丁祖昱：房企下半年应多关注非住宅和三四线土地

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  易居企业集团CEO丁祖昱出席并发表《2020年上半年房地产行业表现与下半年展望》主题演讲。

  丁祖昱认为，政策方面，下半年政策肯定会继续保持平稳。中央政策还是强调稳定，地方政府可能会根据实际情况因城施策。

  行业规模方面，销售面积会微降5%左右，2020年一二线整体的销售规模可能会保持或略微上升，但是由于三四线销售的压力相对比较大，所以全年销售规模应该降5%左右，如果销售面积降5%的话，销售金额可能会持平。因为今年的整体房价由于一二线城市的占比销售占比上升，整体的均价还会有所上升，所以全年的销售金额可能会持平，到年末就会出现两个16，一个是销售面积在16亿平方米左右，一个是销售金额在16万亿左右，仍然是历史相对较高的水平。 

  从城市市场情况来看，还会出现小幅波动的状况。二季度也冲的比较猛，三季度是淡季，从成交量上来说可能会有所回落。各城市之间，项目之间也会出现一些分化。特别是如果限购限价相应的放开之后，如果没有什么太大的一二手房的差价的话，也不会出现一些万人摇的状况。那么有一部分的项目投资价值也会削减到趋近于0。一些远郊的项目，如果没有投资客的拉动，单纯靠自用的刚需客户来去化的话，压力还是比较大的。特别是在一些三四线的城市，粤港澳的三四线城市，楼盘的去化压力还会更大一些。另外非住宅这一块的去化压力也会更大一些。 

  土地供应方面，供应规模还会进一步的加大，因为今年二季度开始增加供应的很多，土地供应还是都要走程序的速度还没有那么快。今年下半年整体的土地供应会比上半年有明显的加大，竞争会有所放缓，特别是到了7月份之后，下半年出让土地拿完地之后，下半年再开盘再回款的可能性就比较小了。房企也没有那么着急了，所以会根据实际的市场状况来进行购买，所以今年上半年特别是四五月份出现的那些几十家强一块地的这种状况，可能下半年就会比较少见。当然一二线的黄金地块除外，这些地块本来就是非常稀罕的，如一旦出来之后，肯定会受到所有房企的关注。另外非住宅和三四线会出现供过于求的状况，这一点也提醒大家注意，但是供过于求不等于没有机会，如果非住宅或三四线供过于求的话，反而可能会在地价上出现一些机会。 

  丁祖昱建议，房企下半年应该对非住宅和三四线的土地多关注一些，说不定就可以选到一些相对来说价格较低，空间较大的一些好地块。 

  从销售说， Top30的房企表现还会继续保持较好态势，今年仍然会有新加入到千亿行列的房企，预计有四、五家，当然迈入千亿行列的房企的数量也在逐年减少，总的来讲，由于前30强房企的占比越来越高，也会使得后面的房企再要上台阶的难度会越来越大。另外由于整体融资的限制，要利用高杠杆迅速的上台阶，本身难度也比三年前要高很多。 

  从物业角度看，丁祖昱认为今年下半年物业仍然是资本市场的风口，只要几家最大的物业公司没有完成上市，比如说恒大、华润、万科这些物业公司没有完成上市，仍然比较看好物业市场，但是一旦这些大的物业公司都完成上市之后，物业也会迅速分化，物业本身的价值也会趋向于更加理性。还是要抓住今年下半年的窗口期，能够分拆物业上市的房企还是要加快进度。 

  除此之外，丁祖昱还提醒，受疫情影响，持有资产规模较大的房企要做好减值准备。

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