困在环京：能卖出去就是幸运，亏个100万很平常

环京楼市限购五年之际，那些曾对环京房价推波助澜的刚需客、投资客、房产中介、开发商们，仍在窘境中困顿着、挣扎着。即便是“河北首富”王文学，“燕郊首富”李福成，他们的环京楼市梦，也都碎了一地。

作者丨陶婷

编辑丨韩忠强

世事一场大梦，人生几度秋凉？

五年前“能买到房就是赚到”的疯狂，五年后“房能卖出去就是幸运”的凄凉，是环京楼市魔幻与现实的两极反转。

尽管自今年5月以来，一些地区如固安、燕郊、香河、大厂等，在明里暗里放开限购中，楼市成交量也因此迎来一些需求，但这只是大海里泛起的一朵小水花。它无法提振一路走低的环京房价，固安、香河、永清、霸州等地区的房价，更是跌回了七年前，“可以说跌到脚后跟了”。

环京楼市限购五年之际，那些曾对环京房价有过推波助澜的刚需客、投资客、房产中介、开发商们，仍在窘境中困顿着、挣扎着。

那些繁花似锦的年代，真的一去不复返了。

01 降到七年前

“现处于全面降价趋势，价格在七年前了。”6月17日，京南固安的资深房产中介王琴告诉市界。

在时隔多年后的今天，王琴终于盼来了限购政策的放松。尽管廊坊并未公开出台统一的楼市新政，“但固安已经不对外地户口限购，且外地人在固安买房就可以落户。房贷利率都降到4.25%了。”王琴说。这只是环京楼市的冰山一角。

（河北廊坊，固安航拍）

环京其它地区，如燕郊、香河、大厂等，尽管也没有公开统一的楼市新政，但暗地里也放松了限购，比如利率和首付双降。据第一财经报道，在三河、香河和大厂，多数银行将个人首套房贷款，下调至4.25%的最低水平。工农中建四大行首付比例，明确可以做到首套房20%、二套房30%。

这让王琴的客户暂时多了起来，固安楼市也迎来一波成交量，但房价却处于全面下跌的趋势。固安房价历史最高点是3万元，“现在价格是9000元-11000元每平方米。价格已经跌回七年前了。”王琴告诉市界。实际上，不仅仅是固安，环京其它地区的房价，自2?0?2?1?年下半年开始，也一路下跌。如廊坊市永清县的新房价格，就跌到现在的8000元每平方米以下。

多重因素导致环京地区持续降价。“其一，环京房价腰斩的事实，让北京和环京形成较大的房价差，对北京客群吸引力不足；其二，疫情抑制了外溢的自住需求；其三，本地购房需求不足以支撑巨大供应量。”一名资深地产人士告诉市界。这让那些高位买入、已接受房价腰斩的业主，再一次锥心的痛。

（数据来源：楼盘网）

永清县的孙娜，就是其中一个。2016年，永清楼市受益于北京外溢效应，新房房价从当年5月的6000多元每平方米，跳涨至当年10月的一万元多。一房难求中，孙娜抢到一套80平方米的房子，均价为1.6万元每平方米。

几乎前后脚，孙娜的同事杨雯，以2.4万元的均价、300多万的总价，捡漏了一套大三居的清退房。要知道，这个小区房子均价为2.6万每平方米。两人抢到房的狂喜，还未消散时，在环京楼市的调控中，永清房价一路下跌。孙娜的房子，从2017年的1.6万每平方米跌破万元。

杨雯的那套捡漏房，从高峰期的2万8跌到2万每平方米左右。到此时，环京房价腰斩的新闻，已不是什么新鲜事。如果说，永清房价下跌就此打住也就罢了，但让孙娜和杨雯无法接受的是，?到了2022年还在下跌，且下跌幅度惊人、下跌态势未完待续，“膝斩都不过分了。”

如今，孙娜的房子跌到6000多元每平方米，杨雯的房子跌到1.4万每平方米。至此，孙娜亏了80万元，杨雯亏了100多万元。“尽管是刚需，但心里还是不得劲。”孙娜无奈地说。刚需客尤是如此，那些曾对环京房价，有过推波助澜作用的局中人，更在这样的环境里困顿着。

2017年，在霸州的房价高点时，王琴以9000元每平方米的价格，买了一套80平方米的房子。这套房子的均价，一度涨到了一万三四每平方米，但它的结局最终有些悲伤：被以四千多的价格卖掉了，?让王琴亏了将近30万元。

如今，即便固安楼市因限购放松，迎来一些成交量，王琴也无法重现昔日“一月卖十多套房”的辉煌。

（2016年，观众参观固安某楼盘）

开发商的日子也不好过。发迹于河北廊坊，被外界称之为“河北三杰”之一的荣盛发展(002146)，在项目货值以环京为主的前提下，近些年不仅资金链问题暴露出来，排名也在2022年1-4月，下滑至第46位。

02 两首富梦碎

京南京北旧家乡，二十年来梦一场。

华夏幸福实控人王文学和福成股份(600965)实控人李福成，这两个发迹于环京楼市的地产大亨，即便一个是河北首富，一个是燕郊首富，他们的环京楼市梦也碎了一地。

2002年，已成为“全国养牛状元”、并开启火锅生意的李福成，成立了三河福成房地产，一头扎进燕郊这块热土。李福成认为燕郊离北京近，可以在此盖楼吸引“北漂”们，前来居住生活。从这一年开始，李福成低价买下燕郊很多土地。

同一年，也开过火锅店，并早李福成几年进入房地产的王文学，接受了固安产业园项目。当年，廊坊试图将“环京贫困县”固安，打造成另一个苏州工业园。即固安作为委托方，华夏幸福(600340)作为投资运营方，合作开发公共基础设施的建设。王文学在固安摩拳擦掌时，李福成已在燕郊大干了一场。

2004年以来，燕郊的土地上，矗立了如福成公寓、福成新城、福成青年社区般的楼盘。尽管它们密集的像鸽子楼，但北漂客很难抵挡这里的低房价。因为有足够多的客源，福成上上城在短短10个月内，创造了55亿元的收入神话。“只要北京还有北漂，我那就敢一直盖房子。”李福成在当年放出豪言。

而在固安，王文学实行一揽子开发计划。聘请欧美著名规划大师、设立专业招商机构等等，华夏幸福将固安打造成了一座生态智慧城市。2007年，王文学签下廊坊市大厂县潮白河工业区项目，华夏幸福借此从固安走向了环京。

2016年，香河、大厂、怀来等，也有华夏幸福的身影。同一年，乘借环京疯涨的房价，华夏幸福首次实现销售额过千亿，位列全国房企销售额排行榜第八名。王文学成了“环京一哥”、“环京最大的地主”。

产业地产投资大、周期长、回报慢，华夏幸福却借此走上巅峰的逻辑在于：产业地产的本质依然是地产，在产业园区开发中，最重要的一环是“以商品房补产业园”的配套住宅用地。而配套住宅销售，便是华夏幸福最大的盈利来源。

这一年年底，身家为485亿元的“河北首富”的王文学，把三亚亚龙湾的五星级酒店包场。汪峰、韩红、崔健等明星来到年会现场献唱，龙虾、鲍鱼、宝马等食材和奖品，成为那年让人眼红的存在。

同样乘借环京旺盛的购房需求，李福成以低价快销模式，在房地产里赚的盆满钵溢。这一年，李福成家族以67亿元财富，位列胡润富豪榜河北第9位。外界将“李半城”“燕郊首富”，送给了李福成。

然而，盛极则衰。2017年开始，环京楼市遭遇“史上最严的多重调控”， 非本地户籍者三年限购，房地产泡沫被挤出之下，?当地房价直接腰斩。2018年初，国家开始在金融市场降杠杆。这对资金需求量大，以及依赖环京住宅销售的王文学来说，无疑是灭顶之灾。

（固安，华夏幸福孔雀城）

2017年前，华夏幸福的经营性现金流还很好看。2018年，就转为流出162.3亿元，比上一年暴跌309%。2019年和2020年，更是大幅流出318.2亿元和231.6亿元。截至2022年6月，华夏幸福负债达到千亿级别。

另一边，燕郊也受到政策的严格调控，享受完以前土地红利的李福成，深陷商品房产权危机。直到2021年李福成因触犯刑法，被判有期徒刑三年时，福成的房地产业务，也无实质性进展。

王文学对华夏幸福败走环京，有着清醒的认知。2022年春节，被裁的员工将王文学堵在廊坊的一家宾馆里。压力之下，王文学表示，闹到现在这个局面，是自己判断错了环京的形势。“干到今天这步，我愿赌服输。一是认输，二是灰心。”

03 “你降价我也降”

为了不让房子砸在手里，降价卖房成为环京楼市的常态。

以华夏幸福、福成股份、荣盛发展等为代表的开发商，成为降价卖房的主要群体。这些年，福成的楼盘在关键时间节点，比如年底到来或市场成交冷清时，会以远低于市场价入市。这使得其它开发商不得不应战，“它家的楼盘本就比市场价低不少。”有同行曾吐槽。

（河北廊坊，燕郊福成上上城5期、6期）

在固安的新房市场，开发商也是比着法的降价，“你降价我也降，谁降的多，然后谁就卖得好。降到一定程度都不降了，因为再降就降到谷底了。华夏幸福也降价，柏悦府项目之前卖1.7万元多，现在卖1.2万元多，以前是不降价的。”王琴告诉市界。

投资客们的二手房也在降价出售。长期扎根燕郊楼市的资深房产中介白志告诉市界，目前，该断供已经断供了，这些到现在才卖房的人，往往有一定的资金实力。卖房的最大原因之一，就是急用钱。不然，不会在谷底期亏损卖房。除一些基本面不好的二手房，一降再降外，“一些高于市场价的挂牌房子，在核心竞争力不够的前提下，也会一降再降。”

今年3月2日，生意连续受挫下，杨雯扛不住了。她决心卖掉这套大三居，即便市场价仅为1.4万元左右。不过，在窗户上贴了卖房广告后，却一直没有买家上门。无奈之下，她只能将挂牌价调低到市场价1.4万元。即便这样，她最终也没找到合适的买家，“周边配套还没有，核心竞争力不够。”中介告诉杨雯。

在燕郊投资了两套房产的张小雅，也打算卖掉其中一套，“现在没有租户租了，空着也得交物业费、取暖费。”这是一套97.39平方米的花园洋房，是张小雅当初以2.79万每平方米，总价272万元买下的。面对前来询价的卖房者，出于不想亏损太多的心态，张小雅这样回复“卖240万元可谈”。但实际上，这套房产的市场价，仅为207万元。高于市场价30万元的价格，让前来咨询的买房者打了退堂鼓。

相较于张小雅和杨雯，曹威则要幸运得多，“当年在固安买了孔雀城的一套小三房，最高的时候可以卖270万，最后198万脱手了，还好跑得快，至少还算小赚。如今看来唏嘘不已。”有人离场，有人进场。

多名环京房产中介告诉市界，现在购买环京房的人，主要有三类人，一是本地刚需客和改善性需求客；二类是炒房客，这类占比大约1%，主要集中在燕郊、大厂；三是外溢人口，其中以北漂者居多，各个地区都有。

北漂客李理就买了环京房。李理工作地点在北京，是河北保定易县人。出于离家不要太远，价格不要太高的考量，李理2021年以7200元每平米，总价126万元的价格，在香河买了一套126平方米的房子。“环境比易县要好一点，物价水平比较低，离北京也比较近，高铁在一两年就能建成，同时由于疫情等因素，房价也降了很多。”李理告诉市界。

（2017年，香河周边小区的房价每平米超过1.9万元，一些高端楼盘则卖到了2.2万元）

买了房后，李理并没有怎么关注市场行情，但依稀知道“好像一直在降”，令他没有想到的是，截至今年6月15日，他买的这套房子，已经降到了5500元每平方米了。也就是说，短短不到一年时间，李理已浮亏20多万元。这一刻，李理宁愿自己不知道房子的价格，“了解降了多少，反而更伤心。”

在白志看来，如果是非要往返于双城的北漂客，需要对环京地区有清醒的认知。香河尚且还有一些产业优势，在他接触的北漂客中，有不少人却将房子买在了永清，因为“‘便宜’：总价低、首付低”，“但在一众环京地区中，永清几乎什么优势都不占。”

04 有人早已离开

有人辞官归故里，有人星夜赶科场。

在环京楼市还未进入冰封期之前，华夏幸福在固安是绝对的龙头老大。“以前是华夏幸福引导其他开发商，说卖多少就卖多少。正因为此，外地房企都不愿意进来，进来不一定能卖房。”王琴回忆道。

如今，在本地开发商、外地房企的夹击下，华夏幸福失去了固安的市场份额，它与“环京一哥”的称号渐行渐远了。?“现在是一些本地开发商，以及一些不大的开发商主导，它们一降价就卖的特别好，以至于其他开发商也跟着降价。而很多外来开发商，见进了固安能卖房，也纷纷在固安买地售房。比如保利就买了华夏幸福的地。”王琴向市界透露。

与环京楼市渐行渐远的，还有无数房地产从业者。张俊和郭啸，这两名经历过大风大浪的地产老兵，也还是抵不过2021年下半年开始的降价潮。如今，他们一个回到老家甘肃，一个是转行进了环保业，“收入是你想象不到的少。好多地产高管也转行了。”张俊告诉市界。

华枫恐怕是最早离开环京的房地产从业者之一。自2017年离开环京至今，虽然已经过去整整五年时间，但华枫仍然记得，某一年某一天，他站在永定河桥上看到的一幕：固安方向，一群穿着短裙的姑娘，顶着7月的骄阳，见人就发传单。让她们在炎炎夏日，都如此勤奋的动力，正是固安飙涨的房价，“那真是个疯狂的年代。”华枫感叹不已。

（固安某售楼中心）

环京房价新一波降价潮，也让无奈的白志离开了环京，他转战到挨着北京的其它城市。经过这么多年的市场毒打，他无法再说服自己看好环京。离开环京后，尽管挣钱也不易，获客成本也高，“没在23点之前下过班”，但他告诉市界，“不怀念站在大街上，就能赚到钱的时候，珍惜当下。现在挣的钱，都是稳稳当当积累起来的。”

在华枫的印象中，燕郊就是一个火热的大工地。他身边有不少房产中介朋友，在离开环京楼市后，选择南下并有很多人在那里成家立业，“走了之后，不想再回来。”如今，曾经烈火烹油的燕郊“销售一条街”，也早已人去楼空了。

王琴还是留在了环京楼市，“干了这么多年房产，家也安在这里了。”她话里话外流露出对过往的怀念，“那会赚钱挺容易的”。不过，王琴对固安楼市的未来，还是持有乐观态度，“限购放松这是好事，等疫情好起来，外溢需求也会再次增多。”

一名在知名房企任职的高管则持悲观态度，他告诉市界，如果能找到便宜的地块，相对安全边际高，比如有产业支撑等内生动力，房企还是有机会的，“但环京的逻辑已经变了。疫情影响下，北京和环京成为了两个地方。环京的地理优势完全没有了，环京楼市的客户从北京客户，变成了本地客户。谁也不知道疫情何时会卷土重来。”

留下的北漂客中，还有2012年就成为新燕郊人的蒋德。他可能是最早一批留在燕郊的北漂客了。得益于优越的地理位置，相对成熟的商业配套，他所在小区的房价依然坚挺，但蒋德却高兴不起来。

他对燕郊的情绪很是复杂。一方面，蒋德庆幸有一群可爱的邻居，但他说自己对燕郊更多的是“恨铁不成钢”。比如燕顺路一下大雨就会被淹，比如燕郊十年如一日的没起来的各种配套，比如直到今天他在燕郊都没有归属感。再比如，无论有没有疫情，燕郊检查站永远都会那么堵。而这些，几乎是所有环京地区的通病。

“房产留不住梦想”。末了，蒋德蹦出了这么一句话。

（文中王琴、孙娜、杨雯、白志、张小雅、曹威、李理、张俊、郭啸、华枫、蒋德为化名）

（除单独标注来源外，以上图片来自视觉中国(000681)）

相关知识

困在环京：能卖出去就是幸运，亏个100万很平常
环京房子都开始免费送了?
“霜打的环京”出了个“铁打的荣盛”
3年时间房价腰斩，有的暴跌70%，这里的惨剧会蔓延吗？
二手房库存那么多,为何不考虑“租出去”?租出去不如“卖出去”
3年时间房价腰斩,有的暴跌70%!这里的惨剧会蔓延吗?
3年时间房价腰斩,有的暴跌70%,这里的惨剧会蔓延吗?
环京重启④ | 我和一个上了热搜的涿州人聊了聊楼市
有价值能变现！环京房产的居住权，为什么这么抢手！
环京楼市限购地区草签合同频现 购房者违约谁之过