开年延续凶猛拿地势头 中海深深打上“颜建国”烙印

  时间到了2021年，中海企业发展集团有限公司（以下简称“中海地产”）依旧延续它凶猛的拿地势头。

  3月10日，泉州一宗商住地入市出让，最终中海地产旗下企业中海宏洋地产集团有限公司（以下简称“中海宏洋”）以总价21亿元竞得该地块，可售部分成交楼面价9094元每平方米，溢价率高达120.6%。

  值得关注的是，这块土地吸引了建发、龙湖、招商、万科、保利、金辉、禹洲、旭辉、美的、融创、国贸、中骏、金地、隆恩、正荣、中梁、中海宏洋、奥园、力高、华创、联发等21家房企参与争夺，但最终还是中海宏洋从众房企中脱颖而出。

  一位地产金融人士表示，这块地显然符合中海宏洋拿地、开发的需求，“房地产若要向前发展，土地是根本，所以要力争在适合的地块势在必得，毕竟地方公司要生存，比要阵地，所以拼的是真正的实力，否则不进则退。”

  “逆周期拿地，顺周期出货”，这是房企踩准行业节奏的重要表现，IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，目前，房地产市场行情不太明朗，对于流动性比较充裕，资金压力不大，融资能力强的央企中海宏洋来说，这个时候是拿地，扩充土储比较好的时机

  拿地依旧凶猛

  具体来看3月10日拍卖的这块土地，它位于泉州台商投资区东园镇锦峰村，土地面积90119平方米，计容总建面积约237914平方米，土地用途为商服用地-零售商业用地（建筑占比不超过10%）、住宅用地-城镇住宅用地，容积率1.0~2.64。地块毛坯限价12500元/平方米，带装修限价14500元/平方米。

  能够吸引这么多房企抢夺，自然有它的独到之处。据了解，这块地方正、体量大，而且台商投资区自2012年批复设区至今，发展迅速，规划完善。

  区域内房价更是从最初3000元/平方米左右，上涨到设区后的5000元至6000元/平方米，直至2018年破万。近几年，不少品牌开发商抢滩进驻，金茂、世茂、阳光城、保利、龙湖、力高、美的、碧桂园等多家品牌房企均有项目在售，且去化表现良好。

  遇到优质地块，“老大哥”中海地产不会手软。回望过去的2020年，9月25日，中海地产以28.56亿元拿下东莞石碣镇项目，可售楼面价25854元/平方米，刷新松山湖地价纪录；10月23日，中海地产再以44.34亿元夺得广州海珠区项目，楼面价38609元/平方米刷新南洲板块纪录；11月25日，珠海十字门CBD地块入市，同样被中海地产以104.76亿元竞得，总价创土拍新高。

  2020年，中海地产累计新增拿地64宗，新增楼面面积1348.7万平方米，实际权益面积1327.9万平方米，是头部房企中拿地最积极的企业之一。尤其在四季度，中海地产在昆明、香港、珠海、广州、深圳等城市频频落子，多为高价地块。

  从整个投资层面来看，自2017年起，中海地产拿地支出骤然增加，2020年新增权益投资预算更是高达1400亿元，较2019年实际权益投资额增加23.5%；截至12月累计使用1318.4亿元，实际并未达到上限。

  中海地产如此激进拿地倒不见得是在冲规模，但它是要保规模，保持在行业中的排名不掉队，这样有利于获取各种资源，比如融资等，柏文喜说。

  上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者，房企到了一定规模之后，还得拼命地爬更高的台阶。因为房企第一和第二梯队之间始终有一条难以逾越的鸿沟，虽然，中海地产看似已经到了3000亿元的水平线，但是往上看碧桂园、融创等都是5000亿元及以上体量的规模。房地产存量时代已经来临，如果能往上一个台阶，往后的局面对企业的自身发展将更有利。

  “寻地计划”一周年

  1992年就在港股上市的中海地产早年曾是行业的“利润王”。2008年，中海地产利润首超万科，随后数年业绩更是逐步走向高光时刻。

  但到2016年，作为控股股东的中建集团将旗下地产业务整合注入中海地产，导致多位董事、副总经理等大批高管从中海地产辞职、离职。2016年，中海地产全年实现营业收入1640.7亿港元，同比跌3.2%，大有行业掉队的趋势。

  2017年，受命于危难之际的颜建国，在上任执行董事兼行政总裁时表示，“在传承的基础上，中海地产的很多东西也必须要改变。”

  与此同时，中海地产修订了2017年~2020年战略规划，确定了聚焦住宅开发主业，加快发展，至2020年实现销售规模超过4000亿港元的目标。

  其后，中海地产开始扩大土地储备。2017年，中海地产新增土地76宗，总建筑面积1741万平方米。而2016年全年，中海地产仅买入18宗土地，新增土地储备为972万平方米。2018年~2019年分别新增拿地63宗、53宗，权益地价分别达1084.4亿港元、1133.6亿元。

  到2020年，中海地产延续了此前的拿地策略。以北京为例，2020年8月3日，北京经济技术开发区河西板块一块总规划建面达20万平方米的土地，被中海地产以79亿的总价拍下，创下了北京年内成交总价最高地块的新纪录。

  “别处不太清楚，但在北京，中海地产做的挺不错的。”一位北京房企投拓人士告诉记者。

  但公开市场上拿地也是成本高企。2017年至2019年，中海地产旗下企业中海发展的毛利率为32.94%、37.79%和33.66%，增速分别为18.42%、14.73%和-10.95%，呈现逐年下跌的趋势。

  为降低拿地成本，2020年3月13日，中海地产通过官方公众号邀请合作伙伴就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作，城市范围包括但不限于全国一二线城市及“强三线城市”。

  这一计划涵盖了中海地产旗下华东、北方、华南、华北和西部区域，以及专攻二线以下城市的中海宏洋。

  时间翻过2020年，在近期拿地方面，2021年1月，中国海外发展有限公司（中海地产旗下上市公司，00688.HK）收购在长春、北京和苏州的三幅地块，应占楼面面积合共约71.83万平方米，应付的土地出让金约51.96亿元人民币。

  此外，2021年1月，中国海外宏洋集团在安徽省安庆市、江西省九江市、浙江省绍兴市和江苏省丹阳市收购了八幅地块，应占楼面面积合共约192.53万平方米。其就有关收购土地应付的土地出让金约51.89亿元。

  仅今年一月，中海地产在收购土地上就斥资逾百亿元。

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