北京二批次土拍落槌 国企央企彰显组合优势

被看作是下一阶段楼市走向重要“预告片”的北京二批次土拍并没有给出太多的惊喜，虽然有500亿元的进账，但流拍、底价、国企、观望依然成为关键词。6月1日，北京二批次集中供地进入收官之日，7宗热门地块参与到现场竞价。最终，朝阳太阳宫、丰台小瓦窑等6宗地块“名花有主”，顺义薛大人庄地块触及双上限，转入高标准住宅建设方案投报程序。

无论顺义薛大人庄地块结果如何，北京二批次土拍已成定局，17宗地块，3宗流拍、7宗底价成交、7宗溢价成交，国企、央企成为本次土拍“主角”，民企方面仅龙湖一根“独苗”，被寄予厚望的万科并未出手。

好地靠摇号

因疫情原因推迟了一周，北京二批次土拍如约而至。正所谓好饭不怕晚，吃过了5月31日的“前菜”，最终“大餐”在第二天压轴出场。7宗溢价成交地块，合计入账281.457亿元。

自此，2022年北京二批土拍出让宅地17宗、成交14宗，其中，7宗底价成交、7宗溢价成交，总建筑规模144.7万平方米，成交总金额499.575亿元，平均溢价率5.45%，较首批上升0.95个百分点。

不出市场所料，朝阳太阳宫、丰台小瓦窑等地块收获聚焦，多家房企参与现场角逐。顺义薛大人庄地块则有些意外，触及地价和现房销售双上限，最终转入高标准住宅建设方案投报程序。

大悦城+厦门国贸(600755)、中建智地、城建+华润、中建玖合、首开+保利+建工、金茂、中海参与到朝阳太阳宫地块的竞拍，地价触及上限后，上述企业全部参与到竞政府持有产权环节。源于地块的优越性，10%的政府持有产权比例很快达到上限，最终全程未有举牌的中建玖合成为那个“幸运儿”，通过摇号方式竞得该地块。66.815亿元+10%政府持有产权，溢价率15%。

丰台小瓦窑地块此次土拍热度第一，也让房企重温北京土拍市场的“热情”，现场竞价快速且激烈，最终该地块同样以摇号方式收场。与中建玖合一样，电建+首钢也颇具运气，前期竞报环节几乎没有参与，凭借摇号成为最后赢家。26.45亿元+3万平方米现房销售面积，电建+首钢联合体拿下丰台小瓦窑地块。

同样触及双上限的还有顺义薛大人庄地块，不过该地块不是摇号确认竞得人，而是转入高标准住宅建设方案投报程序。据前方消息，只有懋源递交了高标准方案，具体结果如何还要等5个工作日。

其他地块方面，首开40亿元竞得朝阳奶西村319地块，溢价率1.5%；中海54.7亿元竞得顺义新城地块，溢价率1.48%；44.16亿元+1000平方米现房销售，华润+葛洲坝(600068)联合体竞得昌平平西府地块；中建智地29.8亿元竞得朝阳奶西村318地块，溢价率13.3%。

国央企唱主角

从拿地企业来看，国央企继续唱主角，龙湖成民企“独苗”。

5月31日，据北京市规自委官网信息显示，丰台区北宫镇东河沿村棚户区改造项目FT00-0202-0011地块，因仅获得一次报价，最终该地块由龙湖+建工联合体以24.4亿元底价竞得。

此次万科虽有报名参与，但全程保持“隐身”，在现场竞价环节也没有举过牌。要说民企最努力的还是懋源，与中建智地、首开、华润等同台PK，参与了多宗地块的竞价。值得注意的是，顺义薛大人庄地块，懋源递交了高标准方案，具备最后胜出的可能。

华润、电建、城建、首开等国央企则是充分发挥组合优势，以不同阵型的联合体攻城拔寨，最后收获也颇丰。此次出让的14宗地块中，华润斩获2宗（联合体以1宗计），北京城建(600266)2宗，电建1宗，首开1宗，中建玖合、中建智地各1宗等等。

民企方面不但获地少，参与度也不高。北京商报记者此前也有所了解，他们还是忧虑“疫情后的市场到底怎么样，北京的落地政策如何”。有补仓的意愿，但顾虑较多。

在业内人士看来，目前民企担忧情绪要甚于国央企，因此拿地意愿并不强烈，主要以企业维稳为主。而且，在北京优质地块竞价方面，民企并不具备竞争优势，更多是要与国央企联合参与；质地较差的地块，民企在当前市场状况下少有选择，基本以国央企托底为主。

流拍增多 抱团取暖占到一半

对比北京今年首轮集中供地，本轮成交规模较上轮有所减少，流拍现象也有所增多，联合体拿地占据“半壁江山”。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪指出，北京二批次集中供地，联合拿地现象较以往而言有所增多，本轮联合拿地方式占比约半。这在一定程度上反映出当前房企资金面仍较紧张，土地市场的投资动作较为谨慎。

凭借北京自身稳健的市场需求，这在一定程度上支撑本轮土拍的发挥稳定，同时北京本轮集中土拍也可谓当前整个土地市场走势的缩影，溢价水平虽有提升，但仍处于较低水平。市场复苏需要时间，信心重塑亦需要时间。

北京链家研究高级分析师岳微则表示，此次土拍的所有住宅用地均为纯居住属性，无需配建公租房混合居住，仅部分地块有教育幼托、商业综合体的有偿配建要求。为匹配改善市场居住需求，此次17宗出让地块中，仅有4宗需执行“70/90”套内建筑面积要求，在保证刚需购房者居住需求同时，为企业打造差异化产品留白空间。

“上述变化使得企业拿地成本与销售限价之间的空间扩大，销售前景更佳，有利于企业在保持合理利润水平的基础上，开发更符合市场需求的产品，这些都是北京维稳的举动。”岳微称。

北京商报记者 王寅浩

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