财面儿·年报深解丨金地集团：行业变局下的“生力军”

4月24日晚间，金地（集团）股份有限公司（股份代码：600383.SH，以下简称金地集团(600383)）发布2021年年报。

尽管过去一年房地产行业经历深度调整，但金地集团还是交出了一份多项经营业绩指标表现抢眼的“答卷”。不仅资产和销售规模持续稳健增长，盈利也维持了相对稳定的水平，可谓行业变局之下的一支“生力军”。

据年报显示，企业全年实现营业收入992.32亿元，同比上升18.16%；归属于上市公司股东净利润94.09亿元。截止报告期末，企业总资产4628亿元，同比增长15.23%，近五年复合增长率高达22%；其中归属母公司净资产630亿元，同比增长9.57%，近五年复合增长率达到11%。

分红方面，金地集团也是毫不吝啬。企业拟向全体股东每10股派发现金股利6.3元（含税），合计拟派发现金红利28.4亿元（含税），占公司2021年合并报表中归属于母公司股东的净利润比例为30.2%。而这已是企业连续多年现金分红占到净利润的30%以上。

前瞻性布局奠定销售持续稳步增长

虽然2021年地产行业处于整体下行态势，但行业中仍有部分优质企业展现出了强大的发展韧劲，而金地便是其中的一个。

2021年全年，企业销售规模实现了逆势增长。年报显示，企业全年实现签约金额2867.1亿元，同比增长18.15%，实现签约面积1377万平方米，同比增长15.25%，销售增幅处于TOP20房企前列，同时也是2021年为数不多完成年初销售目标的房企之一。

而优秀的销售业绩背后要归因于企业的城市深耕策略。截止2021年末，金地在全国布局的78个地级市中，有十余个城市市场排名均位列前十，其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率排名第一。核心城市市场份额的不断提升，为企业销售业绩持续稳定增长提供了保障。

与很多房企今年才在业绩会上重新提出收缩三四线布局，重点回归一二线城市不同的是，过去几年来，金地集团一直坚持“东密西强”的投资布局，聚焦高能级城市发展，严格控制三四线城市的下沉。以2021年为例，金地投资了111宗地块，新增总土地储备约1636万平方米，其中一二线城市的投资占比高达65%，市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比明显提升达至34%，这也将更好地规避市场下行期风险。

此外，截止2021年末，金地集团的预收账款（含合同负债）达1128亿元，较2020年末增长了19.1%，这也为企业未来的业绩结算打下了坚实基础。

高质量经营促使盈利稳居行业前列

受市场下行和疫情等多重因素影响，2021年地产行业的毛利率整体呈现出进一步下滑态势。国金证券(600109)对今年3月以来已发布年报的房企统计数据显示，其中有14家房企的毛利率低于20%，平均毛利率为18.74%，平均净利润率仅为8.21%。

正是因为行业整体利润水平的低迷，也由此对企业的综合能力与精细化管理水平提出了前所未有的要求。

对此，金地集团对财经网表示，在精准投资的基础上，企业还在不断通过强化产品定位、成本管控、经营调度及加快体系建设、加快核心业务系统的数字化建设及数字营销系统的迭代，促进公司核心能力及经营效率的稳步提升，对冲行业利润下行的影响。

具体来看，2021年，金地集团的盈利规模虽有所波动，但盈利能力却依然保持着行业较好水平。年报显示，2021年，企业实现归属于上市公司股东的净利润94.09亿元，同比下降9.5%个百分点，但房地产结算毛利率为19.65%，净利率为9.5%，均高于行业平均值。

此外，值得注意的是，金地集团的周转率有了明显的提升，净资产收益率（ROE）仍能达到15.7%，处于行业领先地位。而企业在年报中解释称，主要是受益于企业投资拓展、产品研发、工程成本、运营管理等各项专业能力的逐年提高。

6年“绿档”助推企业获得多方认可

自2020年“三道红线”融资监管新规出台后，“三道红线”成为房企健康指数的“晴雨表”。而随着近年来市场的持续收紧，保持健康稳健的财务盘面也逐渐成为整个行业的基本共识。

对于金地集团来说，企业始终坚持平衡发展、稳健经营的战略，负债指标也在逐年稳步下降，企业的“三道红线”指标已经连续6年保持“绿档”。

具体来看，2021年金地集团的资产负债率为76.19%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司的实际资产负债率低至67.6%，净负债率仅为55.2%，有息负债规模、净负债率等核心负债指标均处于行业低位水平。

债务结构方面也在持续优化。截止报告期末，金地集团一年期以上的中长期负债占全部有息负债比重的68.25%，短期债务占比为31.7%；其中境内负债占比92.3%，境外负债占比7.7%，更加适配房地产行业的长开发周期。

对比现金情况来看，企业的偿债能力充足。截止报告期末，金地实现经营性现金净流入94亿元，持有货币资金余额648亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债覆盖倍数达1.4倍。

而正是由于具备扎实的财务基本盘，金地集团在资本市场上备受青睐。

2021年，企业通过开发贷、中期票据、超短期融资券及ABS等多元融资方式补充资金，持续优化现金流水平。其中，企业发行公司债券共计49.95亿元，发行中期票据共计110亿元。

截止报告期末，企业的债务融资余额为1256亿元，债务融资加权平均成本下降至4.56%，相比上一年降低了18个百分点，在行业中处于绝对优势的融资水平。

此外，2021年，在行业绝大多数企业被下调评级的背景下，金地集团也成了明显的“异类”。企业的主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级，国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予金地的长期信用评级则分别为BB、Ba2。这也侧面反映出即便是更为敏感、理性的金融机构和投资者，对于金地集团的资信水平和经营能力也表达了高度认可。

新赛道拓展谋求业务协同持续增长

事实上，面对房地产行业收益率逐渐走低、回归常态的大环境，很多敏锐的房企早已开始通过布局新赛道，谋求新的业务增长点。

所谓懂得“在阳光灿烂的时候修屋顶”，有这样意识的企业，金地集团是其中之一。在地产主业之外，企业也在进驻自持资产、物业服务、科技等赛道，并已布局多年。

在持有型物业方面，2021年，金地集团新获取广州花都TOD大型综合体项目，以补充商办物业的优质储备；在产业方面，企业新获取北京坤鼎项目、广州创智汇、上海安弗施等七个项目，新增管理面积190万平方米，实现了国内核心产业城市的全面布局。

截止2021年末，金地运营的持有型项目已达28个，其中涵盖了购物中心、写字楼、产业园区、长租公寓等不同物业类型，累积租金面积约244万平方米，同比增长37.5%，其中产业园面积达103万平方米。

目前，企业持有的在营购物中心、进入成熟期写字楼、产业园区以及成熟期长租公寓的出租率均达到了90%以上水平，其中长租公寓平均出租率稳定在94%以上，处于行业标杆水平。

凭借出色的运营能力，2021年金地持有型物业的租金收入达约20.7亿元，同比增长52%，表现较为稳健，而这或也将成为企业未来新的利润增长点。

除此之外，与地产主业深度协同的金地物业，2021年正式更名为"金地智慧服务"。年报显示，年内金地智慧服务通过单项目拓展和收并购方式，新增外拓合约面积超过7000万平方米。截止2021年末，金地智慧服务的合约管理面积突破3.3亿平方米，其中外拓占比高达71%，非住业态占比达15%，市场外拓能力居于行业前四。在营收表现上，2021年金地智慧服务的营收突破50亿元，达52.8亿元，同比增长30%。

值得注意的是，开发代建业务是企业近年来成长颇为迅速的新业务板块。2021年，金地集团开发代建业务新签约19个项目，签约面积超过300万平方米。

年报显示，截止2021年末，企业开发代建业务在全国超过30座城市实现布局，管理服务项目近90个，累计开发管理面积超1500万平方米，其中政府公建面积超过400万平方米，并入选多个城市政府预选承包商库，品牌影响力也在逐年提升。

而金地方面也对财经网表示，企业还将进一步加强非住业务的拓展及竞争力，积极布局地产行业全产业链业务，努力打造集团面向未来的长期、全产业链的竞争优势。同时，稳步向养老、体育、教育、家居生活等产业探索实践，做好与住宅主业的协作和平衡，寻找更多未来发展的增长点。

稻盛和夫曾言，萧条才是企业成长的最佳时机，克服萧条，就好比造出一个像竹子那样的‘节’来。经济繁荣时，企业只是一味地成长，没有‘节’，成了单调脆弱的竹子。但是由于克服了各种各样的萧条，就形成了许多的‘节’，这种‘节’才是使企业再次成长的支撑，并使企业的结构变得强韧而坚固。

面对不确定性的时代，企业反而要有确定性的抓手。敢于担当、主动应变，才能掌握防控和化解风险的主动权，危中寻机。而每一次的变局之下，通过在不确定当中捕捉机遇、反复试错、坚定前行而站起来的企业，终会脱颖而出。

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