“霜打的环京”出了个“铁打的荣盛”

3月18日，中指院房地产百强榜单如期而至。看着榜单上的TOP20，大都是熟悉的身影。其中有一家公司，荣盛发展，排名已连续多年保持在前16强。

这本不足为奇，但业内人士都知道，在近年房地产市场南强北弱的大环境下，荣盛作为传统意义上北方房企的代表，有此表现实属不易。

近十年来，地产百强榜单的前列，基本被碧恒万保融包揽。十至三十强，则是你方唱罢我登场，走马兰台类转蓬。

肉眼可见的变化是，北方房企越来越少，南方房企越来越多。显然，其中有市场大环境的因素。

但是，荣盛可以说是一个例外。尤其在环京楼市极度低迷的四年，荣盛一直没有从16强跌落。

“霜打的环京”，却出了个“铁打的荣盛”。不禁让人觉得，这家老牌房企“有点东西”。

全国布局，发展更均衡

先从布局上看。

如果你对荣盛的认识还停留在环京房企、河北地王上，细看这几年荣盛的布局，能刷新你的看法。

荣盛以廊坊为总部，多年持续深耕京津冀大本营。但在深耕京津冀的同时，荣盛一直没有忘记全国布局，近几年更是大力向长三角、珠三角拓展，京津冀占比逐渐弱化。

按照公司自己的说法，荣盛一直紧随国家重点发展区域，沿着长江及陇海铁路沿线，京沪、京广铁路沿线发展，深耕京津冀，稳步拓展长三角、珠三角等核心城市群，早就完成了“两横、两纵、三集群”的全国化布局。

荣盛发展投资布局城市分布

在战略布局上，荣盛深耕二线及强三线城市，积极开拓“新一线”，新增布局城市主要位于长三角、大湾区和成渝等。

目前，荣盛地产业务覆盖17个省（直辖市、自治区）的80余城，正在开发300多个项目，其中江苏、浙江等区域，成为公司业绩重要的增长点。

以荣盛发展江苏公司为例，该公司以南京为起点，延伸到常州、宜兴、南通等多个城市，2020年销售额第一次破百亿。

在受疫情影响最严重的2020年上半年，荣盛发展在江苏、浙江等地的营收比例超过25%。而苏浙两省在2020年营收增长幅度均超过了30%。

无论从土储还是销售业绩来看，环京占比逐年下降，长三角、粤港澳和山东、浙江区域的市场贡献越来越高，开始成为支撑业绩的重要力量。

中国城市群研究中心研究员马可认为，荣盛区域布局战略踩准了国家区域发展规划的鼓点，沿交通干线和都市圈布局，有较强的产业集群和庞大的人口支撑，能产生巨大的市场吞吐量。

事实上，荣盛早已走出京津冀，从环京龙头成长为全国综合性的大型集团公司。此举不但有利于区域均衡发展，而且全国性的均衡布局能使其有效规避风险，实现轮动。

这也就解释了为何在环京市场持续低迷的近三年，荣盛仍然取得了销售破千亿且逐年递增的业绩。如果固守环京市场，这个业绩是难以实现的。

根据该公司新的五年规划，2021年公司将继续加强长三角、大湾区土地储备布局，其中江苏、浙江两家子公司总经理直接拔擢为副总裁级别，大湾区则由公司联席总裁庄青峰直接负责。

与此同时，荣盛也并没有放弃环京，新组建的北京公司同样由副总裁级高管谢金永挂帅，并统领环京市场开拓。毕竟，环京已有触底反弹之势，荣盛自是乐见其成。

“北方铁汉”自带“江南基因”

退伍军人创业，起于廊坊，深耕环京，这是低调的荣盛过去透露出来的不多信息。乍一看，难免给人“北方铁汉”的硬朗感。

某种意义上，这也是个错觉。

荣盛虽然总部位于廊坊，常年深耕华北，但追根溯源，公司血液里却一直流淌着江南基因。

这要从荣盛创始人耿建明说起。荣盛集团董事长耿建明是地地道道的南京人，他带领荣盛起于茉莉之乡南京六合，扎根廊坊，深耕燕赵，把南方的园林建筑带到了北方。

2003年左右，荣盛第一个在廊坊做江南园林的房企。通过园林景观，让居民能够在小区园林中舒缓身心，欣赏园林之美。

一直到现在，“小桥流水、曲径亭台”，成熟的造园技艺和理念，也是荣盛所有产品系的点睛之笔。

江南园林，离不开水景。但水景很耗费成本，在减配盛行的风气之下，很多开发商都会在园林设计中减少水景，用大草坪代替水景、树木。小桥流水、廊桥亭台的江南园林景观，往往成为奢望。

而荣盛在江南风格园林的营造上却独具匠心，荣盛打造的小区中，往往都设计有亭台楼榭、小桥流水，将江南园林与现代技术巧妙融合，也受到业主认可。

荣盛的江南基因还体现在追求极致、注重细节上。

在户型设计上，荣盛追求“多一分嫌宽，少一份嫌窄”，关注居住的实用性、舒适度和幸福感。要求设计者从建造开始就要完善细节，精工雕琢，铸造精品，力求寸厘之间达到面积、朝向、风水、采光的最佳组合。让每一寸尺度，都能够得到完美的利用；每一个工艺，都经过精心的研磨；每一个角落，都有荣盛的匠心独运。

而荣盛的服务，遵循的准则是两个字：周致，也就是周到细致，既要想得全，还要做得细。不得不说，这很“江南”。

“刚好及时”实现管理创新

在房地产这样的充分竞争行业，企业之间真正的差距在于运营的效率，提高效率的关键就在于管理。

房地产行业过去发展太快，赚钱太容易，反而造成了普遍性的浮躁。低调实干的作风，精益求精的态度，在这个行业并不多见。至于商业模式上的突破，管理体系上的创新，就更稀缺了。

喧嚣之下，也有沉潜修炼者。万科的规范化管理，绿城的工匠精神，都是地产界广受推许的标杆。

荣盛则潜心摸索，另辟蹊径，将全球领先的Just In Time管理法运用于地产业实践，并加以改造完善，形成了一套独特而实用的“刚好及时”管理法。

“Just In Time”管理法为丰田公司首创，耿建明被其高效和节约资源的特点所吸引，开始着手在荣盛发展推进这套工作体系，并不断根据企业实践和行业特点加以改进完善。他还为Just in Time 起了一个明白晓畅的中国名字：“刚好及时”。

在整个房地产开发的链条上，荣盛发展贯彻“刚好及时”的管理思想，通过工作前置和工序的并行穿插，把传统流程的时间周期进行折叠，效率大为提升。

自2018年开始，耿建明进一步创造出一套用大运营来实现“刚好及时”的精细化管理方法。大运营体系将公司战略形成经营计划和经营指标，将经验计划和指标下达并进行考核，同时动态监测整个计划的执行，将经营状况及时反应出来，并协调开展集团层面的协同工作，有效沟通，提高效率。

荣盛发展的大运营系统会制定线上计划系统与线下计划结合管理。分公司会对各个节点进行细化，制定工作节点表，标准清晰，节点明确，责任到人。同时，严抓各项前置工作策划，为节点争取时间。

淘金的时代过去了，炼金的时代已经向我们走来。房地产行业将进入向管理要效益的时代，荣盛推行的“刚好及时”管理创新，不失为一次有价值的探索。

管理创新最终要看实战业绩。从数据看，在复杂的宏观经济形势及较为严峻的房地产行业环境之下，荣盛各项经营指标均保持了增长态势，2016-2020年间荣盛发展始终保持稳定的增长，销售额与销售面积的复合增长率分别为25.5%和18.2%。

图：2016-2020年荣盛发展销售面积及销售金额情况

至于这家公司能否如其雄心勃勃的第六个五年规划所愿，创造更大的成绩，且让我们拭目以待。

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