这家房企，何以拥有穿越周期的力量？

  ◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  夏虫
 
　　“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是仍然用过去的逻辑做事。”现代管理学之父彼得·德鲁克的这句名言，至今被企业家们奉为圭臬。

 　　房企们，更是深以为然。

 　　随着“三条红线”和房住不炒的理念不断深化，大棋行至中局，中国房地产行业也迎来一场新的洗牌。

 　　在这个过程中，曾经的“三高模式”逐渐瓦解，房企们走向微利时代，实现高质量发展的转变。这是一股空前强大的共识：

 　　规模终将让位于质量，长期主义也将取代短期投机。

　　窥透这一大势，并身体力行者，终将拥有穿越周期的力量。

　　雅居乐一向是个谨慎的“特例”。这个信奉稳健发展的公司，嗅觉敏锐，早在2021年的雷声响起之前，就放缓了拿地速度。

　　“存钱”二字言语朴实，但尖锐地道破了行业动荡期“现金为王”的生存铁律，让雅居乐顺利度过了接下来狂风暴雨般的大洗牌。

　　这也是雅居乐，得以长期维持稳健经营的重要原因。

2021年底已公布财报绿档房企一览

　　今年以来，雅居乐拒绝“躺平”，积极实行降负债、降杠杆，处于积极偿债的路上。

　　8月30日，在万众瞩目下，雅居乐发布公告，表示8月31日到期的3.6亿美元优先票据将被偿还，且不会对公司财务状况造成重大影响。

　　如果算上此前的三次偿债，在刚刚过去的8月，雅居乐偿还了超过50亿元的债务。

　　其中，有不少还是提前偿还，给市场狠狠注入一针强心剂。

　　但真正让投资人信心倍增的一点还在于，公开信息显示，雅居乐下一笔美元债的到期时间为：

　　2025年1月。

　　这意味着，未来起码两年，雅居乐将不再有境外债的兑付压力，安全指数进一步升级。

　　这种安全，也体现在半年报的数字里。

　　数据显示，雅居乐上半年借贷总额共减少了137.04亿元，短期借贷下降23.6%，杠杆进一步下降。

　　如果加上七八月份的数据，现在这个数目，只会更好看。

　　可以说，雅居乐顺利达成了两年前的目标，“让财务数据更漂亮更稳健”。

　　市场信心恢复起色，也让雅居乐的实际贷款利率进一步下降至5.59%。今年6月，雅居乐还获得了一笔将近9亿港元的贷款。

　　稳健经营和市场回馈的双重共振，让雅居乐顺利推进保交楼，落实其企业责任。

　　上半年，雅居乐在广州、佛山、北京、上海等20座城市完成了75个项目的交付，交付总量超过2.7万户、254万㎡。

　　秉持以人为本的理念，雅居乐在打造“百年老店”的路上，更进一步。

  除了财务端的稳健，销售层面上的稳健更是重中之重。

　　赶在8月底，上市房企接连披露财报，交上“考卷”，人们惊讶地发现——

 
房企的亏损再也不是新闻，盈利才是。

 
据wind数据统计，截至8月27日，已有近百家A股上市房企发布2022年半年报或中期业绩预告，其中，上半年预计亏损的有约50家房企。

 
而雅居乐就是其中一家为数不多，能够顺利实现盈利的民营房企。

 
2022年上半年，雅居乐实现营业收入316亿元，实现净利润33.54亿元。

 
向来擅于用钱投票的资本市场，也为这份漂亮的成绩单，给出了即时正向的反馈——

 
8月31日，雅居乐的单日涨幅最高超11%，收盘时涨幅为8.66%，在地产股中涨幅领先。更有9家券商给出了买入建议。

 
盈利的背后，雅居乐的经营状况也在持续优化。

 
上半年，雅居乐的经营性现金流为43亿元，持续为正，同时各类成本，如营销、销售和行政费用都在减少，同比下降14.2%。

 
一切都呈现出向好的趋势。

 
如果说，安全的债务水平和强大的交付力让雅居乐得以在寒冬时期顺利存活，那么，强劲的“第二增长曲线”，则是其顺利突破重围的重要因素。

 
第二增长曲线理论，是欧洲管理学家查尔斯·汉迪提出的。其核心观点在于，任何增长曲线都会划过抛物线顶点，因此只有在主业达到顶点之前找到第二增长曲线，才能保持业绩的持续增长。

 
在房地产总量增长几乎触顶，销售规模进入平台期的今天，越来越多房企意识到高增长时代的结束，就意味着多元化业务的重要性进一步提升。

  而深谙“鸡蛋不能放在一个篮子里”的雅居乐，早在2016年就扛起了转型的大旗，确定“以地产为主，多元业务协同发展”的多元发展战略，顺着地产上下游产业开辟新战场，布局物业管理以及环保行业等多元业务。

　　到今年，雅居乐的第二增长曲线已然步入收获期——

　　2018年至2021年，雅居乐的多元化业务营业额占比一路上涨，从7%，10%，13.3%，再到2021年的20%，营业额高达146.25亿元。

　　今年上半年，雅居乐的多元业务收入占比更是进一步爬升至24.9%，持续为雅居乐提供稳健的收入。

　　其中，孵化于雅居乐，现已独立上市的物业管理公司“雅生活”表现非常抢眼。

　　今年上半年，雅生活获得多个高质量的非住宅业态项目，服务包括北京冬奥会等国际重大赛事场馆项目，服务水平得到一致认可。

　　此前中指院发布的“2022年中国物业服务百强企业名单”中，雅生活就跻身TOP3，彰显了强大实力。

  除房地产上下游业务外，雅居乐还在不断探索新的增长曲线，开拓有增长潜力的新赛道。

　　中报显示，雅居乐已布局新能源汽车及调味品行业的新赛道，分别成为威马汽车和广东珠江桥生物科技股份有限公司的股东。

　　多元业务齐发力，是雅居乐得以行稳致远的重要保障。

　　回到地产主业，充裕而优质的土储，依旧是雅居乐最好的“护城河”。

　　眼下，中国人口负增长的拐点，已经悄悄来临。

　　2021年数据公布，全国人口净增长仅仅48万人。这创下了60年来的新低，堪称百年未有之大变局。

  根据泽平宏观和智联招聘的联合研究数据，全国的330多个城市，人口流入的只占20%。

　　可以说，中国的人口流入区域，从原来的四六分化、三七分化变为二八分化。

　　这意味着，中国楼市即将面临的最大考验，实则在于城市大分化。

　　随着部分地方的人口外流加剧，“鹤岗化现象”正在席卷中国，从黑龙江到辽宁、宁夏、甘肃、云南、广西……不少小城市的房子都卖出了白菜价。

　　但另一边，“鹤岗化”与“香港化”也在并存。小城市房价如葱，大城市核心资产价格上涨，是无法阻挡的大趋势。

　　未来，注定是都市圈和大城市的胜利，尤其是长三角和珠三角以及区域中心城市。

　　《2021年度中国城市活力研究报告》显示，全国城市人口吸引力TOP10中，大湾区占4席，长三角占3席，几乎“屠榜”。

　　这就是中国房地产未来的机遇所在。

　　而押注人口流入地，在多个重点城市群投资，则是雅居乐得以穿越周期的盈利密码。

　　截至2022年6月30日，雅居乐总土储4349万㎡，分布在81个城市，可支撑未来四至五年的发展。

　　具体而言，雅居乐在大湾区拥有51个项目，土地储备面积约1055万㎡，占整体土储的24.3%，可满足未来5-6年的开发；

　　在长三角拥有47个项目，土储面积529万㎡，占比12.2%；

　　在香港则拥有两个优质房地产项目，包括英皇道柏架山道项目及九龙塘义本道项目，合计土地储备约为20389㎡。

　　这种优质资产的布局，将为雅居乐提供长远而稳定的销售和营收支撑。

　　时代仍在变化，政策的风向标也已经悄悄转向。今年下半年以来，越来越密集的表态还在发生：

　　7月28日，政治局会议提出要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求；

　　8月18日，国务院常务会提出完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

　　话音刚落不久，8月22日，央行就宣布实行年内第三次降息，一年期3.65%，只降了5个基点；五年期以上4.3%，大降15个基点。

　　1年期是短期贷款，主要面向实体经济企业。5年期是中长期贷款，主力是居民房贷。后者降幅高于前者，是非常罕见的“非对称降息”。

　　这意味着，政策工具箱已经打开，针对房地产的一揽子新政正在酝酿，“稳增长”路上即将行经的“稳楼市”，也在不断提速。

　　8月31日，国务院常务会议指出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活应用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

　　其表述，大有想象空间。

　　都道是“瑞雪兆丰年”。寒冬之后，春雨入夜，历经一番暴风雨的雅居乐，受尽洗礼，归来仍是韧性十足的中国民企。

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