每周研究精读 | 40个高库存城市库存结构特征和风险研判；2000余个房企项目公司出现商票违约

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克而瑞研究中心全新推出“每周研究精读”，聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。

深度研究

01

哪类政策更有效

下半场哪些刺激还可用好用足

1-7月，209省市出台385次放松政策，政策力度从托而不举到托举并用。政策暖风下，6月行情筑底，重点100城成交面积环比增长42%，同比跌幅收窄至32%。聚焦市场率先企稳的苏州、青岛、长沙等20城，放松限购、限贷更利于拉动市场转暖，放松限售、土拍效果有限。用好政策工具，全面放松限贷尤其二套更期待。

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02

40个高库存城市

库存结构特征和风险研判

纵观近年来库存变化情况，2020年初因新冠疫情来袭，使得整体库存规模显著跳增，而后伴随疫情得以阶段性控制，成交迎来补涨行情，狭义库存基本延续高位持稳状态，2021年下半年地产行情“急转直下”，调控加码、房企爆雷，成交再度下行也使得整体库存步入新一轮上行周期，值得引起高度关注。

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03

县域城镇化提速下

浙江县市的突出优势与结构性风险

作为共同富裕示范区的浙江，其城乡收入水平均国内领先，而居高不下的投资热度，也使得部分县市房地产发展进程也走在了全国前列。因此对浙江省县域进行研究，不仅可以辨析浙江自身的突出优势和结构性风险，对于其他省份而言还有着一定前瞻意义。为此，本文结合经济人口和房地产两方面，对浙江省全部53个县域行政区进行了分类研究，辨析各类县市的发展优势与风险。

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壹周观点

01

信贷需求羸弱

加大资金供应和放松限贷亦恐难达预期

近日，央行发布公告称，MLF操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。83城放松限贷，其中57城首套房首付比例下调至20%，33城二套房首付下调至30%。房地产市场真正回稳依旧面临较大不确定，短期甚至不排除二次探底的可能性。现阶段重塑市场信心更显关键，建议加快落地更大力度的救市政策组合拳。

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02

7月未能延续年中回暖趋势

到位资金环比下降28%

7月房地产行业未能保持6月的回暖趋势，无论是销售回款、国内贷款、自筹资金还是其他到位资金都处于环比下降，其中销售回款环比下降24%、自筹资金环比下降31%、国内贷款下降31%。当前，在近期销售端遇冷回落、房企融资渠道不畅等因素影响下，房企资金压力依旧较大。

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03

7月房企商票逾期的项目公司

环比继续增长20%

上海票交所公布《截至2022年7月31日的持续逾期名单》，存在商票逾期现象的房地产项目公司数量从6月的1666个增至7月的2005个，延续了前期快速攀升的趋势，因房地产信用危机的发酵，居民加杠杆购房呈观望态度、金融机构减少相应的信贷投放，房企流动性不足对供应商产生的负面影响继续升温。

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04

仁恒置地：扣代建业绩同比增长

营收下降但毛利率上升

2022年上半年仁恒置地销售业绩上升，毛利率、净利率和归母净利率皆上升；三道红线皆为绿档具有融资优势。截至2022年上半年，仁恒置地中国境内土储958.46万平方米，南京土储达139.3万平方米，苏州、上海土储皆在百万平方米。但由于交付减少导致营收下降，此外上半年酒店入住率惨淡，商业及酒店营收下降。

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核心观点

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核心观点

月报/周报

宏观月报

房地产继续筑底

7月销售、投资较5月降16%和14%

（2022年7月）

统计局公布1-7月宏观经济和房地产行业数据。房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段，销售、投资规模较5月分别下降16%和14%，同比降幅也均进一步扩大。除此以外，房屋新开工同比降幅扩大0.3pct，房屋竣工和施工以及土地购置规模同比降幅则有不同幅度收窄，但增量难以支撑开发投资额同比降幅回升。

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新房周报

11城政策放松

一二线成交走低、去化率小幅回升

（8.8-7.14）

2022年第33周成交一二线回落、三四线微升。一线城市成交指数为78.57，环比下降25.34；二线城市成交指数为50.91，环比下降3.95点；三四线城市成交指数为61.41，环比增长3.20点。聚焦近期政策松绑城市的房地产市场表现，重点监测城市共计开盘加推27个项目，平均开盘去化率约为57%。

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二手房周报

15城二手成交环比上涨12%

深圳、苏州等规模持续下降

（8.8-8.14）

33周，15个重点监测城市成交144万平方米。市场规模短暂回调后回升，环比上涨12%但仍不及此前几周高点，较第31周下降11%。同比涨幅较上周持平，同比增25%。无论从市场整体还是城市局部来看，本周虽成交规模环比回升，但深圳、南京、成都、苏州、佛山等仍处于下行通道。8月起二手房市场成交热度下降显著。

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土地周报

土地成交量价齐跌，溢价率环比走低

（8.8-8.14）

8月8日-8月14日，恰值重点城市集中土拍间歇期，本周无重点城市集中土拍，重点监测城市的土地成交量价环比均不及上周。随着优质土地成交占比下降，重点监测城市的市场热度也出现降温，溢价、流拍指标均有所恶化，尤其是一二线城市的溢价率水平，较上周明显走低。

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核心观点

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核心观点

直播分享

第三讲

当前住宅外立面设计特征与趋势

在克而瑞2021-2022上半年十大作品入围项目中，许多项目的外立面也展现了不少创新性。结合当下优秀住宅项目，我们梳理了住宅建筑立面设计在用材、细部设计上的新潮流，并从外观优化、舒适性提升、绿色环保理念植入等方面对住宅外立面未来发展总体趋势进行总结。

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核心观点

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交付测评

房企全面提升交付力

交付流程体系化成为趋势

当前背景下，交付力的重要性已不言而喻，成为房地产行业立足长期主义，提升产品力的重要抓手。随着对交付力理解的不断深入，愈来愈多房企意识到交付力并非仅体现于孤立的节点，而是贯穿产品从研发、设计、采购、工程、交付前服务、交付体验，乃至交付后生活场景等全周期、多节点的服务体系。

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本期编辑：鸟姐

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