安顺房产思考:取消商品房预售制

商品房预售制实际上是一种双赢的途径，一方面开发商靠此扩大融资途径，使投入资金快速回笼。另一方面，购房者通过预购，可以有更多项目选择，同时相比现房价格也要便宜一两成。但是笔者安顺的朋友也感叹到：“预售这东西，有时就像网购，拼夕夕给我的惊喜和意外总是好坏参半，凭个运气”。实际上，不少预购的朋友，总是在实际验房中，感觉到不如人意，想象丰满，而实际骨感。所以，对于直接购买现房的呼声也越来越高，那商品房预售取消的趋势到底如何？

一、商品房预售之痛

首先，预售的商品房，我们在意向洽谈中能接触到的不过是沙盘、效果图、样板间等，实际交房的品质存在不确定性因素。在项目的实际配套上，也不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因而发生变化，规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍有可能只是置业顾问大胆断言的空中楼阁。

其次，房企的“高杠杆”开发模式，开发资金普遍是要快速回抽，投入新项目之中，预售制实际上成为了一个开发成本快速转嫁的手段，回报收益可观，模式操作可行，准入门槛不高，这就使得涌入市场的开发商实力高低不一，信誉好坏难言，实力稍弱的，一旦出现资金链断裂，延期交房、楼盘烂尾、品质不符也是可能出现的问题。

最后，预售到交房可能产生较大价格波动，如果楼市上行，9000每平购入，12000每平交房，当然是美滋滋，白赚三分之一套房。反之，遭遇楼市下行期，亏损也可能是三分之一套房。毕竟对于普通人来说，楼市调控不可预测，预售到交房中间出现的不可抗力带来的影响，可能就是让你白白奋斗三四年的时光。

二、预售制取消趋势

人民日报曾刊文《取消商品房预售制 调研可先行》，文章谈到：取消商品房预售制实际上就是降低开发商的财务杠杆，消除开发商疯狂拿地，过度扩张的动能，从而促进房地产行业的理性回归。文中对于预售制取消趋势这样说道：从当初的利大于弊到如今的弊端重重，从长远来讲，取消商品房预售制或是不可避免的。

据调查，中国约96%的城镇家庭至少拥有一套住房，美国为65%。市场的供需也是购房热度的来源，而正如8月20日，在住建部、央行联合召开的房企座谈会时，监管层表示，预售制度是在过去房子紧缺的背景下所采取的政策，现阶段房子供应已足够，预售制的存在是否还合理，下一步将会加强对此方面的讨论。

其实，近年间深圳、南京、杭州、中山、合肥等城市在土地出让过程中，均有要求现房销售的试点项目。而3月，旅居大省海南发布通知，新出让土地建设的商品住房，将全面实行现房销售制度。

三、取消预售制不在当下

据不完全统计，在我国，住宅销售当中的80%-90%都是采用期房销售，期房预售在当下始终是房产销售赖以生存的主要模式，而且当下取消预售制，可能引起短期内住房供应规模大量萎缩，甚至可能由于供应不足而引起房价上涨，显然当下猝不及防的取消预售制并不利于房地产市场的平稳发展。

当下取消预售制，可能带来的影响并不止于房地产企业，房地产企业的现金流受限，拿地实力也相应下降，对于城市的土地财政也会产生多米诺效应，毕竟从易居房地产研究院数据来看，土地出让收入和开发商缴纳的相关税收占到地方政府财政收入的52.9%。近十年房地产市场对GDP贡献在30%左右。如此大的占比，体现了房地产经济对于大局的贡献难以替代，而预售制是当下房企保证资金运转良好的源头。综上所述，笔者认为当下取消预售制无异于壮士断腕，但随着政策调控，房地产发展良性向前，取消商品房预售制也并不遥远。

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