房企稳健样板：绿都，坚持有质量的长期主义发展

　　遭遇“寒冬”的房地产市场，近日却“暖风”频吹，贷款投放加快，融资政策“松绑”，年末两月融资环境或将加快回暖。过去两天，A股市场的房地产板块在政策“暖风”下持续走强，多家房企迎来涨停，有业内人士表示，目前调控政策已经探底，正是出手的好时机。

　　打铁还需自身硬，全新的市场环境，对房企经营质量提出了更高的要求，而坚持稳健高质量发展的长期主义者们，定能拔得头筹，比如绿都地产。

　　自2002年成立至今，作为一家“中而美”的房企，绿都已稳稳地走过了19年，从地产开始，将业务板块扩展到了住宅开发、商业运营、物业管理、工程建工四大模块的全产业链，在全国先后开发了50多个项目。

　　在行业内，绿都是第一个提出向制造业看齐的地产企业。2018年开始，绿都全面向制造业转型，回归产品力和服务力，注重于提升品牌形象和客户满意度。

　　一路走来，绿都的目标与路径始终坚定，不盲目扩张，在整体发展战略上，坚持区域深耕，先做强再做大，从以上海为中心的长三角区域、以郑州洛阳为主的中部区域向周边辐射，目前已成功布局了15大城市。

　　掌舵绿都的这四年，绿都地产董事长杨张峰坚持着简单却高效的发展逻辑：“对绿都来说，企业的发展就像一场马拉松，聚焦客户价值，聚焦中高端品牌，坚持推进文化和业务的良性循环，一步一个脚印，稳步提升。”

　　步履从容，稳健是基调

　　在房地产这个重资产领域，多家房企依赖高负债高周转的开发模式换取了规模的快速扩大，却也给自身带来了诸多隐患。

　　在财务资金的使用上，绿都始终保持着审慎的态度，“三条红线”均处于绿档，且离监管目标还有较大的缓冲空间。今年9月末，绿都剔除预收款后的资产负债率为67.2%，净负债率为47.6%，现金短债比达1.96。融资成本仅有6.7%，在民营企业中处于低位。

　　在资金管控方面，绿都主要从加快销售回款、提高资产周转率两个方面展开资金管理，维持着健康的现金流。

　　集中供地政策出台后，房企资金腾挪的空间变得很小，若要在短时间内参与更多的土地竞拍，就非常考验房企的资金实力和短期融资能力，对于中小房企来说则较为被动。

　　即使拿地难度加大，绿都没有降低拿地标准，仍然坚持以长三角及中原区域一二线核心城市为主要投资目标，在保持绿档的前提下，优选项目精准投资，以保证收益率。在收并购面前，杨张峰保持着理性，一切以稳为主：“最大的风险在于隐性债务成本，很多尽调并不能真正摸透，风险过大。”

　　谨遵投资原则，不参与收并购，在一定程度上保证了绿都底层资产的质量。

　　不盲目追求规模的绿都在深耕区域坚持长期主义，追求做深、做透，把客户口碑看得比利润和规模更为重要，目标在深耕区域内将客户满意度和品牌都做到区域前三。

　　“只有在确保产品品质和品牌影响力不断提升的前提下，才考虑规模和利润的增长。总体上是为了实现有质量的稳定增长。”在品质和利润的选择上，杨张峰是坚定不移的。

　　后续，绿都也会坚持“制造业精细化管理”理念，在投资端拿好地、运营端提升运营效率、融资端主动压降负债，保障业务实现长期健康发展。

　　适时调整，战略先行

　　行稳走远的背后，离不开绿都的战略支撑。每到一个发展阶段，绿都都会回顾自身，再为自己定制一套适合自己、符合市场发展规律的发展战略，杨张峰讲究顺势而为。

　　2015年，正值房地产行业的上升期，绿都开始聚焦中原和长三角城市群，真正开启了全国化布局。稳扎稳打三年后，绿都在2018年启动新一轮战略规划，进入战略转型阶段。

　　“相对制造业，房地产管理还是相对粗放，绿都一直做的是对标制造业的管理精细度和颗粒度，向管理要效益，无论是全产业链管理，还是成本管理、人均效能管理，都做了一些探索，形成了一些优秀做法。”这一阶段，杨张峰将制造业思维融入了房地产开发中。

　　2020年，绿都战略升级，充分发挥制造业精神，提出了“以客户为中心”的品牌理念。通过大数据对深耕城市客户的分析，形成客户描摹，为客户带来高端住宅产品和贴心服务，得到了广大业主的一致认可。

　　由于走的是区域深耕战略，从物业的前期介入到对业主入住后的管理，每个环节都需要物业的参与，因此，长期服务对绿都来说就显得至关重要。在物业上市的大浪潮下，绿都不为所动。杨张峰明确表示过物业板块不会上市，这是绿都的核心竞争力所在。

　　今年，绿都明确了地产与物业“双轮驱动，互补发展”的协同战略。下半年，绿都物业进行了品牌升级，实现地产与物业两个引擎充分配合，共同推进绿都业务的增长。

　　客户至上，追求满意度

　　自带制造业基因的绿都，从汽车制造业的背景优势出发，打造产品精细化差异，将“尊重市场规则、满足客户需求、精准定位”几大核心要点放在首位。

　　经过多年的探索和迭代，形成了“雅集系”、“云系”、“澜系“三大产品系，对客群不再以购买力、阶层来划分，而是对标汽车行业，以客户关注点和产品价值主张来划分，精准对位客户需求。

　　为保证产品交付质量，绿都从2020年底开始将质量管理独立了出来，从组织架构进行保障，成立了行业首个质量保证部。从设计制造、供应商质量、生产建造质量、售后服务质量全面打通，涉及3322项检查内容。280条分模块“构造做法” 及100条高品质的“交付标准”领先行业。

　　2020年，绿都洛阳府首次实现“0差评交付”，该盘还率先开创了洛阳“交房即交证”的先河。 在郑州，绿都花7年时间建造了一座总占地1035亩的大城“绿都澜湾”。凭借“地铁+教育+生态宜居”三张王牌，该盘实现多次热销。

　　在绿都，客户满意度被摆在了至关重要的位置上。绿都对区域与项目的考核，权重最高的指标就是客户满意度。今年开始，绿都还把客户满意度和投拓挂钩，向品牌好、有口碑的区域适当倾斜资源。

　　为了提升老业主的居住品质，绿都自2018年起落地“都享升级计划”，针对已交付社区进行焕新行动，从社区配套到智能化更新，再到社群运营，不断焕新美好生活。至今3年时间已累计投入7000万元，平均单项目投入超过350万，平均投入度持续行业第一。

　　今年，绿都创新提出以和见美的都适美学，积极构建“都享客厅”和“Magic Bus”汽车主题社区亲子游乐空间”两大独特IP，实现了社区美学生活的精益焕新。

　　在行业中来看，绿都对客户的极端重视，也是其竞争力的核心所在。

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