央企环伺&南派“凶猛” 北京土拍本地国企表现呈“两极化”

即使央企环伺、南派“凶猛”，此次北京“两集中”土拍，坐拥主场之利的京籍国企表现尤为打眼。据中国网地产不完全统计，11本地国企亮相，截至目前，首开与获取4土地，北京城建获取2宗，天恒、石泰等各有建树。

积极参与的背后，部分企业2020年仍踩红线也让业内产生质疑。面对北京土地二级市场的火热，部分本地国企表现呈现两极化，一部分积极参与，另有部分企业亦转战棚改，亦曲线获得新增货源。

11家本土房企亮相 联合参与为主

据中国网地产粗略统计，此次土拍吸引包括首开、城建、建工、金融街、住总、天恒、通州房地产、金隅、兴创、新航城、海开、石泰在内的11家北京本土国企参与。

这其中，少了首创、华远的身影。

在亮相的11家本地企业中，首开参与18宗，北京城建参与14宗，北京建工参与9宗，位列本土房企前三。

上述11家企业大部分为联合体拿地。其中，有本地国企之间联合，如“首开+建工”共同参与9宗土地竞拍；与此同时，本地国企联合央企共同竞拍，如“招商+城建”、“兴创+中建三局”；亦有部分本土国企联合外地国企共同参与，如“天恒+越秀”。

截至发稿时，越秀+天恒，以45.7亿元摘得北京怀柔刘各长村地块；

融创+石泰，以64.4亿竞得石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目地块；

首开+卓越，以62亿元+32500平公共租赁住房面积竞得丰台长辛店镇张郭村地块；

招商+城建，以42.2亿元+2万平公租房面积竞得朝阳区崔各庄乡30-L04地块；

首开+保利+新航城,以14.58亿元摘得北京大兴区榆垡镇中心区地块；

 “北京国企更为熟悉本地市场环境，融资方面也有一定优势，隶属于区国资委的企业在当地拥有更为丰富资源，这使得更多企业在京拿地时更愿意与北京企业共同合作。” 和硕机构首席分析师郭毅表示，本地的开发商对北京的客群、文化更了解，在产品的打造上，能基于新进入北京的品牌房企，在产品力和整体地缘文化上更多支撑，双方优势互补，强强联合。

部分企业踩线 拿地更为谨慎

上述11家房企，敢于独自在此次土拍中亮相的仅有住总、首开、金融街、海开、通州房地产五家。这五家房企并未独自拍得土地。

一位不愿透露姓名的业内人士表示，“从2020财年来看，部分北京还踩两三条红线，这也限制其未来负债、融资，也让这些企业在投资方面更为谨慎。”

以西城区某A股上市国企为例，据其年报显示，报告期内，金融街房产开发业务项目结算规模较上年同期下降，2020年仅实现158.13亿元营收，同比下降32.91%。其中，住宅产品实现收入144.35亿元，毛利率为25.89%；商务产品收入13.78亿元，毛利率为44.81%。

与此同时，上述企业采取了减少投资、出售资产的方式降低负债。目前，2020年度指标两项超阈值，较2019年下降一档，实现“由红转橙”。

“实际上，三条红线都触碰到了，不得新增有息负债；如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；碰到一条线，负债年增速不得超过10%。”上述业内人士表示，这也北京本土国企在拿地时更为谨慎，联合拿地减少资金压力正成为其主要方式。

亦有个例，而作为参与此次土拍作为积极的本地国企，旗下上市平台，截至2020年末，剔除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为74.83%、178.56%和0.89，“三道红线”全部踩线。

年报显示，其2020年累计新增融资523.38 亿元，其中开发贷款 150.24 亿元，信托贷款110.72 亿元，发债规模 262.42 亿元，净增融资规模 108.32 亿元。

另一北京国企，2020年经营性现金流量净额为-9.0亿元，与2019年的-7.6亿元相比，净流出规模继续扩大。

转向一级开发

二级土地市场竞争激烈，也让一些北京本土国企房企瞄向了一级土地开发。

作为“北京棚改第一股”的北京城建，从2016年开始，公司通过棚改项目在北京获得大量土储，这些项目的利润在近几年内逐步释放。

从2016年开始，棚户区改造成为北京城建在北京市场拓展的重要途径。当年公司就接连获取了东城区望坛、顺义区临河村、怀柔区怀柔新城03街区、丰台区张仪村、延庆区康庄镇等至少5个棚户区改造项目。随后几年，又陆续获取延庆康庄、大兴海子角、怀柔富乐村等棚改项目。

截至2020年末，在北京城建持有待开发的25个项目中，有12个位于北京，其中包含9个一级开发项目；处于开发阶段的共有50个项目，其中31个位于北京，包含10个一级开发与棚改项目。

棚户区改造使得北京城建在寸土寸金的北京市场获取了大量土储，但与此同时，较长的开发周期和前期投入资金，也使得企业现金流承压。年报显示，2020年内，10个位于北京的一级开发与棚改项目（开发阶段）规划计容建筑面积达841万平方米，总投资额达1015亿元，即便是对自有资金要求也达上百亿元。

与北京城建类似，拥有国资背景的首开股份、首创置业、北京住总等，除了二级开发业务之外，也有不少的一级土地资源。

对此，首都经贸大学教授赵秀池也认为，一级开发有多种形式，一般是政府主导，国企做得比较多。在北京一二级一般不能联动开发，除非有政策倾斜。一级开发本来就是一个拿地的方式，资金成本较大，收益比二级开发要低。

“一般企业不介入一级开发，除了政府授权或者受政府委托。企业做一级开发的大部分风险来自政策和金融。”一位不愿透露姓名的北京地产投拓人士表示，一级开发不用担心后续土地卖不出去，开发完还是返给政府，利润率固定且比较低。一级开发的风险，在于开发商提前垫资，土地要先返给。

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