多重利好 发展逻辑改变 房地产如何走出高质发展之路？

  近段时间，央行、银保监会等就房地产行业密集表态，多地房地产政策力度明显加大，市场预期有所改善。国家统计局3月份70个大中城市房价变动情况显示，房价环比下降城市数量在减少。4月以来，一线城市京深加速回暖、强二三线城市轮动复苏，市场行情有望企稳回升。

  五牛控股管理合伙人马林庆接受采访时表示，当前我国正处于城镇化高速发展阶段，房地产支柱产业地位不会动摇。伴随政策整体走向宽松，行业不断修复，房地产市场回升态势会愈发明显。未来，在“房住不炒”与“三稳”总基调下，地产领域将从增量市场逐渐转变为增量存量共发展，为经济稳健发展贡献应有力量。

  房住不炒 支柱产业应有更大作为

  3月，银保监会、证监会、财政部、外汇局、央行五部委同时发声，提振了房地产市场行业信心。4月，央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，共计释放长期资金约5300亿元。央行、外汇局提出23条金融举措，包括完善住房领域金融服务，更好满足购房者合理住房需求。

  地方上，仅4月以来，就有30余个城市陆续出台了楼市调控相关政策，包括优化调整限购、限贷，降首付、降房贷利率、公积金信贷支持等方面。其中，二线城市优化限购政策的城市增多，三四线城市更多地从信贷方面着手，湖州、台州、丽水等10余个城市先后发布提高公积金贷款额度、降低首付比例等政策。

  面对诸多利好政策，行业将迎来怎样的发展，马林庆给出了自己的看法。他说，当前复杂形势下，诸多利好意在稳经济，有效稳定市场预期。参考中央经济工作会议对2022年经济工作的部署，保持国内经济稳定将是2022年政府经济工作的重心，房地产作为国内经济的支柱产业，平稳、健康发展显得尤为重要。

  数据显示，2021年房地产行业对GDP贡献率约为7%，考虑到地产业具有链条长、关联行业多的特点，地产及建筑建材、家用器具等相关产业链拉动GDP占比预估可达20%以上。

  马林庆进一步表示，随着新型城镇化推进，一方面“房住不炒”仍是现在以及未来一段时间房地产调控的主要逻辑，“保障好群众住房需求”成为房地产政策的重要表述。另一方面，传统单纯依赖土地和房产增值的发展路径难以为继，地产行业将从增量市场逐渐转变为增量存量共发展。

  三大维度 诠释房企高质发展之路

  调控政策端宽松趋势下，地产市场已出现一些积极信号，也为房企带来明显利好。国家统计局数据显示，3月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格环比下降城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。

  然而，地产行业“躺赢”时代已经结束，参与者实力迅速分化。房企如何实现新形势下稳健高质发展，备受市场关注。马林庆表示，房企应结合自身定位优势，打造特色的经营风格，树立完善的风险管理体系，改变过去增量开发的老路子，实现从“开发型企业”向“资管型企业”转变，走出一条属于自己的高质量发展之路。

  具体而言，马林庆从品牌、产品、经营三个层面做出了诠释。他指出，品牌层面，房企应升级品牌战略，提升品牌价值，加强品牌竞争力，发挥品牌整合效能，并最终反哺企业发展。产品层面，房企应坚守“产品主义”，让产品与服务品质将成为企业在未来竞争中取胜的关键砝码。经营层面，房企应聚焦强运营模式，对现金流、利润等各项财务指标实现精准把控，通过优化组织架构、提升销售和融资现金流效率等方式，加强专业化经营能力。

  聚焦双碳 充分贯彻绿色发展理念

  新格局下，房地产投资领域也迎来转型升级的新课题。五牛控股作为深耕行业18年的投资机构，积极呼应社会当下新需求，着力努力破解行业新矛盾，投身真正符合美好生活价值的领域，在绿色住宅、城市更新、产业园区、物流地产等领域重点发力，以适应行业新变化。

  “双碳目标将为经济社会带来巨大的结构性调整，发展节能环保的绿色低碳科技建筑对我国‘双碳’战略起到重要作用。”马林庆表示，五牛控股从“碳达峰”、“碳中和”政策出发，通过将地产存量开发与新兴产业发展相结合，将绿色住宅科技与建筑低碳转型相结合，寻求物流、仓储、冷链类优质资产，和全面契合产业成长的第四代复合型科技园区的投资机会，充分贯彻绿色发展理念。

  当前，城市更新成为资源环境紧约束下国土空间规划管理的重点领域，北京、上海、广州、杭州等城市先后发起设立城市更新基金。例如上海于去年6月成立800亿城市更新基金后，又在12月联合五大房企成立百亿城市更新引导基金。五牛控股积极联合政府及政府主导下的城市更新实施主体，通过不断优化城市空间结构和土地资源利用，充分发挥运营管理专长，打造城市更新可持续模式。

  马林庆强调，当前，房地产行业正处于调整转型期，五牛控股将积极抓住行业转型调整机遇，致力成为行业价值的发现者和挖掘者。未来，会继续紧跟时代发展需要，重点关注核心城市圈重点城市，在深耕细作中谋求长远发展，在求新求变的新形势下创造更多价值。

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