天津中原研究院:揭秘南开学区房

天津有句老话，“吃在和平，玩在河西，住在南开”。地域南北狭长的南开区，以水上公园和鼓楼为南北核心，形成了文化气息浓厚的北侧高端居住组团和生态宜居的南侧高端居住组团。而“学府区”历来是南开区的重要文化标签。全国重点大学南开大学与天津大学的主校区位于南开区，南开中学更是全国知名的重点中学，这些都增强了外界对南开区文脉的认可。南开区小学35所，中学21所，分为北片、中片和南片。总体来看，目前南开区的优质教育资源主要集中在以老城厢为核心的北片，而近年来以水上公园为核心、高端住区开发强度较大的南片则在教育资源上稍显不足。

南开区小学成绩相对其他区并不透明，暂不能从成绩角度评价各小学考取私立校情况。天津中原研究院将结合多年对南开区学区房成交热度的监测，以及各初中情况客观评价南开区各片区教育资源的表现。

南开区教育资源分析

首先从学片角度分析，南开区分为“北片、中片、南片”三个片区，采取小升初划片摇号的政策。

注1：东方小学、美达菲学校、翔宇国际学校、博瀚小学、日新国际学校和南开翔宇学校是私立小学。其中东方小学为五马路小学的私立校，日新国际学校为南大子弟学校。

注2：南开翔宇学校校区位于梅江，翔宇国际学校为九年一贯制。

注3：中营瑞丽小学为原华宁道小学，是天拖片区配套小学，与中营小学合作办学，由中营小学副校长兼管。

 首先，我们从南开区各初中报名人数及一、二志愿录取率来评价各片公立初中的综合实力。北片初中数量最多，综合实力最强；其中南开中学属于第一梯队，一志愿录取率不足26%；二十五中和崇化中学（北马路）属于第二梯队，一志愿录取率为45%-55%；崇化中学（临潼路）、田家炳中学（原育红中学）和四十三中学属于第三梯队，一志愿录取率100%，二志愿录取率不足30%。中片南大附中和天大附中实力较强，一志愿录取率40%-60%。南片天津中学优势明显，一志愿录取率在30%-40%，师大附属实验中学为2019年首次招生，实力尚待验证。

从划片情况来看，北片的教育资源明显优于中片和南片。得益于北片初中的综合实力强劲，北片的小学生源质量最为优质，南开区三所最受私立初中青睐的名牌小学五马路小学、中营小学和南开中心小学都属于北片，市五所——南开中学更为北片的教育资源增加了含金量。而中片和南片以“直升初中”为主，整体实力弱于北片。

   南开区小学初中一体办学较多，“小学直升初中”的升学特点明显，并且”直升“早于公立校小升初统一摇号，那么在新政下，如果直升的初中水平不差，这些直升小学将成为部分家长的最优选择。南开区可直升的小学如下：

1、南开翔宇小学，小学位于梅江、翔宇初中位于保山道。有较大的机会直升翔宇初中，但校内考试分数靠后没有资格进入翔宇初中，需要进入划片摇号；2、翔宇国际学校，九年一贯制，设有小学部和寄宿初中部，寄宿初中在静海团泊，本校小学优先入学初中部，初中同时面向社会招生；3、南开实验学校，九年一贯制，2019年小升初15%私立，40%本校初中直招，小升初直升班已取消；4、南开科技实验小学（原黄河道小学），九年一贯制，可直升南开科技实验中学，但初中成绩较为一般；5、天大附小，天大子弟学校，特定圈层九年一贯制学校，二代直升天大附中，三代须摇号；6、南大附小，南大子弟学校，日新小学成立后，子弟进入日新的较多，南大附小生源更加社会化，特定圈层九年一贯制学校，二代直升南大附中，三代须摇号；7、南开日新国际学校（南大子弟学校），是南开大学教育基金会举办的公益性民办学校，学校现有小学部、初中部，即将建设国际高中部，九年一贯制，小升初无压力，日新国际中学成绩优秀；8、美达菲小学，与美达菲中学为一体学校，小学部为新建校；9、阳光小学，九年一贯制，直升九中，但初中成绩较为一般。

揭秘南开区热点小学

由于南开区名牌公立小学仅有中营小学、五马路小学和南开中心小学，有限的学校数量导致三所小学的负荷不断增大，我们将就这三所热点小学为大家做详细解读。

老城厢里的热门学校——中营小学

中营小学是天津最早的官办小学，位于南开区与红桥区交界，因此成为红桥区跨片上学的优先选择之一。其对口学区房是南开区学区房价格最高的片区，人口密度大，生源数量多。 2019年，中营小学20个班，每个班50+，是名副其实的航母校。为缓解不断增大的生源入学压力，中营小学建设了第二校区，位于东北角，目前尚未竣工。

中营小学对口的学区房社区丰富，可选择的房源较多。以东北角艺术公寓为代表，房源价格集中在250万以内，低总价优势也使其成为中营学区房中成交最活跃的项目之一。同样小户型成交活跃的龙亭家园，50-60㎡产品保值增值能力最强，均价年涨幅达6%；80-90㎡户型增值能力稍显逊色，价格增幅并不明显。以富力城社区为代表，兼具学区与改善功能，主力成交户型在85㎡以上，主力成交总价在400万以上，适合经济实力较强的客户。

公认的老牌重点学校——五马路小学

五马路小学建校五十多年，原名为南大道小学，先后于2001年和2003年兼并了双峰道小学和长虹小学。学校现有2个校区，分别为广开二马路校区和南丰桥校区。

其对口学区房成交活跃的多为20年房龄以上的社区。以格调系列为代表的社区，兼具学区和改善双重功能，是五马路小学学片内最优质的学区房，主力成交户型在100㎡以上，总价500万以上。总的来看，五马路小学学片内一室总价集中在200万以内，居住相对舒适的两室总价一般在260-300万。其中颂禹里、怀仁里、凤玉里和朝园里小区市场表现稳定，成交价格均略有涨幅。

退而求其次的平民好学校——南开中心小学

南开中心小学原名南开四马路小学，是天津市九年义务教育示范校，学校现有2个校区，分别为双峰校区和三马校区。

片内老住宅社区较多，学区房入手门槛相对较低。随着近年来中营小学和五马路小学学区房价格的水涨船高，南开中心小学成为不少经济实力有限的家长的选择。以同安里、怀庆里、佳音里、龙德里和紫光苑为代表的小区，一室主力成交总价在150万以内，两室主力成交总价在260万以内。学片内也不乏金融街融汇、仁恒海河广场这样的优质房源，但其已经脱离了学区属性，主要面向改善型客户。

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