019年的成交价相当。

再比如最近降价降得全城皆知的前海诺德假日花园。

48平小户型2019年11月的成交价为528万，最新业主报价只有520万，比2019年还要低；

66平户型最新的挂牌价只有720万，而当初2020年1月成交价就已经达到730万。

数据很直观，这轮调控最直接的效果，就是把疫情后深圳楼市这一波涨幅全部“如数奉还”。

如果是别的城市房价，你还能说有风险；但深圳房价跌回2019年，我觉得反倒是健康的状态。

大家都知道，从2020年开始到2021年，深圳房价这一波上涨是典型的危机式上涨。

这一轮上涨的原理其实和2008年的经济危机是一样的。

说直白点，都是官方应对突发危机进行货币放水的产物。

通过危机或者突发性因素带来的资产价格暴涨，往往是没有经济基础支撑的，大众的荷包没有变鼓、经济水平也没有明显提高。

从正常市场经济的规律来看，没有经济支撑的情况下，资产价格过快上涨，往往会带来更为严重的危机，当年日本所经历的就是这个情况。

调控的存在，既遏制了房价继续暴涨，还把过去两年的泡沫用比较温和的方式给戳破了，一个动作达成两个目的，真的不能要求更多了。

当然，肯定也有人说，深圳房价如果一直这样跌下去，什么时候是个头？

其实，官方早就给出了标准——二手房指导价。

某种程度上，我认为指导价就是深圳调控的底线，没有跌到指导价以下，就压根不算过度调控。

大家如果仔细打听打听当下二手房的报价，会发现其实绝大多数的房源价格都还在指导价之上。

根据乐有家的数据，上半年和指导价相差10%以内的房源大概有47%。

注意哦，这个数据是高于指导价的房源比例。

也就是说，虽然接近指导价的房源确实增加了，但这47%的房源毕竟还在指导价之上，更别说数据中还有23%房源的价格高于指导价20%了。

跌了还是那么高，这算什么过度调控呢？

不信你可以去外面问一下买那些关注楼市的人，他们肯定会说：

这都还没跌到指导价呢，算什么跌啊？

第二个要看的是金融。

房子拥有金融属性，相信关注深圳楼市的人都懂。

而所谓金融属性，其实就是指楼市吸收资金的能力。

对于一个城市而言，楼市波动，最糟糕的还不是房价涨跌，而是金融属性没了，资金从楼市流出后无从“下脚”。

就像一支游船，如果在一个地方找不到停靠的码头，那它肯定会去其他地方寻找港湾。

三四线城市之所以这一轮楼市低迷之后这么挣扎，说到底其实就是房子之外找不到其他“码头”留住资金。

那么调控后的深圳，资金到底有没有溜出去呢？

根据7月末部分城市的金融本外币存款数据，深圳今年7月份的金融本外币存款达到120500亿元，相比去年同期108265亿元的数据，今年反而还增长了11.3%。

金融本外币的存款额度没有下调，这说明深圳的资金并没有出现大规模流出的情况。

钱还在，调控就还不算过分。

这么多年的高速发展以及良好的投资环境，为深圳打下了良好的基础，这是任何调控都改变不了的。

加上深圳的金融环境确实比其他一线城市宽松，即便有调控，但是很多操作仍然有空间。

再说了，现在的环境不是只有深圳楼市冷淡，而是各个地方的楼市都打了盹，热钱流出深圳，又能去哪里呢？

与其去二三线城市，还不如把钱放在深圳。

存款增加说明如今很多深圳人并不是没钱，周末你去深圳那些网红新盘的展示中心去看看，依旧是人山人海。

只是相比之前，现在的深圳人变得更谨慎，与其给站岗的二手业主接盘，大家更愿意持币观望，等待真正的笋盘。

由于现在价格不透明。所以真正的二手笋盘并不容易发现，我们最近在二手市场上发现了不少优质的二手笋盘并整理了出来，有意向入手的可以扫码咨询。

说到调控，我们来思考一个问题：

深圳这两年调控，难道就只有限购和指导价吗？

显然不止。

深圳这两年调控，还有一个最大的收获——大量增加了住房供应。

2019年，深圳新建住房实际供应只有4.8万套，公共住房供应只有3.4万套；

2020年，深圳全市新建住房供应达到6.08万套，同比去年增加了25.2%；公共住房实际供应大概4万套；

2021年，深圳全年商品住房供应6万套，公共住房实际供应4万套；

2022年，预计深圳全年商品房供应达到6万套，公共住房供应6.5万套。

从2020年开始，无论是商品住房还是公共住房，深圳的供应都有大幅度提升。

而在十四五这五年内，每年深圳的商品房住宅供应计划都在7万上下。

也就是说，最近这两年，深圳的调控不仅在给楼市“节流”（打压），还在开源。

住宅供应稀缺，是深圳多年的老问题了，深受大家诟病，几年前时不时就会有人拿出来叨叨。

但很明显，最近这一两年随着新房春笋般涌出，这个问题如今已经很少出现在公众面前，提都没人提了。

除了解决多年顽疾之外，深圳增加住宅供应之后还带动了建筑行业的增长。

2021年深圳的建筑业就实现了5420亿元的总产值，同比之前增长了13.5%，全市建筑业增加值首次突破1000亿元。

既增加了供应让深圳买家们挑花了眼，又给相关行业打了鸡血促进了就业，

这样的调控效果，别个城市想要都得不到，享受到调控红利的深圳买家，就偷着乐吧

715政策实施过两年，208指导价政策也执行了一年半。

客观地说，正面效应远大于负面。

所以，说深圳调控打压过度，那真的是扯淡。

虽然如今调控目的已经达到。

但是，你不能因为吃到第七个包子肚子饱了，就说前面吃的包子不顶饱。

如果调控没有一以贯之的大力度，就不会有今天的成果。

当然，后续要不要继续维持又是另一个问题。

接下来经济环境是否需要，我认为是关键。

深圳目前为止如此耐得住气，说明它们并不想用放开楼市得老方法救市。

除非有类似当年疫情发生一样的黑天鹅叠加出现，否则不会有太大的变化

而且就算是放开，预计深圳放松的力度也不会太大，象征性放开的可能性很大。

毕竟现在每一步走错的空间很小，小心驶得万年船，稳当一点准是没错的。

不过，对于买家来说，调控周期越长，其实对我们越有利。

深圳当下和未来新房不断增加，给了我们越来越多选择，趁着周期还没结束，大家可以尽快入手。

我们最近都在跑市场，了解深圳楼盘的最新信息，大家如果有疑问，想了解我们对市场的分析，可以扫码咨询。

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以上为正文，来自湾区区长

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