【楼市】取消期房预售制大势所趋?释放什么信号?

临近年末，商品房预售资金监管再度被收紧，并逐渐形成一种趋势性政策。12月仅过半，就有成都、唐山等7城发布商品房预售资金监管办法。

加强预售资金监管极具信号意义，能够保障项目资金运转的安全性，防范房地产领域的金融风险，同时减少因企业资金挪用而产生的烂尾风险。整体上印证了中央“促进房地产市场平稳健康发展”的主基调。

但值得注意的是，预售资金监管加强并不意味着要取消商品房预售制度。二十余省市加强预售资金监管实际上，过去几年对商品房预售资金监管制度一直都有，但现实情况是购房人的房款没有进入到专门的监管账户，而进入到监管账户的资金又被开发商随意支取、移作他用。

此次收紧，很大程度上在于受到疫情影响。企业资金链普遍趋紧，部分企业资金风险凸显。2020年以来，已有二十余省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则，且内容主要集中于“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”四个方面。

具体来看：一是，要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户；二是，要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议；三是，对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度；四是，在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。

综合各地政策来看，基本上是着眼于预售资金监管的全流程。12月7日，唐山市也明确要求房地产开发企业不得直接收存房价款，而是选择监管银行开立商品房预售资金监管账户。违规收取房价款、或者以收取其他款项为名变相收取房价款将给予不同程度的惩罚。严重者可计入河北省房地产企业严重失信黑名单。成都相关细则中还将预售款监管额度还与开发企业信用等级挂钩。信用等级为A＋＋级且提供银行保函的，监管额度下浮百分之四十；A＋级且提供银行保函的，监管额度下浮百分之二十。未来企业信用将发挥更多的作用。

多地针对工程建设进度节点上预售余额进行明确。以唐山市为例，按照2015年的预售款监管政策，彼时共设置了五个监管节点，此次新政策中则出现了八个节点。包括工程建成层数达到四分之一、三分之一、一半、四分之三、封顶、六方验收、竣工验收、初始登记。有效化解烂尾楼风险国家统计局的数据显示：2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元。其中，国内贷款25229亿元，自筹资金58158亿元，定金及预收款61359亿元。定金及预收款占全部到位资金的34.35％以上，且比自筹资金还要多。

预收收入对于房地产开发企业的重要程度可见一斑。商品房预售制度减轻了开发商的资金压力，更多的资金得以进入房地产市场，对开发商起到了变相加杠杆的作用。当市场处于上行区间，预售制度让购房者与开发商能够双赢，皆大欢喜。但近期随着一些城市的市场开始出现供大于求的局面，房地产预售制度的弊端也逐渐显现。

从理论上来说，购房者的预付款已经能够满足项目完工。但由于对于资金专项管控的缺位，导致出现很多房企资金流向不明，挪用资金扩充项目数量或其他运用。一旦资金运用环节出现问题便导致项目资金链的中断，形成烂尾。对于购房者而言，面对一个尚在施工中，甚至只有图纸、沙盘的项目，自身需要承担为期至少一两年的不确定性风险。即便能顺利完工交付，容积率、公摊面积、施工质量、物业服务、周边配套等方面的风险。也是预售房后期维权的“重灾区”。除了烂尾的风险，房企较少的自有资金撬动项目开发建设，容易催生房地产市场泡沫，带来房价的异常波动。

“预收账款”重要性凸显，房企需加强运营能力在商品房预售制度之下，“预收账款”是房企通过预售实际取得的房款，实际是无息杠杆的主要来源，可以为房企带来实质性的资金流入。因此，预售所产生的预收账款，有助于改善企业流动性。从而起到优化相关财务指标的作用。随着“三条红线”的提出，进一步收紧融资端，“预收账款”作为最直接、快速的资金来源，在企业经营中的重要性更加凸显。克而瑞研究中心数据显示：今年上半年98家样本房企整体预收账款规模较2019年末增长9.1％，而有息负债规模的增速为6.2％。且自2016年以来，预收账款规模增长均显著高于有息负债。

同时，近35％的样本房企，预收账款债务比（预收账款／有息负债）大于1，也就意味着预收账款（无息债务）高于有息债务。过去，头部房企在规模化扩张过程中。倾向于借助预收账款撬动企业经营杠杆，以达到满足经济资金需求和优化财务指标的目的，以华润、保利为例。近年来预售账款债务比持续提升，一定程度上达到了财务杠杆稳健的目标。图：华润置地、保利地产预收账款债务比走势数据来源：CRIC预计今年预收账款规模会持续增长，且对有息负债的替代效应更高，在此趋势下，市场竞争将加剧。

对房企的运营管控能力将带来更大考验。但过度依赖预收账款杠杆经营，无疑也会带来一些风险。对于正处于规模扩张阶段的房企而言，在商品房预售制下，大量比例利用预收账款投资新项目，尽管会带来规模的扩张。但也可能会导致后续运转资金不足，影响项目施工进度和结转效率，从而产生违约风险。且扩张型房企一般也是“双高型”房企。即高预收账款杠杆和高财务杠杆并行，这类房企更要警惕杠杆风险。另一方面，预售制弊端已经受到社会高度重视，从预售资金监管的趋势来看，大概率将倒逼预售制改革或调整，现房销售的预期也仍然存在。

不可否认，未来一旦进行现房销售，对房企的资金体系或有较大冲击，特别是依赖预收账款的房企，将面临更大的经营风险。种种迹象表明，行业已进入高质量发展阶段，企业需加强自身运营能力以抵御风险。表：2020年以来发布商品房预售资金监管政策的部分省市及内容数据来源：CRIC整理预售制度退出舞台的信号？业内人士分析称，对于购房者来说，预售资金监管是一个非常积极的信号。

烂尾楼是期房制度自开始就相伴相生的现象。但期房制度经过多年发展，已经成为房企开发过程中的惯性制度，现阶段期房制度如果直接喊停，对房企来说是“伤筋动骨”的。短期内可能导致中小房企难以维系经营，长期来看会造成房地产开发市场慢慢萎缩甚至更大的风险。因此，期房制度改革只能循序渐进。从加强商品房预售资金的监管入手是一种比较有效的方式。以昆明为例，1年内出现1次拖欠工程款的，列为三级监管项目，监管资金额度上调为项目预售总额的40％。出现1次延期交房或拖欠农民工工资的，因房屋质量问题引发批量性群众投诉的，列为二级监管项目。

监管资金额度上调为项目预售总额的50％。停工1年以上出现烂尾的，列为一级监管项目，监管资金比例上调为项目预售总额的100％。这一举措将对房企的现金流进行有效控制。一旦楼盘未按规定将预售资金退还购房人、延期交房、拖欠工资、交房维权、变相逃脱预售资金监管的，都将受到惩罚。也有业内人士称，预售资金监管是期房逐渐消亡的信号。随着房地产进入“房住不炒”的新时期，房地产避免过度金融化，回归产品本身，现房限售是新趋势。例如，今年上半年海南省发布《通知》指出：海南省要改革商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。海南成为中国第一个正式取消商品住房预售制度的省份。但其他省份能否跟上，现房销售能否普及，仍有待时间的检验。

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