这家房企,何以拥有穿越周期的力量?

  ◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  夏虫
 
  “动荡时代最大的危险不是动荡本身,而是仍然用过去的逻辑做事。”现代管理学之父彼得·德鲁克的这句名言,至今被企业家们奉为圭臬。

   房企们,更是深以为然。

   随着“三条红线”和房住不炒的理念不断深化,大棋行至中局,中国房地产行业也迎来一场新的洗牌。

   在这个过程中,曾经的“三高模式”逐渐瓦解,房企们走向微利时代,实现高质量发展的转变。这是一股空前强大的共识:

   规模终将让位于质量,长期主义也将取代短期投机。

  窥透这一大势,并身体力行者,终将拥有穿越周期的力量。

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  雅居乐一向是个谨慎的“特例”。这个信奉稳健发展的公司,嗅觉敏锐,早在2021年的雷声响起之前,就放缓了拿地速度。

  “存钱”二字言语朴实,但尖锐地道破了行业动荡期“现金为王”的生存铁律,让雅居乐顺利度过了接下来狂风暴雨般的大洗牌。

  这也是雅居乐,得以长期维持稳健经营的重要原因。

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2021年底已公布财报绿档房企一览

  今年以来,雅居乐拒绝“躺平”,积极实行降负债、降杠杆,处于积极偿债的路上。

  8月30日,在万众瞩目下,雅居乐发布公告,表示8月31日到期的3.6亿美元优先票据将被偿还,且不会对公司财务状况造成重大影响。

  如果算上此前的三次偿债,在刚刚过去的8月,雅居乐偿还了超过50亿元的债务。

  其中,有不少还是提前偿还,给市场狠狠注入一针强心剂。

  但真正让投资人信心倍增的一点还在于,公开信息显示,雅居乐下一笔美元债的到期时间为:

  2025年1月。

  这意味着,未来起码两年,雅居乐将不再有境外债的兑付压力,安全指数进一步升级。

  这种安全,也体现在半年报的数字里。

  数据显示,雅居乐上半年借贷总额共减少了137.04亿元,短期借贷下降23.6%,杠杆进一步下降。

  如果加上七八月份的数据,现在这个数目,只会更好看。

  可以说,雅居乐顺利达成了两年前的目标,“让财务数据更漂亮更稳健”。

  市场信心恢复起色,也让雅居乐的实际贷款利率进一步下降至5.59%。今年6月,雅居乐还获得了一笔将近9亿港元的贷款。

  稳健经营和市场回馈的双重共振,让雅居乐顺利推进保交楼,落实其企业责任。

  上半年,雅居乐在广州、佛山、北京、上海等20座城市完成了75个项目的交付,交付总量超过2.7万户、254万㎡。

  秉持以人为本的理念,雅居乐在打造“百年老店”的路上,更进一步。

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  除了财务端的稳健,销售层面上的稳健更是重中之重。

  赶在8月底,上市房企接连披露财报,交上“考卷”,人们惊讶地发现——

 
房企的亏损再也不是新闻,盈利才是。

 
据wind数据统计,截至8月27日,已有近百家A股上市房企发布2022年半年报或中期业绩预告,其中,上半年预计亏损的有约50家房企。

 
而雅居乐就是其中一家为数不多,能够顺利实现盈利的民营房企。

 
2022年上半年,雅居乐实现营业收入316亿元,实现净利润33.54亿元。

 
向来擅于用钱投票的资本市场,也为这份漂亮的成绩单,给出了即时正向的反馈——

 
8月31日,雅居乐的单日涨幅最高超11%,收盘时涨幅为8.66%,在地产股中涨幅领先。更有9家券商给出了买入建议。

 
盈利的背后,雅居乐的经营状况也在持续优化。

 
上半年,雅居乐的经营性现金流为43亿元,持续为正,同时各类成本,如营销、销售和行政费用都在减少,同比下降14.2%。

 
一切都呈现出向好的趋势。

 
如果说,安全的债务水平和强大的交付力让雅居乐得以在寒冬时期顺利存活,那么,强劲的“第二增长曲线”,则是其顺利突破重围的重要因素。

 
第二增长曲线理论,是欧洲管理学家查尔斯·汉迪提出的。其核心观点在于,任何增长曲线都会划过抛物线顶点,因此只有在主业达到顶点之前找到第二增长曲线,才能保持业绩的持续增长。

 
在房地产总量增长几乎触顶,销售规模进入平台期的今天,越来越多房企意识到高增长时代的结束,就意味着多元化业务的重要性进一步提升。

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  而深谙“鸡蛋不能放在一个篮子里”的雅居乐,早在2016年就扛起了转型的大旗,确定“以地产为主,多元业务协同发展”的多元发展战略,顺着地产上下游产业开辟新战场,布局物业管理以及环保行业等多元业务。

  到今年,雅居乐的第二增长曲线已然步入收获期——

  2018年至2021年,雅居乐的多元化业务营业额占比一路上涨,从7%,10%,13.3%,再到2021年的20%,营业额高达146.25亿元。

  今年上半年,雅居乐的多元业务收入占比更是进一步爬升至24.9%,持续为雅居乐提供稳健的收入。

  其中,孵化于雅居乐,现已独立上市的物业管理公司“雅生活”表现非常抢眼。

  今年上半年,雅生活获得多个高质量的非住宅业态项目,服务包括北京冬奥会等国际重大赛事场馆项目,服务水平得到一致认可。

  此前中指院发布的“2022年中国物业服务百强企业名单”中,雅生活就跻身TOP3,彰显了强大实力。

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  除房地产上下游业务外,雅居乐还在不断探索新的增长曲线,开拓有增长潜力的新赛道。

  中报显示,雅居乐已布局新能源汽车及调味品行业的新赛道,分别成为威马汽车和广东珠江桥生物科技股份有限公司的股东。

  多元业务齐发力,是雅居乐得以行稳致远的重要保障。

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  回到地产主业,充裕而优质的土储,依旧是雅居乐最好的“护城河”。

  眼下,中国人口负增长的拐点,已经悄悄来临。

  2021年数据公布,全国人口净增长仅仅48万人。这创下了60年来的新低,堪称百年未有之大变局。

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  根据泽平宏观和智联招聘的联合研究数据,全国的330多个城市,人口流入的只占20%。

  可以说,中国的人口流入区域,从原来的四六分化、三七分化变为二八分化。

  这意味着,中国楼市即将面临的最大考验,实则在于城市大分化。

  随着部分地方的人口外流加剧,“鹤岗化现象”正在席卷中国,从黑龙江到辽宁、宁夏、甘肃、云南、广西……不少小城市的房子都卖出了白菜价。

  但另一边,“鹤岗化”与“香港化”也在并存。小城市房价如葱,大城市核心资产价格上涨,是无法阻挡的大趋势。

  未来,注定是都市圈和大城市的胜利,尤其是长三角和珠三角以及区域中心城市。

  《2021年度中国城市活力研究报告》显示,全国城市人口吸引力TOP10中,大湾区占4席,长三角占3席,几乎“屠榜”。

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  这就是中国房地产未来的机遇所在。

  而押注人口流入地,在多个重点城市群投资,则是雅居乐得以穿越周期的盈利密码。

  截至2022年6月30日,雅居乐总土储4349万㎡,分布在81个城市,可支撑未来四至五年的发展。

  具体而言,雅居乐在大湾区拥有51个项目,土地储备面积约1055万㎡,占整体土储的24.3%,可满足未来5-6年的开发;

  在长三角拥有47个项目,土储面积529万㎡,占比12.2%;

  在香港则拥有两个优质房地产项目,包括英皇道柏架山道项目及九龙塘义本道项目,合计土地储备约为20389㎡。

  这种优质资产的布局,将为雅居乐提供长远而稳定的销售和营收支撑。

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  时代仍在变化,政策的风向标也已经悄悄转向。今年下半年以来,越来越密集的表态还在发生:

  7月28日,政治局会议提出要稳定房地产市场,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求;

  8月18日,国务院常务会提出完善市场化利率形成和传导机制,发挥贷款市场报价利率指导作用,支持信贷有效需求回升,推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

  话音刚落不久,8月22日,央行就宣布实行年内第三次降息,一年期3.65%,只降了5个基点;五年期以上4.3%,大降15个基点。

  1年期是短期贷款,主要面向实体经济企业。5年期是中长期贷款,主力是居民房贷。后者降幅高于前者,是非常罕见的“非对称降息”。

  这意味着,政策工具箱已经打开,针对房地产的一揽子新政正在酝酿,“稳增长”路上即将行经的“稳楼市”,也在不断提速。

  8月31日,国务院常务会议指出,地方要“一城一策”用好政策工具箱,灵活应用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

  其表述,大有想象空间。

  都道是“瑞雪兆丰年”。寒冬之后,春雨入夜,历经一番暴风雨的雅居乐,受尽洗礼,归来仍是韧性十足的中国民企。

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