丁祖昱：REITs公司“抢收”北京资产，凸显一线城市办公资产价值

中新经纬6月20日电 题：REITs公司“抢收”北京资产，凸显一线城市办公资产价值

作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

2022年大宗资产交易延续了2021年的势头。一线都市圈和全国性枢纽城市核心商务区写字楼、核心商圈零售物业持续收到市场追捧。

6月13日，中国香港REITs市场上市的房地产投资信托基金招商局商业房托(下称招商房托)发布公告称向招商蛇口(001979)收购SA VeniceⅠ 51%的股权，该公司间接持有北京招商局航华科贸中心若干物业的91%股权，交易对价约为人民币13.4亿元。收购后，招商房托的总资产将超过人民币100亿元，持有物业数量增加至6处。

这是自2019年12月招商房托香港成功上市以来，母公司招商蛇口首次向REITs注入资产，也是招商房托首次引入大湾区外的资产。按公告披露，目标物业招商局航华科贸中心交易完成后，每年将为招商房托新增近5000万租金收入。

此次北京核心区资产的注入，不仅可丰富母公司招商蛇口REITs资产的组合配置，而且能带动REITs行情进一步修复。

在此背景下，亚洲市值最大的房地产投资信托基金领展房托也明确提出，希望将其他地区(尤其是中国内地)物业占比提升到20%。

我们认为，国内利率的持续宽松、优质物业的相对缺失共同导致的“资产荒”，使得一线城市优质商办资产投资拐点已经到来。

5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出要统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市，积极探索通过资产证券化等市场化方式盘活存量资产。

向市场发行CMBS、类REITs等证券化产品融资不仅成为企业融资渠道的重要组成部分，还为企业成功打通了“投、融、管、退”的最后一公里。

克而瑞研究数据显示，2016-2022年(截至5月底)不动产证券化产品融资超百亿规模的城市共有10个。其中，北京、上海资产融资规模接近1500亿元，底层资产以办公资产为主。北京、 上海办公租赁市场坚实的价格和出租率成为证券化产品发行的有力支撑。

近一段时间以来，国内重点城市的优质商办资产成交活跃。

2022年前5月，内地32个城市的大宗物业成交总额为846亿元，一线城市成交总额约为473亿元，占比55.9%，位居首位。而上海则成为内地大宗物业成交最为活跃的城市。2022年以来，上海大宗物业成交总额高达332亿元，占比近四成。

值得关注的是，2022年，众多一线城市成交的大宗物业中不乏明星资产，如上海外滩金融中心、绿地创驿大厦、西岸国际人工智能中心等。

从经营稳定性看，位于一线城市，特别是北京、上海的优质办公资产即使在市场下行期仍表现出较强韧性；从投资回报看，北京、上海办公物业的保值增值性以较大幅度领先整个市场。

由于流动性佳、保值增值潜力足等明显优势，国内针对一线城市办公物业的投资仍处在上行期内。

而当前政策的持续改善，优质办公物业的入市，使得国内商办资产投资进入了一个“抄底期”。在投资和出售意愿均有所提升的环境下，我们预计后期市场交易规模将持续扩大。

同时，当前市场货币的持续宽松，使得一线城市的资本化率水平也有望持续走低，从而带动相关物业未来估值进一步走高。(中新经纬APP)

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责任编辑：李惠聪

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