财面儿·年报深解｜坚守长期主义 这家深耕长三角的房企稳中求胜

“不要过度悲观，房地产市场疲弱只是暂时处于困难局面。”

3月31日上午，银城国际2021年的业绩发布会上，作为管理层之一的银城国际执行董事兼副总裁朱力谈及当下房地产形势时这样说道。

对于行业困境，银城国际多位管理层持相对乐观态度，这背后源于自家企业在行业低迷之下，仍保持稳健发展态势的底气。

业绩亮眼销售回款均创新高

在新冠疫情影响与行业低迷背景之下，房地产行业开工、投资及销售均受到一定的影响。然而，银城国际却在2021年这一年实现了合约销售的历史性突破。合约销售总额、合约销售均价方面继续增长，增长幅度在10%左右。

据企业2021年财报显示，截至2021年12月31日，银城国际实现合约销售金额约为人民币252.94亿元，较2020年增加约9.0%，这一成绩创出企业历史新高；合约平均售价约每平方米人民币2.23万元，同比增长约10.6%；2018-2021年全口径合约销售复合增长率超过38.4% 。

具体来看，主要贡献合约销售金额的项目均集中于南京、杭州等长三角核心城市，这也是银城国际深耕的大本营区域。财报显示，企业在南京、杭州、台州的合约销售分别占银城国际连同其合营企业及联营公司合约销售总额的约31.2%、33.9%、7.5%。

不过，值得注意的是，尽管2021年银城国际实现了近253亿元的销售业绩，但并未完成去年年初制定的销售目标。

对此，执行董事兼副总裁朱力在业绩会上表示，“2021年初我们制定了一个富有挑战性的目标，上半年销售势头和整体项目销售推进都是超预期的，按照正常发展全年完成300-330亿元的销售额没有问题。”

但是随着下半年行业调控政策收紧与个别企业信用危机影响，整个房地产市场有了明显的降温。朱力解释，“行业环境与信用危机导致了银城国际在推进上不像以往那么迅速，没能在下半年实现更大增量的销售。”

不过，对于2022年的销售目标，银城国际管理层则显得信心十足。朱力表示，企业根据自身项目情况加上所处五大区域板块的市场表现和项目流速，制定了更为合理、更有质量的销售增长，大概在250亿到260亿元的区间。“上半年预计销售在125亿到130亿元之间，下半年差不多相同，上下半年均衡排布。”

此外，银城国际的回款亦表现不俗。2021年企业实现了回款额连续第五年增长，2021年回款率为106%。对此，董事会主席黄清平在业绩会上表示，银城国际销售及回款双双创下历史新高，已达到行业标杆水平。

财务稳健不惧行业困难局面

财报显示，2021年，银城国际收益（营收）约为人民币87.47亿元，较2020年的约人民币106.8亿元减少约18.1%。

尽管营收有所下降，但银城国际却依旧保持了利润的稳定。

财报透露，2021年，银城国际实现毛利约为人民币15.06亿元，较2020年的约人民币11.57亿元增加了约30.1%；毛利率约为17.2%，较2020年增加约6.4个百分点。此外，2021年公司溢利约为人民币4.85亿元，较2020年的约人民币3.86亿元增加了约25.7%；净利率约为5.5%，较2020年增加约1.9个百分点。

在房地产行业整体盈利能力普遍下降的背景之下，银城国际能够保持较高的毛利率与净利率增长实属难得。

2021年,在“房住不炒”、“三道红线”、房地产贷款集中度政策出台的背景下，房地产融资渠道持续收紧。为了寻求健康安全的发展路径，降负债成为了房企们近两年来的主要动作之一。

而银城国际在降负债方面走在了前列。财报显示，2021年银城国际总债务及短期负债有效降低。其中短期借款占比下降至35%，短期负债下降14.5%，总有息负债下降5.1%，平均融资成本下降至7%。

从负债金额与比例看，2021年银城国际总有息负债约136亿元，其中90.3亿元为银行借款，占比达66.3%，银行借款平均利率约为5.2%。

“压降负债的动作，让企业的现金流有所减少，那是否增加企业的流动性风险？”在业绩会上，投资者抛出了相关疑问。

财报数据显示，银城国际现金及现金等价物从2020年底35.2亿元减少至为14.3亿元。对此，管理层回应，这是由于企业出于拓展规模、降低经营风险，适当部署了联合营公司，联合营投入情况也会导致现金有些下降。

银城国际财务管理中心总监程曦亦表示，2021年集团有意识、有目的压降负债，这也是积极应对行业政策的表现。

事实上，银城国际的负债比例和结构与以往年度相比已经有所优化。财务数据显示，企业2019年-2021年连续三年的短期借款占比在持续下降，2019年短期负债占比47%，2020年短期负债占比39%，到了2021年短期负债占比降到了35%，债务结构在不断优化。

与此同时，企业融资成本也在稳步下降。2020年融资成本是7.7%，而2021年平均融资成本降为7%。

展望未来 坚持有质量的发展

随着中国城镇化建设进入新阶段，房地产行业正从增量开发进入到存量运营时代。同时，受我国经济转型与房地产宏观调控收紧等多重因素影响，房企进入到“苦日子”状态。

作为“长期主义”的坚守者，稳健经营的银城国际却对未来充满信心。财务管理中心总监程曦表示，相信未来企业会凭借开发运营能力以及优质的土储进一步实现降本增效。集团内部已经在控制管理费，包括不断降低融资成本。在未来结转情况当中，企业会保障毛利率的平稳，进一步的目标是稳中有升。

此外，银城国际管理层认为公司在销售端仍具有较大潜力。“2021年新获取的项目，由于下半年整体行业情况，在推进上不像以往那么迅速，可能也会造成在2021年下半年没有实现更大增量的销售，而这部分销售会体现在2022年的签约和回款当中。”

面对瞬息多变的外部环境，任何一个成功企业维持其生存与发展都有其变与不变的应对策略。

谈及当下行业调控政策与银城未来发展策略，银城国际执行董事兼总裁马保华在业绩会上表示，中央调控政策以房住不炒、租售并举以及降低金融风险为核心基调，目的是为了行业能够健康发展。对此，企业表示认同，并认为这在长期来看是不会改变的。

但是，作为深耕长三角的房地产开发商，银城国际将根据外部环境的变化来提出自己的应对策略。“从战略发展来讲，公司不会改变，要做长三角优质物业的开发商，同时会在产品打造、服务以及适应新的产品需求方面形成自己的品牌优势，其中包括在康养、物业服务、生活服务等方面。”马保华表示，银城会一如既往做出努力，这是不变的方面。

与此同时，企业会根据外部环境的变化调整发展策略。据悉，2021年以来，银城国际提出“有质量的发展”。马保华表示，“过去追求规模、现金、排名的发展方式已经不适合今天，也不适合我们这种企业的发展，因而提出要“有质量的发展。不管是民企还是国企都应该适应外部环境的变化，调整自己的策略，使自己成为百年老店，这也是优秀企业所应该具有的能力。”

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