买房的时机到了吗？孟晓苏、秦虹等四位专家谈楼市

“过去，老百姓(603883)总是希望等到房价平稳或者降价的时候买房，结果越等房价越涨。现在房地产市场?各项政策正在积极出台，房价难得平稳。有购房愿望和能力的人，不要错过好不容易等来的机会。”7月16日，在题为《房地产政策展望：稳经济背景下，楼市能否迎来冬去春来？》的直播上，中国房地产开发集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏如是说。

本次直播由新金融联盟和百度财经、人大国发院共同出品，新金融联盟秘书长吴雨珊主持。参与讨论的嘉宾有：中国房地产开发集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏，中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞，北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志。

稳楼市政策为何频出？

今年以来，全国已经有接近150个城市发布了稳楼市政策，包括放松限购、提高公积金贷款额度、降低首付等等，有的城市甚至还将卖房纳入了社区的考核。稳楼市政策为何频出？

孟晓苏认为，各个城市积极采取措施盘活房地产有两个出发点，一方面是基于对去年以来严峻的经济形势、房地产形势的认识，另一方面是响应中央稳经济大盘政策。

倪鹏飞总结了三个方面的原因：一是稳定市场；二是释放刚性需求和改善性需求；三是一些城市需要去库存。

倪鹏飞：楼市政策调整的三个目的

当前市场供求进入饱和状态，特别是三四线城市已经供大于求。但陈志认为，不能把150多个城市的变化搁在一个维度里分析，至少要将一线城市细分出来，看其需求端是否有调整。比如北京未来成长空间比较大，40年以上房龄占比非常大，老百姓改善需求的愿望很强烈；其他很多城市供大于求，需求端的变化解决不了问题。

现在是买房的时机吗？

对普通人而言，现在是买房的好时机吗？

秦虹表示，从购房者角度看，老百姓买不买房涉及到购房意愿、能力和准入三个方面。

从准入来看，过去100多个城市都在限购，其中也包括一些县城，而现在100多个城市当中，除了一线城市以外，三四线城市包括部分二线城市都在准入上做了调整，很多城市取消了限购。比如，长沙、成都，把房子租出去就有买房资格；杭州、南京等二线城市，如果家里多生个孩子就有购房资格；郑州，投靠亲友或子女就可以买房。

从能力来看，150个城市放松了调控政策，包括两次下调购房按揭利率，下调首套利率，降低首付，还有部分城市对购房者发放补贴，这些都在能力上给予购房者一定支持。

所以，现在买不买房主要还是看大家的意愿。从客观上来讲，这几年受疫情影响，经济不太稳定，经济增速在下降，很多年轻人遇到了失业、减薪问题，影响很大。在这种情况下，大家购房的意愿可能会推迟。

秦虹：买不买房需考虑三个因素

倪鹏飞认为买不买房还要区分不同的城市来看。现在城市分化比较明显，无论是需求还是潜力都是结构性的。未来一段时间，三四线城市房地产市场的恢复可能是有限的，有些城市可能很难恢复。但一二线城市和都市圈则有较大的人口流入和收入增长，供给相比三四线城市是有下降趋势。所以，从供需两个层面看，一二线城市的潜力还是比较大。

孟晓苏：该出手就出手

过去，老百姓买房总是希望能够等到房价平稳的时候买或者房价降的时候买，结果越等房价越涨。孟晓苏表示，现在房地产市场正在积极出台各项政策，房价难得平稳。目前形势下，应该做冷静的判断和分析，有购房愿望和能力的人要及时出手，不要错过好不容易等来的机会。

年轻人可选择先租后购

房价构成当中最重要的是土地要素，现在土地成本有下降之势，这一点非常重要。陈志表示，在目前情况下，如果有支付能力，早买比晚买好，可选择的余地比较多。

以北京为例，北京的住房供给是多层次的，有公共租赁住房，有企业自持端用于市场租赁的住房，还有其他企业、社会供给、个人供给的租赁住房，以及共有产权房等政策性的商品住房。从北京市场来看，买房人选择的数量和类型很多。不过，陈志建议老百姓想清楚到底要什么，买房要与自己的生活以及家庭成员的需要相结合，要与自己的的未来结合，不能为了买房而买房。

陈志：早买比晚买好

秦虹同样建议老百姓买房要长远考虑、综合考虑，不能只考虑简单的价格问题。大家买房不仅要从个人能力和需求出发，也要看准合适的房子。

“十四五”期间，国家大力推保障性租赁住房，实际上是机构持有统一运营、标准化、条件好、集中式管理的租赁住房。这种租赁住房可以给新市民、年轻人提供一个很好的居住环境，租金也相对便宜。秦虹提示需要买房的年轻人，当大家有疑惑、有担心，无法下决心买房时，可以通过先租后购的形式来巩固自己的经济实力，经济稳定了再考虑买房问题，这样更加稳妥。

（注：本文根据直播速记整理，未经嘉宾审阅）

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