每周研究精读 | “房票”重启棚旧改能否再激活楼市？疫情过后别墅受欢迎

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克而瑞研究中心全新推出“每周研究精读”，聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。

深度研究

01

2022年精装收纳客户需求新趋势

近两年，各地住房管理局和城市建设局都推出了全装修新规，旨在整顿“精装房乱象”，杜绝精装沦为房企高溢价工具。在政策大棒之下，开发商如何兼顾利润与产品力，一方面掌握核心供应链，实现降本增效；另一方面，研究透客户需求，做好适配，推出客户满意的精装房，打破“惊装房”、“精装必改造”的困境。

硬装标准化、软装个性化，挖掘后端利润点，开启拎包入住，前置营销端销售定制家具、窗帘、智能化等部品套餐，增加项目的赢利点，多维度的变现增值。其中，“收纳系统”需求上升，升级定制收纳体系或将成为破局之道。

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02

以史为鉴:

“房票”重启棚旧改能否再激活楼市？

2022年以来，郑州、南京溧水、温州等22城重启房票安置。鉴于棚改货币化安置的成功经验深入人心，2015-2017年全国棚改开工量连续3年保持在600万套以上，高峰期拉动全国21.5%的住房销售，致使城市周期性轮动。现阶段重启房票能否再度激活楼市？

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壹周观点

01

非正常停工对郑汉渝等

核心二线市场已造成冲击

7月迎来传统销售淡季，叠加各地部分项目陆续爆出“停工断贷”负面传闻，整体去化率由增转降：据CRIC监测数据，重点50城7月新开盘项目平均去化率降至31%，环比下降8个百分点，持平5月，经历了6月年中冲刺之后，市场再度回归平淡，多数城市复苏进程受阻。

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02

新房交付焦虑下

房企现房库存或迎来去化良机

7月以来，多地陆续出现商品房停工、交付延期等现象，目前监管层、房企都在大力“保交付”，但不确定性仍难消，新房交付焦虑情绪持续蔓延。在此背景下，或有越来越多购房者将目光转向可售现房。中短期来看，现售制难以落地，大概率以试点形式推进，叠加行业流动性仍紧张，现房资金沉淀压力甚大，因而新建现房大批入市显然难以实现，这也就为现房库存去化提供了良好契机。

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03

疫情过后别墅受欢迎

一线城市成交上涨超4成

疫情后改变了人们的生活方式，也使得购房者居住理念、置业观念的转变。对于后疫情时代下的置业需求，主要有以下几点：低密度住宅、小区自然环境，户型功能规划合理等等，都成为未来购房时重要的衡量标准。几个方面的考量下来，有更多人在疫情后青睐别墅，在此情况下，别墅产品的成交量上升。

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核心观点

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核心观点

月报/周报

客户月报

购房者随政策暖风频吹购房信心有所上升

老带新来访占比略有提升（7月）

全球呈现“性价比优先”、“爱护地球”、“健康优先”、“体验至上”、“关心社会”五个新兴消费者群体，中国消费者最关注可持续发展，将可持续性置于消费决策首位。

7月传统淡季下，一线城市成交坚挺，同比转正，个别高能二线去化筑底回升，市场信心有所提振；购房者对政策暖风的信任度在上升，购房迫切度有所提升。

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新房周报

12省市政策放松

开盘去化率回落至43%（8.1-8.7）

第32周成交一线微升、二三四线回落。一线城市成交指数为103.91，环比增长1.47；二线城市成交指数为54.87，环比下降25.39点；三四线城市成交指数为58.21，环比下降27.86点。

杭州、深圳等16个重点监测城市共计开盘/加推49次，平均开盘去化率为43%，较上周下降7个百分点。包括杭州、上海、成都在内的核心城市去化率均有所下滑，这与季节因素、推盘结构都有一定关系。

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二手房周报

15城二手成交环比降20%

深苏青仍同比持增（8.1-8.7）

15个重点监测城市成交129.1万平方米。市场规模连续维持高位后本周阶段回调，环比下降20%，同比涨幅收窄至23%。

具体来看各重点城市环比涨跌分化，同比则多数保持增长。本周深圳、舟山、资阳和渭南环比上涨，一线城市北京和二线城市成都、南京、苏州、青岛、大连、厦门以及部分三四线城市佛山、东莞等则环比下跌。深圳、苏州、青岛、东莞等则仍维持同比正增长。

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土地周报

土地成交量涨价跌

溢价率环比进一步上涨（8.1-8.7）

2022年8月1日-8月7日，迎来深圳、天津、济南等城市年内第二批次集中出让。在此影响下，重点监测城市的土地成交规模环比上周大幅上涨，但平均地价却因主力成交城市的改变而大幅回落。市场热度方面，由于深圳此次土拍热度仍在高位，济南、天津也在土地出让门槛降低、供地结构优化等措施下土拍热度较首轮回温，因此本周重点监测城市的溢价率得以环比上涨。

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核心观点

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直播分享

第二讲

行业压力传导下

上下游产业链企业的风险与破局

房地产开发流程长，上下游产业链覆盖行业众多。具体对房地产行业而言，以商品房开发及施工建设流程来划分，可以将房地产开发产业链分为几个阶段：

经历此轮危机，加速了行业洗牌、上下游企业的底色也都显露出来。在市场风险加剧的背景下，长期来看，地产开发上下游产业链企业想要实现稳健可持续发展，除了自身的品牌、渠道和产品优势外，还要依靠创新，顺应绿色低碳、数字化等趋势。

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核心观点

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本期编辑：太阳

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