40城库存去化超1年,一线城市二房风险大

  自房地产行业“去库存”以来,2018-2019年全国商品房待售面积持续下行,2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭,使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”,库存规模也由降跳增,迎来新一轮周期变换。

  纵观近来来商品房待售面积变化,随着棚改货币化安置逐渐淡出,三四线市场销售“由热转淡”,2018年第二季度起全国新房库存消化首次变缓,商品房待售面积减负逐月收窄,降幅由3月的每月过千万平方米至2018年末仅余162万平方米。而2019年下半年各省市调控政策持续发酵,市场销售下行趋势初显,加之2020年初因新冠疫情影响,库存量再度跳增。

  从目前来看,整体库存情况尚且健康,随着成交逐步复苏,库存量还将维持稳中略降态势,整体风险基本可控。

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  2018年商品房库存步入上行周期

  2010年以来全国新建商品房待售面积出现两次高峰,2014年达到历史高峰后中央“去库存”政策有效缓解了新房的积压情况。2018年起随着调控收紧、楼市遇冷等因素新房库存进入上行周期,疫情爆发后库存急增至新高点,但尚未突破上一轮高峰。在这一现状下,部分城市可能已经或将要出现局部库存失衡现象。

  具体而言有有3个关键时间节点:

  一是2018年第二季度起全国新房库存消化首次变缓。商品房待售面积减负逐月收窄,降幅由3月的每月过千万平方米至2018年末仅余162万平方米。

  二是2019年下半年全国新房库存由降转增。由于各省市调控政策持续发酵,如苏州、西安、长沙、武汉等均加码了包括“五限”在内的诸多政策,一时间热点城市销售普遍遇冷,全国商品房销售面积同比累计增速逐月下行,至2019年末同比累计降0.1%。

  三是2020年初起新冠疫情期间楼市断档,新房库存跳增。2020年2月新冠疫情爆发后,全国新房市场停摆,销售规模呈断崖式下跌。据统计局数据,1—2月份,商品房销售面积同比下降39.9%。受此影响,2020年2月末商品房待售面积比2019年末增加3184万平方米。

  根据CRIC统计的全国80个重点城市商品住宅存量面积走势发现,2018年起全国商品住宅存量由降转升、进入上行周期。但当前全国商品住宅库存情况尚且健康,并未突破“去库存”前的历史高点。

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  40城库存去化周期超1年

  具体到城市而言,我们对60个重点城市至2020年7月末狭义商品房与广义土地库存去化周期进行了对照分析,筛选出40个库存较高城市,大体可细分为三类。

  在这其中,日照、太原、大连、宝鸡为代表,这一类城市不仅商品房消化周期在12个月以上,而且土地消化周期均超过5年。

  桂林、天津、洛阳、芜湖等城,这一类城市土地消化周期均低于5年,但商品房消化周期均超过12个月,其中桂林、北海已升至40个月以上。

  另有部分城市存在一定潜在库存风险,如广州、青岛、哈尔滨、成都、沈阳等,不仅狭义商品房去化周期达到高库存城市范畴,而且这一类城市由于近年成交较多土地,形成新房供应后将产生较大存量压力商品房、土地有较大库存规模,如青岛、沈阳等商品房库存体量均在2000万平方米左右,未来如新房销售遇冷,库存风险将急剧恶化。

  03

  一线180平以上库存去化承压

  分能级来看,一线库存主力面积段偏小,二线尤其是三四线主力面积段偏大。依据2020年上半年各能级商品住宅库存数据,核心一线城市90-100平方米房源待售面积占总体比例最大达21%,占比第二的则是更小面积段的80-90平方米房源。

  二三线城市主力库存则落在100-120平方米,主要原于新房房价与居民购买力关系适中,市场供求主力的刚需户型以三房100-120平方米为主;其中值得注意的是三四线城市100-120平方米与120-140平方米库存占比不分伯仲,均在25%左右。

  不过对比成交来权衡不同能级城市各面积段的去化压力,则存在显著差异,一线城市库存压力的集中点主要在于180平以上,2020年上半年库存占比达到了10%,但成交占比仅为5%,可见疫情加剧了中高端购房者的观望情绪,使得整体成交相对低迷;

  其次70平以下、90-100平、140-160平、160平-180平整体库存占比也略微高于成交占比约1-2个百分点,存在一定的去化风险,但随着疫后整体成交的稳步复苏,库存风险基本可控。

  二线城市的库存压力则主要集中在小面积段,尤其是70平以下,库存占比高达10%,成交占比不足5%,巨大的剪刀差使得这部分面积段房源的去库存压力陡增,这点也不难理解,当前二线城市基本都已进入刚需和刚改阶段,小面积段户型有着功能性缺失,居住舒适度较差等天然劣势,逐渐退出主流户型,因而目前小面积段库存极有可能转化为后期无法去化的“死库存”,70-80平和180平以上的户型库存风险次之,目前库存占比基本高出成交占比2-3个百分点,后期供应和成交的调节作用,差异也有极大可能被不断弥合。

  三四线城市的库存压力和二线城市基本类似,主要集中70平以下,70-80平和180平以上,对于多数三四线城市而言,目前房价虽然也涨到了阶段性高点,但是整体的购房压力还是不及核心一二线城市的,因而100-120平和120-140平成交占比也显著高于核心一二线城市,这两个面积段虽然库存高企但后期基本不存在去化压力,相较而言,小面积段缺乏足够的吸引力,未来仍存在去化难题。

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  一二房、五房去化压力相对较大

  从户型情况来看,小户型一房、二房和高端改善五房以上整体需求不足,后期去化面临挑战。

  总体来看,高库存城市三房房源积压最多。2020年上半年末30个高库存城市的新房库存中三房房源占比接近一半,为各个户型中最高。二房、四房房源不分伯仲,分别占总体待售面积的18%和20%。一房、五房房源库存体量最低,在整体库存中比重均低于10%。

  近3年对比而言,三房、四房库存占比上扬,其余房型占总体存量比重均下降。具体而言,2020年上半年末三房户型库存占比较2018年末显著提升,比重提升了3个百分点;四房户型3年间占比微增1%。其他户型中,五房及以上户型库存占比下降最多,2020年上半年末较2018年末占比下降2个百分点;一房、二房户型库存占比则分别下降1个百分点。

  对比成交,虽然三房库存占比最大但短期内基本不存在去化压力,因为目前主力成交户型段也集中在三房,综合来看,整体户型段的库存压力与面积段类似,“两头”积压,一方面,一房、二房因户型功能性缺失,很难满足人们改善居住和“二孩”时代的客观需求,整体成交占比显著低于库存占比,尤其是一房,剪刀差高达4个百分点。另一方面,五房以上同样面临库存压力,主要源于疫情后人们收入压缩,高端改善需求也相应受到影响,人们观望情绪更加浓厚。

  分各能级来看,一线仍有较高占比的二房房源,二线、三线三房房源占库存主力。根据2020年上半年末各能级新房库存情况,一线城市三房户型占比达40%,但二房户型占库存总量比重也有27%,远高于二三线城市。即一线城市中尚有较大体量未消化的二房待售房源。二线、三四线城市库存中三房房源占据绝对高位,占比均在50%左右,二线三房库存占比更高。二三线城市二房及四房库存占比均在20%左右,三四线城市比重略高;其余一房、五房及以上房源则占据极小库存比重。

  而三四线城市的库存压力与一二线略有不同,除了一房和五房以上,二房同样存在库存和成交占比的“剪刀差”,事实上,对于多数三四线城市而言,品牌房企的全国化扩张客观上也加速了人们从刚需逐步过渡至改善,虽然局部城市房价也上涨至高点,但是整体的购房压力还是不及核心一二线城市的,因而三房和四房的累计成交占比也显著高于核心一二线城市,这两个户型段虽然库存高企但后期基本不存在去化压力,相较而言二房同样缺乏足够的吸引力,未来仍存在去化难题。

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  2020年库存跳增,短期风险可控

  从商品房待售面积的变化情况来看,随着棚改货币化安置逐渐淡出,三四线市场销售“由热转淡”,2018年第二季度起全国新房库存消化首次变缓,商品房待售面积减负逐月收窄,降幅由3月的每月过千万平方米至2018年末仅余162万平方米。而2019年下半年各省市调控政策持续发酵,市场销售下行趋势初显,加之2020年初因新冠疫情影响,库存量再度跳增,2020年2月末商品房待售面积比2019年末增加3184万平方米。

  而扩展时间维度,我们发现虽然库存量重新步入上行周期,但尚未突破2014-2015年库存量的历史高点,目前整体库存情况尚且健康,结合近期7-8月整体销售“淡季不淡”,预期随着成交的逐步恢复,库存量还将维持稳中略降态势,整体风险基本可控。

  从面积段来看,当前100-120平与120-140平商品住宅库存面积占比最大,且有逐年递增态势。究其原因,与整体市场的供应结构密切相关,房企偏好于大面积改善类产品,随着地价的攀升,单个户型面积增加无疑能为房企带来更高的溢价空间,也成为了驱动房企产品变革的重要动力,因而整体供应中也以此面积段为主导。

  从成交占比情况这一面积段同样也是成交主力,从中长期来看,无论是二孩还是人们对居住舒适度的追求,大面积段都将占据主流市场,因此这部分库存极有可能在后期销售中转化为成交。

  我们认为,一线城市二房库存占比最值得关注,这一占比在2020年上半年达到了27%,远高于其他能级城市,目前这部分库存风险较大,后期去化较难,主要源于目前一线城市居民购房偏好倾向于小面积段三房,二房则难以达到人们对居住功能性需求。

  聚焦单个城市,多数高库存城市各个房型供需关系正常,库存无明显积压现象,少部分城市三房主力户型库存不足,其余房型存量过多。

  典型如核心一线城市广州、深圳,2城当前三房产品一房难求,市场待售面积远不及成交所需。呼和浩特、铜陵、日照、烟台、绍兴、桂林、汕头等城市则在三房户型库存量较低的同时,二房产品受购房者置业需求升级影响出现库存积压现象。宝鸡、芜湖、安庆、衢州、舟山、常熟、厦门、漳州等城市则四房及以上户型库存占比较高但成交占比寥寥。

  (来源:丁祖昱评楼市)

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