防范楼市风险,多地念起预售资金“紧箍咒”

来源：工人日报

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12月以来，全国多地出台政策，加强对商品房预售资金的监管，确保预售资金专款专用，从源头上防范烂尾楼等带来的楼市风险。这些新政策对此前监管漏洞进行了有针对性封堵，规范预售资金成为防范化解房地产金融风险的重要一环。

近期，商品房烂尾消息不时传出，一些不靠谱的开发商资金链断裂、卷款跑路，导致项目烂尾、购房者入住新家遥遥无期。为了保障广大购房人的合法权益，防范楼市风险，12月以来，全国多地出台政策，加强对商品房预售资金的监管，确保预售资金专款专用，从源头上防止烂尾楼的出现。

记者了解到，由于国内商品房销售多为预售形式，此前全国各地已形成商品房预售资金监管制度，然而由于执行情况不一，一些地方资金被挪用的情况并不鲜见。

而如今，在房地产企业资金普遍承压的情况下，预售资金的“紧箍咒”能否念出效果？一些商品房烂尾导致的楼市风险能否止住？开发商会不会因此“失血”？记者就此进行了调查采访。

瞄准“烂账”，严管商品房预售资金

3个多月前，昆明“别样幸福城”烂尾楼盘登上热搜。延迟6年仍未交房，购房者无奈搬入烂尾楼“抱团自救”的新闻引发热议。在一系列讨论中，加强预售资金监管被认为是一项治本之策。

据昆明市住房和城乡建设局工作人员郎紫阳介绍，商品房烂尾主要有两个原因：一是开发商项目太多、铺摊子太大，当市场需求下滑时楼盘不能及时卖出，导致资金链断裂；二是开发住房需要规划证、土地证、施工证、预售证等证件齐全，有些开发商边办证边开工，最后被证照卡住，导致工程停工。而大多数楼盘烂尾的原因是资金链断裂。

对此，近日，昆明市出台《昆明市人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》（下称《通知》），对昆明市主城中心区范围内办理商品房预售许可的项目，其预售资金的收存（包括购房人按合同约定支付的定金、首付款、一次性付款及包括预售商品房按揭贷款在内的后续付款等预售资金）、支出、使用均进行监督管理。

在项目完成之前，资金只能用于支付项目的工程款、建筑材料、辅助设施等款项、法定税费和到期银行贷款。房地产开发公司可以从预售资金中提取5％，用于支付办公和管理费用。

此外，昆明市住房和城乡建设局将根据房地产开发企业的资格、经营业绩和诚信记录，对商品房预售资金实行分级监督。对于在昆明从事房地产开发经营、具有一级资质和良好业绩、无不良行为记录的房地产开发企业，可以将开发项目重点监管资金的比例降低到25％。如果一年内发生一次不良行为，新建和在建项目的重点监管资金比例将提高到30％。

封堵漏洞，监管新政防范楼市风险

“商品房预售资金监管实行政府全程监管、专款专用原则，最重要的作用是能够有效预防开发商卷款跑路的行为。”郎紫阳表示，对于购房者而言，这份《通知》相当于为买房加上一把安全锁。

实际上，这并不是预售资金第一次“挂锁”。一直以来，国内商品房销售多采取预售的方式，即购房人将定金、首付款、贷款等资金预先支付给开发商，开发商拿到钱将其用于工程建设。为防止开发商将资金用作他途，我国逐渐建立形成了与之对应的预售资金监管制度：开发商将预售资金存入商业银行的专用监管账户，在建设进度达到一定标准后，经由政府主管部门、银行审核，划拨相应款项，资金不得随意支取、使用。

但现实情况是，一些购房人的房款没有进入到监管账户，进入到监管账户的资金也可能被开发商随意支取、用作他途。业内人士向记者透露：“商品房预售资金监管制度一直都有，但预售资金被挪用的现象屡见不鲜。”

“按照要求，开发商需要设立一个独立的资金监管账户，购房人将购房款直接划转到该账户。但不少开发商会让购房人将购房款划转到其他账户，有的甚至是直接划转到开发商法定代表人的私人账户中。这样的话，开发商就可以随意挪用该笔资金。”云南鑫金桥律师事务所律师宋薇薇表示，即使将全部购房款放入了资金监管账户，使用预售资金时，也有一些开发商通过提供虚假文件骗取银行拨付预售款。如果政府部门对开发商施工的进度监管不到位，资金也会被挪用。

记者梳理发现，上述监管漏洞均受到了政策针对性的“关照”。“全程监管”“专户专用”“分级监管”等内容被重点突出。业内认为，这将给房地产市场预售模式带来一次深刻的变革。

资金监管趋严，房企要提高抗风险能力

在专家看来，对预售资金进行监管，只是为开发商划出了一道“底线”。“只针对建设资金，而这一部分成本占总成本比重低。房地产企业理应留足这部分的资金余量，否则就表明其自身抗风险能力弱，进而存在工程烂尾的风险。”云南新亚地产分析师栗华说。

然而，近年来，这条“底线”却频频失守。据媒体报道，今年上半年，一些地区还曾放宽预售资金的监管，将预售款提取节点前移，帮助解决房地产企业资金周转问题。

“在‘一城一策’、因城施策的背景下，不同地区楼市的资金监管呈现相近态势，侧面印证了近期内这些地区可能出现了房企资金链断裂问题。”北京工商大学经济学院经济研究中心执行主任周清杰表示，下半年，各地出台的有关加强预售资金监管政策，是在新一轮稳定房价的大趋势下，通过规范预售资金来防范化解房地产金融风险的做法。

记者注意到，市场中有人担忧，作为房企资金的重要来源之一，预售资金被念起“紧箍咒”，房地产资金链条可能进一步承压。还有人担心，房地产市场的预售制体系因此受到冲击影响。

对此，各地在收紧监管的同时，也对政策意图进行了反复强调。郎紫阳表示，预售资金监管主要针对烂尾楼的预防以及供应的提效，监管的持续加强将助力房地产行业的可持续发展。

周清杰也表示，监管并非打压。“虽然会使房企可用资金压力增大，但这恰恰利好资金实力强的优质企业进入房地产行业。”

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