防范“烂尾楼”风险 九江市公示商品房预售资金监管账户

  为从源头上防范“烂尾楼”风险，多地职能部门将目光投向了商品房预售资金监管环节。

  7月28日，江西省九江市住房和城乡建设局（以下简称“九江市住建局”）发布了《商品房预售资金监管账户公告》，并公示了中心城区85个现有在售楼盘139个商品房预售资金监管账户。

  九江市住建局在公告中表示，房地产开发企业必须将所有的购房款(包括定金、预付款、按揭贷款等各种房价款)直接存入商品房预售资金监管账户内。

  同时，九江市住建局声明，购房人在购房时应注意核实预售资金监管账户信息（购房人可在市住建局网站查询），自觉将购房款直接存入商品房预售资金监管账户。此举将进一步促进商品房预售监管资金归集，保证预售资金用于项目建设，防止资金被挪用。

  九江市不是第一个对在售楼盘预售资金监管账户进行公示的城市。

  今年1月，央行、银保监会和住建部联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》，强调了预收款必须存入监管账户、监管款项必须专款专用的相关要求，明确了预售资金如何确定商业银行、监管账户的设立、如何确定监管额度、资金如何使用、企业违规挪用将被追责等，并厘清三方监管部门各自权责等九个方面内容。

  此后，多地出台了商品房预售资金监管新规，并对在售楼盘预售资金监管账户进行了公示。

  上述措施对于防范“烂尾楼”风险有何意义？

  多位业内专家在接受中国房地产报记者采访时直言，“烂尾楼”产生根源不在于预售制度，而在于预售资金监管不力。这类措施可使预售资金监管更加透明化，预防预售资金被挪用，减轻购房者对于新房烂尾的担忧。但这也只是预防“烂尾楼”问题的第一步，后续对预售资金的环节监管才是最重要的。

  从源头预防“烂尾楼”

  今年6月，多地烂尾楼盘出现“停贷”风波，引发了各方对房地产风险进一步关注。据易居研究院智库中心统计，截至2022年7月16日，全国至少出现了271份停贷告知书。

  “在集中停贷的社会事件下，‘烂尾楼’现象已经成为社会关注热点。同时，预售资金监管也成为行业关注话题。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，烂尾楼根源不在于预售制度，在于预售资金监管不力。

  为从源头防范“烂尾楼”产生，今年1月，央行、银保监会和住建部联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》，强调了预收款必须存入监管账户、监管款项必须专款专用的相关要求，明确了预售资金如何确定商业银行、监管账户的设立、如何确定监管额度、资金如何使用、企业违规挪用将被追责等，并厘清三方监管部门各自权责等九个方面内容。

  此后，多地出台了商品房预售资金监管新规，并对在售楼盘预售资金监管账户进行了公示。

  4月25日，银川市人民政府发布《预售资金监管账户公示公告》，要求房地产开发公司必须将所有的购房款（包括定金、预付款、按揭贷款等各种房价款）直接存入监管账户内。并将2021年3月23日至2021年4月23日银川市房地产开发企业办理的商品房预售资金监管账户信息予以公示；5月28日，石泉县住房和城乡建设局发布了《关于县域在建在售项目商品房预售资金监管账户公示》，并对该县11个在售项目商品房预售资金监管账户进行公示；7月26日，鄂州市住房和城乡建设局发布了《关于鄂州市中心城区房地产开发项目商品房预售资金监管账户的公示》，并对中心城区（含鄂城区、临空经济区）在售房地产项目的商品房预售资金监管账户进行公示；7月28日，九江市住建局发布了《商品房预售资金监管账户公告》，对中心城区85个现有在售楼盘的139个商品房预售资金监管账户。

  对于上述措施作用，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，过去老百姓买房不太知道监管账户这回事，导致开发商敢于提供非资金监管账户收钱。现在，公开监管账户，就会创造出市场自发监管环境，开发商不管是预售前违规销售，还是拿预售证后销售，都能确保资金进入监管账户。

  王小嫱也表示，公示预售资金账户是预售资金监管进一步的监督举措，使得预售资金监管更加透明化，同时也防止预售资金被挪用，让预售资金用于项目建设，维护购房者的购房权益，减轻购房者对于新房烂尾的担忧。

  监管环节尤为重要

  公示在售项目预售资金账户、购房款存入监管账户内后，项目也并非万无一失了。

  “政策对于预防烂尾楼有一定的积极作用，能够减少开发商挪用预售资金情况，但起到有效预防还需要细化流程。”王小嫱表示，仅公示预售资金监管账户对于购房者来说还是比较迷茫，需要公示账户如何查询，如何确定购房款是否进入相应的预售资金监管账户。

  在李宇嘉看来，信息公开只是第一步，更重要的是确保资金按用途使用，按节奏使用，后面的监管环节才是最重要的。

  李宇嘉认为，要真正杜绝“烂尾楼”，需要做到以下四步：

  一、预售资金监管账户要由住建局、监管银行、开发企业三方监控，在监管银行招标时需确定，没有过往纵容开发商的劣迹。

  二、流程要清晰明了。资金使用审批流程是先由企业申请，再由监管银行审核，最后由监管部门审批。

  三、各司其职。预售监管部门管理形象进度，不达到进度，不能批准资金申请；银行管理资金用途，资金只能用在工程支出上。

  四、杜绝漏洞。对于大的开发商，需预先确定施工单位、采购等供应商的规划额度、具体名单，这样可以杜绝做大工程款、伙同施工单位、监理单位等开虚假发票。对施工单位、监理单位，要建立黑名单制，违规的永不录用。

  已有地方政府采取招标确定监管银行的相关政策。

  7月28日，滁州市住建局联合中国人民银行滁州市中心支行、中国银保监会滁州监管分局三部门联合出台的《滁州市新建商品房预售资金监管办法》称，近期滁州市住建局拟会同人民银行滁州市中心支行、滁州银保监分局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定滁州市本级能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。对不符合要求的商业银行，将不允许新开资金监管账户。

  同时，滁州市住建局将对承接商品房预售资金监管业务的商业银行进行量化考评，并将根据考评结果对违规银行给予约谈乃至暂停新开监管账户等处理措施。

  滁州还进一步要求监管银行在拨款时严格审核，要对拨付的项目进度，工程量、产值、农民工工资等材料尽到审核义务，并留存好拨付资金凭证的复印件，原件进行扫描后存电子档案，以备后期的专项审计。

  王小嫱告诉记者，目前国内对于预售资金监管并未有统一的标准，预计后续预售资金监管政策会逐步统一标准化，各地预售资金监管更加透明化，维护购房者的购房权利，减少“烂尾楼”现象的产生。

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